【中国经营网综合报道】近日以来，不断有消息传出，全国多地（二、三线城市）正在酝酿和讨论松绑楼市限购政策的可能性。更有报道指出，高层可能已经特许了部分城市松绑限购，背后的动因可能源于进入2014年以来低迷的楼市。报道称，近期以来，不断有房地产开发商打折促销楼盘的消息曝出，然而即使是打折促销，一些城市的成交量还是持续低迷。
据21世纪网报道，号称“亚洲最高公寓”、深圳福田“楼王”的东海国际公寓推出十套特价房，价格从原来最高时的每平7万跌至49000，整整跌去了2万元，调整后的均价，已经与周边10年楼龄的豪宅挂牌价看齐。炒房客认为，商住型公寓价格波动率较一般豪宅更高，目前楼市政策难明的前景下，或成为价格跳水的“领头羊”。
Wind资讯统计，截至4月1日，A股共有81家房企公布了2013年年报，库存增加的企业占比超过六成。那么，限购松绑到底能对二、三线楼市起到多大的促进作用？是否意味着房价拐点已经来临？
多地探讨楼市松绑限购
对于二、三线城市的松绑趋势，一家被指参与了沟通会的杭州上市房企董事长在电话中表示，“毫无疑问”。
据上海证券报报道，继温州传出上报松绑限购的方案后，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。
一位资深房地产界人士透露，大约一周前，长沙、杭州等地相继召开房企沟通会。由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。
沟通会上，有关部门向房企透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。
“地方政府是在给开发商打气，别乱，别急。另外，根据我们的调研，地方经济实在不怎么样。稳定住房地产市场，是一些地方政府迫切需要做的。”上述房地产界人士称。
上证报向杭州市有关企业求证，一家被指参与了沟通会的杭州上市房企董事长在电话中含蓄地表示，“一切以(官方)出来的为准。”对于提出二、三线城市的松绑趋势，该人士称“毫无疑问”。
上海克而瑞机构杭州负责人刘晨光则表示，据多家杭州房地产公司人士透露，除杭州市政府有关部门外，浙江省有关方面近期也召集了房企进行调研和沟通。
从各种信息来看，地方松绑限购、响应“双向调控”的意图十分迫切。
“我们觉得限购一定会松，就看哪个城市首先行动了。另外，即便松绑，也会有很多限制性条款，抑制投资投机性购房的大原则不会变。”刘晨光称。
本轮限购松绑传闻始于温州。近日有消息称，温州市限购松绑方案已经上报浙江省。实际上，今年全国两会期间，温州市委副书记、市长陈金彪曾表示，温州的资金有很多沉淀在房地产市场，房价一旦出现断崖式下跌，最后实体企业就会融不到钱。建议国家实行差异化的楼市调控政策。
限购政策始于2010年4月。当时，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业界称为“限购令”。目前，“限购令”已在40多个城市得到不同程度的落实。
限购政策出台以来，也曾有部分二、三线城市因楼市供给过大，成交低迷而尝试松绑限购，但在国家宏观调控的大基调下，多数城市的松绑都被叫停或不了了之。
不过，今年全国两会期间提出的房地产市场“双向调控”基调，被业界解读为限购政策或存在松动的空间。根据在多个二、三线城市的调研，在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购的意愿较为强烈。
据此前媒体报道称，高层或已特许部分城市松绑限购，据悉，部分城市近期已口头知会开发企业，强调在房屋销售时，可突破限购范畴。同时，主管部门在对购房资格审核过程中已悄然松绑。对于上述调整，地方政府并未下发书面文件。分析认为，为促进市场消化、通过楼市稳定经济形势，高层有可能特许部分城市松绑“限购令”。
据人民网报道，温州市住建委有关人员表示，当前温州房地产市场，给完善限购政策，降低购房门槛，促进刚需和改善型购房入市等的调整，留下了空间。
此前，在全国“两会”期间，温州市委副书记、市长陈金彪也曾表示，温州的资金有很多都沉淀在房地产上，房价一旦断崖式下跌，最后实体企业就会融不到钱。建议国家实行差异化楼市调控政策。这让业内人士颇为期待。
