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马航事件背后:中国房企很“受伤”
2014-03-28 22:54:52   来源:   [复制链接]

  马航失联事件最终以颇具悬念的悲剧而收场。在我们为遇难者及其家属感到悲伤、对马航的做法感到愤怒的同时,我们也看到了马航事件对马来西亚航空业的冲击。而值得注意的是,随着近年来国内部分房企“出海”热潮的兴起,马来西亚成为了颇受青睐的投资地,但在马航事件之后,大马似乎也令这些房企感到了淡淡的忧伤。

  马航事件冲击在马投资的国内房企

  据第一财经日报报道,碧桂园不曾料到,去年凭借一个项目就成为马来西亚最大房地产开发商,如今却要面临马航事件带来的风险。

  “我们本身也是一个受害者。”碧桂园一名管理人士说,现在去马来西亚旅游的人变少了,去看房的人自然也就少了。

  而从马航事件后的第一个交易日3月10日到3月27日,碧桂园的股价从4.11港元跌到了3.17港元,降幅超过20%。尽管股价下跌的原因有很多,包括业绩未达预期、发展模式面临风险等,但马航事件的影响也不可忽略。

  另外,据悉,目前,“走进”马来西亚的中国房企还包括富力地产、绿地集团、雅居乐地产和新华联等。和政府打交道是开发商的必修课,而此次马航事件让全世界“见识”了马来西亚政府的效率。

  报道对此也援引房地产资讯机构克而瑞研究中心研究经理朱一鸣介绍表示,马航事件对碧桂园的马来西亚项目销售肯定会产生较大影响,因为大部分客户都来自中国。

  碧桂园战略管理中心相关人士则表示:“马航事件发生后,部分国人对马来西亚有负面情绪,这种情绪在短期内会对项目产生一定的影响。但也应该看到,在东南亚地区两年的经营,碧桂园已经积累了较高的知名度,在马来西亚的项目都会按计划推进。”

  报道表示,碧桂园是第一家进军马来西亚市场的中国房地产开发商。

  2012年初,碧桂园与马来西亚一家地产商组成合营公司(碧桂园占55%的股权),合作开发马来西亚加影和万挠两幅土地。第一财经日报查询碧桂园财报发现,这两个项目位于马来西亚的雪兰莪州,靠近吉隆坡,总建筑面积均超过30万平方米。

  由于股权限制,且对马来西亚当地的法律、政策环境不熟悉,项目进展缓慢。另外,从本月12日碧桂园业绩发布会上获悉,位于加影的钻石城项目直到2013年10月底才推出首期约5亿元的别墅货量。

  2012年年底,碧桂园又以21亿元拿下了地理位置毗邻新加坡的地块开发金海湾项目,2013年8月11日,项目开售,仅一个月时间,首期推出的105亿元房源售罄,这样的销售规模也让碧桂园成为了马来西亚最大的房地产开发商。

  上述业绩发布会上,碧桂园财务副总监刘嘉毅表示,金海湾项目总货值160亿元,还剩余55亿元房源待售;钻石城项目总货值22亿,目前已推出的近5亿元房源已经被认购完。

  那时已经是马航事件发生的第四天,在业绩发布会现场,碧桂园管理层并没有表示过多担心。刘嘉毅还称,预计会在今年下半年推出上述两个项目的剩余货量,而且还会推出一个总货值22亿元的全新项目。

  对此,报道再次援引朱一鸣分析表示,对于已经进入马来西亚的开发商来说,必须要调整相应的营销策略。以碧桂园为例,此前通过楼盘折扣将大批中国客户吸引过去,现在这种做法的效果将因马航事件而大打折扣,碧桂园需要针对马来西亚的本土客户推出更多优惠措施。

  而当被问及是否会对马来西亚项目作出降价促销时,上述碧桂园战略管理中心相关人士并没有正面回答,而是说“碧桂园目前在马来西亚的销售推进工作正在按计划有步骤地推进”。

  上述另一名碧桂园人士则称,突发事件的影响应该不会延续太久,公司并没有对此事进行危机公关。

  除此之外,每日经济新闻也援引世联行总经理周敏介绍表示,“现在国内几个大开发商已经进入马来西亚,马航事件所造成的负面影响肯定会有,至少在短期内对于国内购房者信心带来影响。”

