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解读中国房价上涨之谜
2014-06-19 14:31:50   来源:   [复制链接]

  【中国经营网综合报道】昨日(6月18日),国家统计局发布统计数据,公布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,其中35城价格环比下降,20个城市与上月持平,仅有15个城市上涨。据媒体报道,自今年一月份以来,北上广深等一线城市环比涨幅日渐减少甚至有的城市出现降幅。

  房价下行压力持续,煤老板们似乎“腹背受敌”,在资金链断裂和楼市进入下行通道的双重压力下,煤老板们开始从楼市撤离资金。北京大学一位研究人员表示,据粗略测算,山地煤老板从房地产市场撤出的资金或已经超过了百亿元。

  楼市低迷持续,进入下行通道,回顾过去几年,房价飞涨,究其原因,长江商学院金融学教授、DBA项目与校友事务副院长陈龙发表文章认为,在1990-2013这段时间里,房价更多是被货币而非收入或实际经济增长所驱动,房价的涨幅最主要是一个货币现象。

  35城房价环降遭看空

  国家统计局6月18日发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,其中35城价格环比下降,20个城市与上月持平,仅有15个城市上涨。5月份70个大中城市价格环比、同比的最高涨幅双双收窄,而最低跌幅则双双扩大,其中一线城市房价出现松动,上海、深圳房价甚至转跌。多位业内人士表示,下半年楼市将会延续上半年以来的下行趋势,而短期内这种继续下沉的态势不会转变。

  据中新网报道,此次5月份70城住宅销售价格变动集中显示着上半年楼市下探的预期。5月份,全国70个大中城市房价出现进一步下探,无论是下降范围,还是下降深度,均出现了较大幅度的扩散。数据显示,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有35个,持平的城市有20个,上涨的城市有15个。5月份70个大中城市的环比价格最高涨幅为0.3%,最低为下降1.4%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。5月份,同比价格变动中,最高涨幅为11.3%,最低为下降4.8%。楼市寒流加剧,多位业内专家分析,房地产今年持续降温态势原因多样。

  梳理全国主要十个城市2014年1月-5月新建商品住宅价格指数发现,自今年一月份以来,除温州市房价一直下降外,北上广深等一线城市环比涨幅日渐减少甚至有的城市出现降幅。以上海为例,一至四月的环比涨幅由100.5 降至100.3 ,而到了五月份,价格则环比下跌至99.7。选取的十大城市中,同比去年的涨幅也日益减少,以北京为例,一至五月的同比涨幅由118.8 逐月下跌至109.7。

  据21世纪经济报道消息,上海易居房地产研究院6月18日发布《2014年5月份70个大中城市房价指数报告》指出,自2012年6月份以来,70个大中城市房价在连续上涨23个月后,首次由涨转跌,出现下行拐点。

  分类来看,一二三线房价环比同步下跌,二手房同样由涨转跌。5月份,库存压力空前加大,加上近期市场预期不明,观望情绪浓厚,成交冷淡,部分房企销售压力明显增加,一些房企推出优惠促销,均成房价下跌推力。从易居监测的数据分布来看,当前房价环比涨幅已步入“偏冷”区间。预期下半年将进入过冷区间。

  以北京为例,今年二季度,北京住宅成交量很可能创造近3年来新低。根据住建委数据显示,6月上半月,北京新建商品住宅和二手住宅网签量分别为1400套和2557套,环比5月上半月分别减少11.9%和9.4%。截至6月17日,北京新房库存量突破77000套,是2013年1月以来的最高点。

  从北京近两个月的量价水平看,5月成交量环比下降9%,而6月上半月成交量进一步下滑近一成,5月成交均价28854元/平方米,环比下降6.1%。楼盘降价的范围,也由郊区渐次向城区递进。

  在上海,新房降价也暗中上演。4月26日,金大元御珑公馆推出60套精装大平层房源,并以7.2折“甩卖”,原价均价50000元/平方米,现价均价36000元/平方米。之后,徐汇滨江、浦东外高桥均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况,降价的个案越来越多。

