光耀地产似乎很难自圆其说了。
尽管光耀地产董事长郭耀名强调，光耀地产远未到破产边缘，只要有三五亿元就能渡过难关，尽管光耀地产依旧保持运作，还不时通过媒体“刷存在”，但光耀地产债务问题依旧在发酵，涉及的民间借贷正在逐笔曝光。5月14日，受其牵连甚重的控股公司*ST新都（000033.SZ）也发出公告，与大股东划清界限。
上市公司数次“被担保”
公告称，公司在4月30日自有资产核查时发现，*ST新都名下新都酒店大楼以及在深圳市罗湖区文锦花园的房产被查封。5月4日，公司召开临时董事会，向控股股东光耀地产及实际控制人郭耀名发出《知会函》，要求其如实向上市公司说明涉及上市公司的全部担保、诉讼等情况。
从*ST新都的公告看，上市公司仿佛并不清楚名下资产的担保情况。据现有光耀地产提供的资料显示，涉及上市公司担保及诉讼的案件有4项，仅借款本金总额就达到2.35亿元。据称，这4笔借款担保均未经公司决策程序，事后均未披露。
上市公司被光耀地产“暗箱操作”已非首次，此前，*ST新都在2013年年报中披露，由于光耀地产擅自以公司名义为关联方债务作出担保，导致法院对公司银行账户实施冻结，冻结金额为447.02万元。
资料显示，这也是一笔民间借贷。2011年7月，*ST新都为光耀地产一笔向伍泽松的6000万元借款提供担保。光耀地产到期未予还款，被债主告上法庭后又拒绝执行判决。法院遂冻结了包括*ST新都、光耀地产董事长郭耀名等17个法人1.14亿元资产。事后*ST新都强调，此事未经公司决策程序，事后也未予披露。
“无辜”受到牵连的*ST新都麻烦不断，4月25日，深圳证监局对公司展开立案调查，调查理由是公司信息披露违法违规。同时由于违规担保事件的影响，公司2013年年报被会计师事务所出具了无法表示意见的审计报告，使得公司股票于5月5日起被交易所实施“退市风险警示”。
冰山一角
正是在重重监管压力之下，*ST新都再度揭发4笔违规担保。
其中一笔“周勃借款合同纠纷案”已经判决。案件显示，2011年8月19日，原告周勃与被告光耀地产、新都酒店订立借款合同，约定光耀地产向其借款6000万元，新都酒店等其余14家企业为前述债务承担无限连带责任保证担保。同样由于光耀地产一直没有偿还上述借款，周勃于2012年12月向深圳中级人民法院提出诉讼，2014年2月，法院作出判决。尽管程序违规，*ST新都依旧需要对光耀地产所负债务，不能清偿部分的1/2承担赔偿责任，但拥有事后追偿权。
而在另一起关于2011年3月周瑞坤借款人民币3000万元的诉讼中，债主向法院提出财产保全，要求对上市公司名下房产冻结查封。2014年4月17日，法院依此诉求查封了新都酒店大楼以及位于深圳市罗湖区文锦花园房产，期限两年。
这对于上市公司影响尚无从估量，新都方面表示无法确认应承担清偿部分的具体金额，也无法判断几起案件对公司本期利润的影响。于是向大股东发出《知会函》，要求披露所有涉及上市公司的担保、诉讼。
据透露，郭耀名曾向上市公司承诺，将承担因上述事件对公司造成影响的全部责任，并表示正积极与相关债权人协商，初步确定债权人统一免除上市公司的法律责任，尽快解除法院对上市公司银行账户的查封，使后者免于承担上述案件所涉及的法律责任。但直至目前为止，上述承诺兑现情况如何并无进一步披露。
而光耀地产本身恐怕已经负债累累，自顾不暇。公开资料显示，光耀地产与中融、新华、华澳等信托公司有发行集合资金信托计划，其中尚未到期的产品有三个，本金合计超过5.5亿元，另外还有约为1亿元的股权质押融资。
不过，通过公开数据难以断定其确切的负债情况。中国指数研究院发布的光耀集团资产负债率显示，2010年至2012年的数字分别为45.7%、50.3%、55%，明显优于同行，甚至显著低于房企百强平均水平。一位与光耀地产有业务来往的银行信贷负责人向记者表示，直至2013年下半年，其看到的“负债率还不到50%”。