  盛富资本与协众国际总裁黄立冲也称,目前马航事件仍然存在众多不明朗因素,且负面影响仍有扩大的可能,在短期内无论是对国人到马来西亚旅游还是置业均会造成影响,这几乎是不可避免。但从长远看,通过提高服务素质以及加大购房者权益的保障力度,才是提振购房者信心的最有利办法。

  此外,由于马来西亚柔佛州近来发生一连串抢劫案也使得不少想在当地置产和居住的新加坡人退却。佳海国际市场总监林通认为,如何提高安保水平也将成为国内房企的新考验。同时,由于目前国内越来越多旅行社已经暂停与马来西亚航空公司的合作,有专家建议,国内房企应该寻求与国内航空公司增强合作,为买家提供更便捷的航班服务。

  马来西亚真是房企投资的“天堂”吗?

  而抛开马航事件影响不谈,马来西亚又是否真的像国内房地产商们描述的那样,是中国人购房投资的“天堂”?

  为了帮助购房者和开发商规避“触礁”的风险,每日经济新闻亲自赴马来西亚第一线,用十余天的时间,对当地的房地产市场进行了详细调查。马来西亚柔佛州新山市,则是此次马来西亚房地产调查的第一站。

  翻开马来西亚的地图,第一眼想要寻找的城市一定不是新山,而是吉隆坡、马六甲、沙巴等热点旅游城市。然而,新山的平静被一个售楼处打破。

  在当地一位开发商眼中,这座售楼处的体量足以超过新山其他数十个项目售楼处加起来的总量。他们甚至不敢想象,售楼处中还可以拥有泳池、健身房、网球场、美食街。这些在中国司空见惯的配套,在马来西亚足以称之为“奢华”。

  “从来没有见过,大家甚至都把它当成公园,周末都会带孩子去玩。”在前往碧桂园金海湾项目的路上,马来籍司机说道。

  的确,这座前所未见的奢华售楼处让马来人第一次感受到房子还可以这样卖,不管买不买,他们都要到这里来开开眼。

  紧接着,碧桂园用近万套的供应量在这个市场画上了更大的一个惊叹号。

  9500套,是碧桂园金海湾总共三期的推盘量,项目还包含一个6万平方米的商业配套。据项目销售人员介绍,目前该项目售出60%。此前有报道指出,碧桂园开盘不到一年的成交额已经超越了新山市以往全市成交的水平。

  对此报道援引马来西亚当地一家华人开发商介绍表示,“对我们当地的开发商来说,2000套的供应量都可以被设定为十年发展计划,谁都没想到可以一次推9000多套。”

  “财大气粗”的中国开发商让当地的开发商直呼“压力山大”,而他们更不愿看到的是,紧随其后的中国开发商越来越多。

  根据每日经济新闻粗略统计,目前包括碧桂园、卓达、富力、绿地在内的中国开发企业在新山市的投资总额已经超过了460亿,而总共获得的可售面积已经高达约769万平方米。其中,绿地与富力拿下的地块规模更是超越了碧桂园。

  不过,之前有报道称,柔佛州新山市近3年年均地产销售额仅为70亿元,如果每平方米按照1.5万元的均价计算,粗略估计新山市一年的成交总量也不过46万平方米,然而769万平方米的供应量如果按照新山市之前的消化能力,仅中国开发商的开发量便需要将近16年才能消化。

  这无疑是一个冗长的周期。

  “在马来西亚一般项目的推盘量仅在200~300套左右,很少会有一次推盘超过千套的。”上述当地的开发商说道,而当其听闻在中国北京很多项目一次推盘在几百套甚至上千套,却可以实现“日光”,多位开发人士都表示惊讶。

  对此,报道表示,马来西亚的人口密度与中国一线城市并不具有可比性。

  作为马来西亚的第二大城市,柔佛州首府新山市的人口不足200万,而与其毗邻的新加坡,人口大约在543万,在很多中国开发商看来,新山就好似20年前的深圳,潜力十足。单从性价比来说,新山的确可以吸引更多的新加坡人前来,车程相距一小时左右的两个城市,房价却差了四五倍。