  上海同策咨询总监张宏伟认为,未来2-3个月大幅降价的楼盘可能还会更多,离大范围“降价潮”的距离也越来越近了。进入6月,刚需楼盘价格开始出现松动,远洋香奈、佳兆业1号等楼盘已出现降价促销的动作。

  链家地产市场研究部张旭表示,5月全国一二手市场下降城市数据急剧增加,短短一个月的时间,下行范围扩大到半数城市。张旭认为,这一轮行业深入下调与此前不同,非政策主导的下降,给市场带来的影响可能会更持久。预计下半年,房价下降城市数量仍会增多,一线城市有可能全部进入降价阵营,高库存的三四线城市风险加大。

  另据华夏时报报道,近日,一份名为《杭州市房地产项目成本分析》的报告显示,在对2010年以来在杭州市区拿地的项目进行梳理后,目前杭州处于亏损或疑似亏损状态的楼盘,多达42个。

  “在42个面临亏损的项目中,超过一半的项目是在去年土地溢价高峰期拿的地,土地成本较高。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出,现在杭州房企分为两类,一类已经开始降价自救;另外一类仍在观望,等待政府出手救市。

  根据浙报传媒地产研究院的这份报告,包括广宇鼎悦府、中铁逸都、保亿丽景山、莱茵知己、九龙仓君廷在内的8个楼盘,被列为亏损项目。万象天城、越秀星汇尚城等8个楼盘,被列为预计亏损项目。而其余26个楼盘,被列为疑似亏损。

  “这份报告与实际情况相比,已经相当保守。”丁建刚在接受采访时说,“据我们调研,可能亏损的楼盘应该超过100个,占现在杭州市场在售楼盘的约三成。我们的财务成本是按8%来计算的,而近两年银行开发贷以及地产信托的融资成本恐怕都不止8%。我们列出的这份表格,开发商都还是比较认可的。”丁建刚说。

  “一些疑似亏损的项目之所以这样划分,是因为有些项目还没有上市交易纪录,需要根据拿地时的土地成本价,再比照地块周边当前的市场行情来测算。”丁建刚表示。

  煤老板因资金链断裂集中抛楼

  最近,北京北三环内一个名为“和平里八号”的楼盘99套房源遭业主抛售。调查发现,这个项目由山西一位煤老板2006年一次性购买,此番重新装修后集中抛售主要是出于对资金的需求。

  据华夏时报报道,“和温州商人不同,山西等地煤老板的购房习惯就是整层、整栋购买之后囤在那里,并不轻易出售套现。”高和投资董事长苏鑫称,除非是他们自身遇到资金周转问题,或者房地产保值增值的功能明显减弱。

  如今,煤老板们似乎“腹背受敌”,在资金链断裂且楼市进入下行通道的双重压力下,从楼市撤离部分资金以缓解自身压力成为他们的重要选择。

  “据我们粗略测算,为缓解资金困境,山西煤老板从北京等地房地产市场撤出的资金或超过百亿元。”北京大学中国经济研究中心一位研究人员表示。

  公开资料显示,“和平里八号”正在销售的99套房源原为锦鸿阁小区的一部分。锦鸿阁小区一共两栋,A栋为毛坯,曾被某中央单位以均价约8000元/平方米团购;B栋为精装修,均价约1万元/平方米,2006年B栋99套住宅和多套商铺被山西一位煤老板杨三俊以儿子和亲戚的名义买下,总价约1.3亿元。

  据了解,目前该项目重新整修后户型为62平方米的一居和76-110平方米的两居,代理销售人员刘先生称,目前这一项目的税后成交均价达到5.8万元/平方米。按照这一价格,这一项目仅住宅部分,业主就可套现超过6亿元。

  “这类抛售行为,大多数还是业主个人对投资预期的判断,”对于山西煤老板抛售近百套房,中原地产市场研究部总监张大伟表示,“相对于当初买入的价格,每套房产都已涨了将近5倍,从投资的角度已经达到市场预期。”