据新浪财经报道，受杭州长沙多地酝酿松绑限购利好影响，昨日，房地产板块几乎集体上涨。截止收盘，华远地产、嘉凯城、大龙地产、深深房A、京投银泰、首开股份、深国商等8只个股涨停。华夏幸福、保利地产、阳光股份、万通地产、信达地产、招商地产、荣盛发展等个股涨幅均在6%以上。
中国楼市现状持续低迷
近期经济形势严峻，市场中关于放开房地产限购的预期逐渐增加。2月份中国楼市增速继续回落趋势，继1月份同比增速一年半以来首次下降以来，中国房市继续释放上涨放缓的信号。2月份中国主要大中城市(含商品住宅和保障性住宅)销售价格同比上涨8.7%，低于前一个月9.6%的水平。最近一段时间，一二线城市的房价开始松动，北京、杭州、常州等城市陆续出现大幅促销的楼盘。
据每日经济新闻报道，4月1日，中国指数研究院发布报告称，根据对100个城市新建住宅的全样本调查，2014年3月，新建住宅平均价格为11002元/平方米，比上月上涨0.38%。这是自2012年6月以来连续第22个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.16个百分点。
同比方面，全国100个城市住宅均价比去年同期上涨10.04%，涨幅较上月缩小0.75个百分点，为连续第3个月缩小。
从涨跌城市个数看，63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。与上月相比，价格上涨的城市数量较上月减少1个，其中涨幅在1%以上的有12个，较上月减少8个；本月环比价格下跌的城市数量较上月增加1个，其中跌幅在1%以上的有15个，较上月减少1个。
按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7275元/平方米，环比上月上涨0.55%。
热点城市房价走势与全国趋同。根据百城价格指数对北京、上海等十大城市的全样本调查数据显示，2014年3月十大城市住宅均价为19563元/平方米，环比上涨0.67%，涨幅较上月收窄0.41个百分点。
专家认为，房价涨幅收窄和下跌城市数量的增加，是楼市进入调整阶段的重要指标。而在楼市“双向调控”的大思路下，限购政策可能存在一定的松动空间，但总体来看，楼市去投资化的大方向不会改变。
据中国证券报报道，尽管去年是房地产业的“丰收年”，多数房企业绩靓丽，但高杠杆、高负债和高资金成本所驱动的以债养债发展模式，使得房企债务风险越来越高。业内人士认为，新一轮高库存下半年将至，加上不容乐观的货币政策和销售形势，预计今年房企会加速跑量，房价松动或更普遍。
兰德咨询总裁宋延庆认为，尽管连续两年热销，但更大的潜在供应量和不容乐观的销售形势，将会导致存货量再次上升，而且增幅会很快，今年下半年或将迎来新一个库存高峰。
“房地产库存量已经超过了2008年的水平，这是我预测房价涨幅在2014年将出现回落的主要原因。”华远董事长任志强近日表示。
81家房企中，库存上升的企业有51家，占比达到62.9%。其中，大名城增长66%，中航地产增长39%，陆家嘴增长36%，均属于大幅增长的企业。
库存增加并不是三四线城市的“专属品”。事实上，一线城市真实的楼盘销售并没有外界想象的那么火爆。以北京市场一些“热销”明星楼盘为例，北京住建委网签数据显示，“V7西园”去年8月23日、9月15日先后拿到全部预售证，截至今年3月11日，签约套数比为39%。另外，“燕西华府”除二期没有具体信息外，2011年10月1日开盘的一期、2012年1月1日开盘的三期、2013年6月2日开盘的四期网签数据显示，截至今年3月11日，签约套数比分别是77%、65%、37%。
不少房企负责人预计，存货增多，销售压力增大，是房地产企业2014年所面临的困境。而更为致命的是，2013年土地市场火热，地价猛涨，多数房企高价拿地，若2014年下半年新一轮库存高峰期到来，新增库存将具有地价高、售价高的特点，销售难度更大，这对房企的资金链安全非常不利。
据报道，翻阅81家房企年报发现，由于去年销售情况普遍良好，房企资金状况略有好转。81家房企期末现金及现金等价物余额总计2213.5亿元，同比增长5.49%；平均资产负债率与上年基本持平，负债率低于60%的有29家；60%-70%之间的有20家；70%-80%的有23家；超过80%的有9家。