  据同样深耕新山的中国开发企业卓达马来西亚公司首席执行官王斌武介绍,“在马来西亚可以买得起7000马币 (约合13000元人民币/平方米)的不到10%,但是新加坡有超过70%的人基本上都买得起,所以这个市场我们也是考虑国际化需求。”

  不难看出,面临大量开发供应的新山来说,本地居民的购买力远远不能支撑这一市场。但问题的关键就在于:新加坡以及海外的投资者是否能够长期、大量的进入这一市场。

  王斌武对此表示,有机构统计称,在2009年,新加坡居民到马来西亚购房的意愿不足8%,而现在这一比例上升到了35%。

  但每日经济新闻也听到了不同的声音。吉隆坡当地一家开发企业的负责人就曾直言,真正愿意来新山买房居住的新加坡人并不多,在他看来,再近的距离也很难消磨不同城市之间的居住、文化差异。

  而另一支决定性力量来自中国购房者。但根据路透社26日的报道,受马航客机失联事件影响,中国赴马旅游订单已大幅下滑,也有不少游客取消行程。许多中国游客对马来西亚产生了负面印象。

  房企“出海”潮兴起

  事实上,目前中国房企正在兴起一波海外投资的热潮。

  据南方日报18日报道表示,近段时间,多家知名房企纷纷发布消息,宣布其在海外收购项目或土地的消息,引发各界对房企加速“出海”的关注。

  其中,绿地集团3月8日以股权方式收购加拿大多伦多一项目,规划建设2幢高层公寓及配套商业,预计总投资将超过4亿加元,约合22亿元人民币。

  此前,绿地集团刚刚宣布,于2月28日就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录,计划斥资近200亿元人民币进行投资建设。此次签署协议的两个项目分布在新山市的东区和西区,沿柔佛海峡,与新加坡隔海相望。两个项目总占地面积约860亩,规划建筑面积约230万平方米,规划建设大型住宅社区、中高端服务式公寓、酒店及配套商业。项目预计在6个月内正式开工建设。

  而早在今年1月初,绿地集团就英国伦敦两个大型住宅项目签署合作协议,预计总投资将达12亿英镑,合人民币超120亿元。同时,绿地集团登陆北美的首个项目——总投资达10亿美元的“洛杉矶绿地中心”也在近日正式开工建设。截止目前,绿地今年海外项目投资额已经接近350亿元,遍及4大洲9国13座城市。

  报道还表示,将市场瞄准海外的不只绿地一家。1月17日和18日,新华联以不动产分别和马来西亚和韩国企业签订合作协议。其中,新华联约3亿元人民币购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区总用地面积约4.73万平米地块的契约,用以开发新华联南洋度假中心。在韩国济州岛以约3.4亿元人民币获取用地面积约110万平米的永久产权土地,用于开发旅游度假项目,预计总投资近百亿元人民币。

  1月20日,雅居乐宣布以约人民币3.43亿元的价格取得吉隆坡一块约4.1万平方米的土地。1月24日,去年的中国“首富”、大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦共同宣布,万达将投资20亿英镑至30亿英镑在英国开展城市改造项目,主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。

  2月27日,华南房企碧桂园宣布继在马来西亚投资规模增至100亿元人民币后,首次进入澳大利亚住宅市场,斥资7300万澳元购买位于悉尼西北部的一处开发用地,折合人民币超4亿元。

  而此前一天,国内房企“老大”万科刚刚为其纽约曼哈顿列克星敦大道的新项目举行了动工典礼。该项目位于曼哈顿中城区,属纽约老牌商业和高端住宅核心地带,为万科联手美国地产商RFR Holding和Hines共同开发,楼高200余米,共61层,包括3万平方米的高级公寓和首层商铺,预计将在2015年秋季启动预售,主要面向纽约及国际高端客户。

  事实上,中国房企的海外投资在2013年就已经明显提速,报道援引同策咨询研究部总监张宏伟介绍表示,从品牌房企“出海”动作表现来看,2013年已成中国品牌房企的“出海”年。而中国土豪的大手笔投资也引来了不少国家和地区的官方机构注意,甚至为此专程来华招商。