  不过,业内人士也分析,在目前楼市成交低迷,二手房价格已经开始下调的时期,这样的高价楼盘接盘者并不多。

  尽管销售人员称,目前这一项目已经售出二三十套,但附近中介一位工作人员却表示,“和平里八号”并没有房源成交,并表示税后成交价也在该区域的高位,并不好卖。

  实际上,除“和平里八号”之外,北京其他有山西等地煤老板大量购房的项目也传出抛售消息。

  “从我们在现代城等SOHO项目附近门店掌握的情况来看,今年3月以后,挂牌量确实有所增加,其中投资类业主出售较多。”伟业我爱我家副总裁胡景晖表示。

  “山西、陕西等此前在北京购买了很多物业的能源行业商人,近期确实有集中出售手中房产的现象,”中国商业地产联盟秘书长王永平表示,“这一方面是因为楼市进入下行通道,房地产的增值保值能力已经减弱;另一方面近期煤炭、能源行业遭遇危机,在煤价持续低迷、资金链断裂的压力下,三分之二的山西民营煤企都已风光不再,资金承压。”

  教授撕开房价上涨真相

  长江商学院金融学教授、DBA项目与校友事务副院长陈龙在《财经》杂志发表文章认为,中国房价上涨的原因最主要是一个货币现象。

  陈龙认为,中国央行过去二十多年的货币政策是个“谜”,但这个“谜”也可以用几组数据来表述。从这些数据中我们可以找到中国货币政策的三个特征。用这三个特征做参照,谜底渐渐浮出水面。

  中国央行货币政策的第一个特征是货币发行、经济增长和通货膨胀的整体不一致性。从1990年到去年的24年里,实际GDP平均涨幅为9.9%,CPI平均涨幅为4.6%,房价(全国房地产销售额除以销售面积)平均涨幅为10.7%,M2平均涨幅为21.0%。

  也就是说,20年的中国货币超发之“谜”是一道算数不等式:实际GDP的增长率加上消费价格指数的增长率仅为14.5%,远远小于广义货币供给的增长率21.0%。两者之差就是本文的问号“钱去哪儿了”。有趣的是,实际GDP的增长率加上房价的增长率为20.6%,与广义货币供给的增长率基本相符,不等式变成了等式。

  关于货币超发之谜,学术界长期以来颇有争议,却从未向共识趋近。早在上世纪90年代即有学者提出,在经济转轨的过程中,原本不在市场中、没有花费货币成本就有的商品、劳务和资源(例如土地),在加入市场后需要更多货币,这个过程不会引发通胀。

  不幸的是,这些学者都认为这个过程在上世纪80年代就已经结束,也就没有预见到90年代以后M2超发的远景。有学者认为在银行体系主导的国家,M2与GDP的比率会更高;这个假说很难解释中国的M2与GDP之比为什么越来越高。更多的学者则认为货币使用和配置效率低下、金融管制等原因造成了货币的大量增发。

  无论持何种观点,这些辩论都在试图解释货币政策之谜,即超发的货币并未带来通胀。如果确实发生了通胀,但不能被CPI充分反映,那么以CPI为锚就不够准确,其后果可能会误导货币政策。

  至少在1990年至2013年这24年间,CPI的涨幅和房价的涨幅大幅度偏离,但是实际GDP与房价涨幅之和与M2涨幅却非常一致。这种吻合足以支持一个判断,即以CPI为锚可能低估了通胀,因为不同商品和资产对货币增发的反应不同。货币增发并不是没有代价,只是承受对象的表现不同。

  要证明过去24年间的这种吻合并非巧合,我们必须撕开房价上涨的真相。这个一直摘不掉的面具恰恰是中国货币政策的第二个特征,即在1990-2013这段时间里,房价更多是被货币而非收入或实际经济增长所驱动,房价的涨幅最主要是一个货币现象。