相比去年，今年以来房地产市场的景气度逐渐回落。国家统计局发布的2014年1-2月份全国房地产开发和销售情况数据显示，2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点；商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%；商品房销售额7090亿元，下降3.7%。
这反映到部分城市楼市状况，即一些楼盘降价促销，引发楼市崩盘论甚嚣尘上。宋延庆称，近年来，大多数房地产企业在追求行业排名和高增长惯性驱使下，基本是以债养债的发展模式。兴润置业因资金链断裂而引发的债务违约风波，让很多人产生这样的疑问：今年会不会有更多的企业出现资金链断裂？
宋延庆给出的答案是“会”。理由有三点：一是目前市场上商品房库存量很大，潜在供应量更大，而今年的销售形势却不容乐观；二是为了控制信贷风险，金融机构已逐步收紧对开发贷款、经营性物业抵押贷款和个人按揭贷款；三是如果某些三四线城市出现降价潮，或某些中小房企出现资金危机，很有可能引发恐慌而快速蔓延。
万科董事长王石在3月28日召开的万科2013年股东大会上表示，对中国房地产行业的未来持谨慎乐观态度。任志强则在多个公开场合告诫房企，对今年形势不要盲目乐观。
事实上，从房企2013年年报中可以测算，除去房企自筹资金外，房企的外部资金来源中，销售定金及预收款占46.2%；来自银行贷款的比例占45.1%；房地产基金、信托、海外债券等其他资金仅占8.7%。“销售回款和银行贷款仍占大头，而今年银行贷款紧缩，且销售情况不及去年，因此房企的资金链风险会增大。”宋延庆认为。
另据新快报报道，据房王网数据中心统计,2014年3月份,广州全市网签一手住宅6164套，环比上涨37.3%，同比大跌43.8%；成交面积705522平方米，环比上涨39.8%，同比跌45.5%。虽然从环比来看，3月份的市场成交要好于因春节长假而陷入低迷的2月份，但同比去年3月份却逊色不少。
杭州楼盘降价幕后
据央视财经报道，马年杭州楼市纷纷降价，影响波及至二手房市场，二手房交易量惨淡。什么导致了开发商纷纷降价清盘？杭州楼市的集体降温又会给整体经济带来哪些影响？作为一个二线城市，杭州的房价起伏在很大程度上能反应出全国二线城市的情况。今年2月18日，杭州马年首个开市楼盘德信北海公园特惠促销，均价从每平米人民币18000元降至15800元，降价近两成。第二天，仅一街之隔的天鸿香榭里，开盘就直降三成，每平米单价剧降6000元，一些房产贬值的业主，冲动之下直接砸了售楼处。有分析认为，这预示着楼市有可能打开了下行通道。那么，杭州楼市究竟是个别楼盘降价，还是整体显露疲态呢？它对于全国的楼市来说，又意味着什么呢？
2014年2月18日晚间，德信北海公园宣布降价清盘，价格每平米直降近4000元。一石击起千层浪。作为浙江房地产最为坚挺的区域，这样的降价不仅让业界充满了猜测，也让更多的购房人感觉一阵寒意。时隔一个多月之后，央视财经《经济半小时》记者来到了身处降价风波中心的德信置业。营销总监杜盛对此的解释是，这是尾盘促销，是为了尽快清盘。
浙江德信置业有限公司营销管理总监杜盛表示，我们把尾盘拿出来做了一个清盘的行为，目的是希望这个单项目的销售能够在最短时间内快速的去化，能够快速回笼(资金)，然后进而说，在整个高周转销售纬度里面能够实现快速，从这个方面来说，我们恰恰是把北海公园做了一个尾盘清盘。
在一家杭州本地的楼盘销售处，销售人员称，热门区域杭州城北大桥西板块也有降价的情况，但是主要还是集中在一些不好卖的楼层，是作为营销手段来吸引客户的。
为了能拉住客户，杭州一位销售人员不断抛出更有诱惑力的优惠。她说，虽然价格上不能明确优惠，但其它方面却是可以给购房者让利的。比如宣传板的这个活动，买房抽奖送汽车。对于这个活动，销售人员还有意暗示说，中奖率是极高的。只要确认购买，必有奖励。
杭州的楼市降价，正在成为普遍现象。阳光郡从均价每平米一万七千五降至一万三千八，运河协安蓝郡从每平米一万六千八降至一万四千四。还有协安紫郡、保利梧桐雨、天阳半岛国际、万科北宸之光等等，都在或明或暗地打折降价。
易居(中国)克而瑞信息集团首席分析师刘晨光表示，我们看的话，整个杭州的商品房的存量也就11.26万套，但是其中因为是办公和商业的存量抛去之后，整个住宅的存量，整个大杭州是只有7.5万套，就是杭州的市区，狭义上的市六区，市中心区的话，它整个存量也就是10个月的存量。那么我们认为这个量基本上还在合理的范围之内，绝对不会因为量的话会出现崩盘之类的。