  另据仲量联行的研究报告显示,截至2013年底,中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元,这使得中国在2013年的海外房地产投资额较2012年增幅超过30%。其中,2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元,同比增长124%。而2012年和2011年的数字分别为33亿美元和29亿美元。

  由于中国房企密集的投资,去年底美国驻华大使馆召开的大使投资论坛,首次以房地产专题进行招商引资。受邀的中国投资者包括了华远地产、SOHO中国、富力集团、碧桂园、海航实业、恒大地产等知名房地产开发商。因有多家中国房企负责人表示,希望有具体的投资项目,华盛顿市行政长官、旧金山、三藩市等相关人员均带来了不少具体的房地产项目。

  而此前,美国早已频频向中国房企抛出橄榄枝,希望中国房企赴美投资。去年5月,全联房地产商会就与洛杉矶市长办公室签署《谅解备忘录》,前者将在洛杉矶设立代表处,并与洛杉矶市长办公室结成合作伙伴,以促进中方投资人和洛杉矶市开发项目之间的投资合作关系。

  随后5月底,洛杉矶代表团专门来中国对此表示感谢。此后,阿拉巴马州的多森市、托马斯维尔市、门罗维尔市和北卡罗来纳州的亨特斯维尔市等城市也纷纷来华招商引资。

  海外投资风险知多少

  不过,法治周末26日也报道表示,虽然海外市场具有一些国内市场不具备的优势,但同时也充满挑战与风险。

  中国房地产专业学者黄峻指出,海外市场看似非常庞大,但在实际操作中,真正可以投资的国家不多,具体的城市与地区就更少,这由中国与准备投资的国家的国际关系所决定,而这些关系往往不是恒定的,变化的风险无法预计与控制。同时这些国家、地区本身的时局与经济环境变化更是房企不得不考虑的风险。

  此外,除了最基本的礼仪,政治、经济、文化、气候等因素都是在进军海外市场时要提前摸清的,以免影响了工作进程。

  万科集团首席律师颜雪明还认为,除了上述风险之外,还有一个较大的风险就是劳动用工的风险。

  这一点,中建副总法律顾问、法律事务部总经理秦玉秀也颇有同感。秦玉秀介绍,在上世纪七八十年代,中建用的多是国内工人,可近年来国内工人的成本加大。

  成本差异让越来越多的中国企业选择国外工人,但接踵而来的问题是,国外工人维权意识高。“以前动不动就到法院把我们告了,而且工人一告一个赢。”周清华说。

  “以前用工,如果工人出现违反劳动纪律的问题,项目组往往不注意收集证据就开除工人,这其实在程序上是不合法的,当地工人的维权意识很强,工会组织的作用也很强大,所以那时候经常输官司。”周清华说。

  报道还表示,海外市场在意味着机遇的同时,也意味着风险。“不同国家的拿地程序不同,如何规避法律风险,开发出符合市场定位的产品都是颇费思量的事情。如果其中一个环节出差错,就可能给项目造成损失。”业内人士称。

  法治周末了解到,在投资海外过程中,目前中国房企大多是战略上的考虑,投资规模并不大,而且大多选择了与当地企业合作的方式,在陌生的法律、文化、背景下,这种低风险合作无疑被视作是最为保险与理想的布局模式。

  颜雪明对此表示,万科集团多是采取间接投资合作,合作方投资入股,这样可以降低法律风险。他介绍,处理当地法律问题,由于所在国的法律环境和中国不同,万科集团也是选择由当地律师进行处理。

  对此,周清华也深以为然。“知法方能守法、用法。”周清华说。同时,如果不能打造一个优秀的律师团队,只在当地找一个法律总顾问的话,很容易形成专业垄断。

  周清华就曾遭遇这样的法律顾问,见一面需要提前3天预约,到时间往往迟到,这次的经历更促使了周清华决心自己挖掘优质律师。

  为了挑选出一个优秀的律师团队,周清华采取了合作伙伴推荐、报刊杂志推介等多种方式,其中一个比较“土”的方法,是到法庭上去挑律师。

  法院开庭,周清华就在庭下看,看到哪个律师不错,下来递上一张名片,约时间再深聊。就这样,周清华用了大半年的时间打造出了覆盖公司经营领域和区域的6人律师团队。



文章来源: 刘婷婷

标签:中国 背后 事件

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