  具体而言,房价涨幅和人均收入、实际GDP、名义GDP、CPI、M0、M1和M2的相关性分别为35%、35%、40%、31%、52%、63%和71%。细心的人会从这组数据中发现,房价涨幅与经济增长以及收入增长的相关性是最低的,均为35%;与货币涨幅的相关性却是最高的,尤其和广义货币,高达71%;这说明房价上涨的最大驱动力并不是刚需,而是货币。另一个有意思的证据是,房价和当年CPI的关系并不紧密。在过去24年中,当年M2的增长率和次年CPI涨幅的相关性高达63%,即M2的增加先和房价密切相关,然后才传导到CPI,而且CPI的增幅低于房价。

  一个典型例子是银行贷款飙升的2009年。M2的涨幅为28.4%,而这一年CPI涨幅为-0.07%,即出现通缩,房价的涨幅竟然高达23.2%。显然,央行是看CPI还是房价,对其货币政策效果的总结会有天壤之别。

  多年的宽松货币政策支持了中国的投资拉动。到2011年,中国央行终于把房价纳入CPI,并在过去两年中严格控制M2的增长率。可以想象,这让已经习惯了宽松货币的和房地产相关的部门,包括地方政府叫苦连连。

房价涨幅和M2涨幅,1990年-2013年数据来源:Wind资讯

  [图注]在过去的24年中,M2不但与房价涨跌密切相关,更重要的是,现在13%的M2涨幅是这段时间的最低点,即最紧缩的货币政策。在经济转型、金融自由化改革的关键时刻,央行需要在了解其货币政策效果的基础之上做审慎决策。

  中国央行货币政策的第三个特征是从M0、M1、到M2的不一致性。在这24年中,M0的平均涨幅是14.6%,M1的平均涨幅是18.3%,M2的平均涨幅是21.0%;越广义的货币供给涨幅越快。有趣的是,M0的涨幅并不比名义GDP的涨幅高。如下图所示,M0与GDP的比率并未上升,M2与GDP之比则绝尘而上。这种非一致性和美国的一致性成为鲜明对比。

中国M0、M1和M2对GDP比率,1990年-2013年数据来源:Wind资讯

  货币增幅的巨大差别暗示了货币政策传导机制的不顺畅。相对狭义的货币更接近央行的意图,相对广义的货币则包含了货币流通产生的乘数效应。越广义的货币增发越快,暗示了非央行主导的部分增加越快,也暗示央行独立性的有限。

  中国货币政策的目的除了控制通胀和经济增长,还要稳定汇率。经济增长的需求(如投资软约束)和汇率稳定的需求(如外汇占款)会导致货币供给的增加和央行资产负债表被动扩张。控制通胀要求少发货币,经济增长和贸易顺差需要多发货币。多重目标并不是指它们都同等重要,而是如1995年《中国人民银行法》所规定的,“货币政策目标是保持货币币值的稳定,并以此促进经济增长。”所以取舍的关键是通胀是否可控。

  以汇率政策为例,外汇占款主要是中国2001年加入WTO之后发生的。在2001-2013年的十多年间,中国M2平均增长率为17.4%,实际GDP增长率为10.0%,CPI涨幅为2.5%,如果以CPI为通胀之锚则无虑;同期房价涨幅为8.9%,如果以房价为锚则货币超发。有意思的是,这段时间房价涨跌与同期CPI和收入的相关性为负,与名义GDP相关性为零,与M1和M2的相关性则高达58.6%和53.8%。这再次印证了房价上涨的第一属性是货币现象这一判断。

  一个国家的货币政策可以有多个目的,但通胀之锚必须选准;否则貌似通胀温和,实际上催生资产泡沫。由于中国央行独立性有限,也由于CPI涨幅貌似温和,货币政策在很大程度上被经济和汇率政策驱动。其结果是世界最贵的房价之一,以及让公众缺乏信心的货币政策。

  货币政策的成熟过程是寻找合适的锚以及建立传导机制的过程。中国过去20多年的货币超发之谜提醒我们,用什么来做通胀之锚,真的很重要,超乎学术之辩,涉及民生和经济。



文章来源: 中国经营网

标签:中国 房价 上涨

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