刘晨光同时称，目前杭州楼市正处于高度敏感、脆弱的时期，市场预期相对悲观。从他们刚刚整理出来的数据来看，三月份成交量和去年同期相比已经有了大幅滑。
有不少观点认为，杭州楼盘的这一轮降价，很大程度上与其巨量的库存有关联。甚至可以说，杭州楼市的走弱，显现的浙江房地产市场的整体危机。浙江人均居住面积水平较高，富人购房主要为了投资，在楼市投资财富效应锐减之后，他们投资意愿大幅降低，造成市场需求明显减少——泡沫最先在温州破裂，随后蔓延到宁波，直到浙江杭州。所以，杭州楼市的降温，事实上投资性需求的降温， 是楼市财富效应的落空。现象的背后，更深刻地反映出区域经济发展存在的问题。眼下楼市正在面临的考验，并不只是针对开发商。它同时也是地方政府、银行、以及地方经济发展不能回避的考验。转变经济发展方式，已经时不我待了。
详解限购退出的五大特征
据和讯网，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然，限购等行政化措施会逐步退出，为楼市长效调控机制出台做铺垫。
当前来看，限购退出楼市是是在必然的，目前已呈现出限购逐步退出房地产市场的五大市场特征：
第一、长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。
从当前媒体报道也可以看出，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台，也不知其真实性与落地的可能性，但是，总之，反映了当前房地产市场重现房价上涨的预期的市场背景下，相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。
因此，从这个角度来讲，如果楼市长效性调控机制在2014年开始出台，那么，当财税体制、土地政策、金融体制等长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。
第二、当前政府表态及地方新出台调控政策基本不再强调限购，政策趋向市场化。
无论是从2013年11月份“深八条”、“京七条”等一二线城市的调控政策，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。即使强调，也是比较偏中性的，或者类似于广州，限购加码的同时，也在研究限购如何逐步退出，将调控手段转向市场化、经济化。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。
第三、今年以来调控基调发生微妙变化，调控政策转向“分类指导”或双向调控思路，这为限购政策定向宽松逐步退出与长效性调控机制的政策空间转换做铺垫。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段比如限购还会继续执行，或还是“阶段性”强化执行。
对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等，政策调控允许“试探性”的限购定向宽松政策出台，同时，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，最终通过这样的措施达到去库存的目的，使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平。
对于供求关系相对较为合理的二线城市，调控政策与市场将拥有更大的自主性，或许会允许“试探性”的限购定向宽松政策出台，以刺激市场进一步好转，因此，这些城市市场在今年会有一个比较好的成长空间，但是，后期也有可能面临阶段性调控收紧的风险。
总的来看，2014年政策层面将强化“双向调控”思路，对于不同城市的“分类指导”，结构性调整城市之间、不同细分市场之间供求关系，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。
第四、从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”（如温州）等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征，当前来讲，广州明年也将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制。