但到了2014年三四月份，光耀地产旗下位于惠州等地的楼盘忽然出现无法按时交楼的情况时，这一全国百强房企已深陷债务危机才开始暴露端倪，接踵而至的，是多地相继出现公司资产被查封、以房抵债、欠款停工等事件。
在接受媒体采访时，郭耀名自己也透露，由于资金紧张，今年春节后，“一些施工单位的钱没有到位，导致几个项目不同程度停工”，从2011年开始，光耀地产就借入大量民间借贷，“民间借贷占光耀整个融资规模1/3，借了15亿元左右，而利息就高达十几亿元。”郭耀名表示。
“郭耀名究竟借了多少钱，只有他自己知道。”光耀地产一位深圳债主向记者表示。在他看来，光耀地产的债务问题可能是个无底洞，“如果不是借无可借，郭耀名肯定不会听由法院查封，”上述人士表示，“信用是每个潮汕商人安身立命之本。”
这位不愿具名的光耀债主也是潮汕人，其同样在2011年借款5000万元给郭耀名，起初约定半年后归还，而后眼见这笔债务越拖越久，2012年下半年他与郭耀名签下了一份“购房合同”。
“所有抵押、担保那些都是没用的。”上述人士表示，因为按照相关规定，假如光耀地产出现债务危机，首先赔偿的是工程款，继而是购房业主，然后才是债权人。“我与郭耀名签下的合同涉及他旗下许多楼盘，这样我首先可以保证自己的本金。”该人士透露，有很多民间借贷都是用这种方法操作，所以通常他们比其他金融机构更有保证。
失控的扩张
市场的各种传闻也正铺天盖地地袭来，有的表示郭耀名已经出国，有的表示光耀已经停止运作；5月12日市场传出郭耀名私下承认，私人欠款高达26亿元。光耀地产承诺以16套别墅抵消3000万元债务，但其中14套由于法院冻结，已经无法过户。对此种种说法，光耀地产的相关负责人表示“传言不实”，私人欠款并没有这么多，且郭耀名本人就在国内处理这次危机。
如今债务缠身、“焦头烂额”的光耀地产曾是典型的地方龙头，该公司2002年创立于广东惠州，真正发展起来借助的正是“四万亿”带来的一波房地产投资热潮。2008年，光耀集团销售不过8亿元，且主要集中在惠州一地；仅仅两年后就飙升到40亿元。在郭耀名的计划中，2011年销售额要达到100亿元，2014年前要达到200亿元，同时要在2014年以前完成上市。
尽管从2010年开始大肆扩张，实际上前期光耀地产的扩张重点依然盘踞在惠州。资料显示，2011年该公司销售达60亿元，成为全国百强房企之一，但其绝大部分销售均位于惠州，该区域就为其贡献了50亿元的销售额。
也就是从2011年开始，光耀地产同时在全国开工了十多个项目，其中有超过8个是千亩大盘，并且开始计划在韩国济州岛拿地开发项目；与此同时，开始收购上市公司壳资源，积极谋求上市。当时的光耀地产可谓风光无限，由于顶着百强房企的头衔，光耀地产的银行融资一直都较为顺畅。资料显示，2010年4月，某国有大行的深圳市分行就给予了光耀地产子公司30亿元的信用额度。
但随着银行对房贷的使用限制越来越多，光耀地产的全国扩张需要大量的资金，“银行资金不到位，逼着我们拿非房地产开发的钱来进行房地产开发。”郭耀名表示。
其后果是资金成本的一再攀高，以公开的周勃与光耀地产借款合同为例，当时光耀地产与其约定，借款6000万元，期限自2011年8月19日至同年12月16日，借款利率为每月2%。没想到三个月的借款一拖就是两年。
郭耀名表示，2013年下半年银行贷款收紧直接导致了资金链的紧张。“2013年下半年，光耀有几个楼盘销售情况都不错，但光耀已经销售出去的房源由于银行放贷收紧，造成几个亿的资金无法到账。”郭耀名向媒体表示，现阶段，光耀地产正计划卖出一两个项目，以筹措资金渡过难关。
但如今负债累累的光耀是否还能有此翻身的机会？“潮水退却，才知道谁在裸泳。”这句俗得不能再俗的投资名言再一次证明了其威力。