从执行层面来看，当前多二三数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。
之前，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月（北京为5年，较为严格）为购房的基本条件，这些“限购”政策出台后，购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳，即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策，购房者不使用补缴手段购房，那么，自“限购”政策出台当月起，至多一年之后这项规定也会自动失效，因此，执行3年左右的楼市“限购”政策，有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳符合“限购”条件而自动失效，当前多数城市“限购”或被这个“潜规则”破解，限购政策的执行明显会呈现出“明紧暗松”的市场特征，有可能不会对市场起到太大的作用。
当前，虽然部分一二线 城市加码限购政策，但是没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。即使强调，也是比较偏中性的，或者类似于广州，限购加码的同时，也在研究限购如何逐步退出，将调控手段转向市场化、经济化。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。
第五、户籍制度改革或许会成为突破“限购”政策的方法之一。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。当前不少省会城市，尤其是三四线城市，外地居民只要购房就可以落户，那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就可以进行第二套住房的购买资格；当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲，有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势，这或许也会成为突破“限购”的方法之一。这从总体上来讲会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。
松绑能否拉动地方楼市？
目前市场较为关注的另一个问题是，限购松绑到底能对二、三线楼市起到多大促进作用？
“我们预测，杭州若松绑限购，可能会在两个月时间里，有效拉动一批需求入市。但两三个月后，估计就没啥作用了。”一位杭州房地产界人士称。
业内人士介绍，2009年左右，杭州楼市投资比例在40%左右。此后一系列去投资化的调控政策出台，杭州目前楼市纯投资客已经很少。而在2010年至2012年期间被压抑的改善性需求，在2012年底部分楼盘降价促销后曾出现集中入市。2012至2013年杭州楼市热销，就是上一轮被压抑的刚性和改善性需求入市的结果。目前，杭州楼市整体需求已显疲态。在此情况下，业内人士称，限购松绑对购房者心理的影响可能会多一些，但受实际需求不足的影响，其拉动作用有限。
一些来自三线城市的开发商也持类似观点。一家哈尔滨大型房企的负责人说，一旦哈尔滨限购松绑，房企会在刚开始的几个月积极“抢收”，但后续需求不足的问题仍难以回避。“很多新城供给确实太大了。就是放开买，又有多少人需要呢？”该负责人称。
和限购松绑相比，业内人士似乎更看重二套房信贷政策调整可能给市场带来的拉动作用。“因为二套房是改善性需求，一些城市现在二套房贷款的首付比例高达七成，这严重影响了入市能力。如果这个门槛降低，或将更长久地拉动楼市成交量。”刘晨光说。
根据中国指数研究院数据，目前全国多个地方楼市已进入调整阶段。今年3月，全国百城住宅平均价格环比上涨0.38%，是2012年6月以来连续第22个月环比上涨，但涨幅继续缩小。从涨跌城市个数看，63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。
专家认为，房价涨幅收窄和下跌城市数量的增加，是楼市进入调整阶段的重要指标。而在楼市“双向调控”的大思路下，限购政策可能存在一定的松动空间，但总体来看，楼市去投资化的大方向不会改变。
