• 调查发现，近半年来北京周边的房价上涨，有区域价值面临重估、北京刚需外溢等客观因素，也有开发商和地方政府“主观作为”的影响。首先是开发商夸大宣传、人为制造涨价预期。其次是地方政府对“区域协同”理解有误区，某些不全面的解读，有意无意间助长了“房地产先行”势头。
• 北京周边地区房价的投机性暴涨，或将诱发后续深度的回调。中原地产首席分析师张大伟认为，应谨防未来可能出现的市场暴跌风险。2010〜2011年之间，北京市通州区曾因“副中心”传言，房价先暴涨，后“腰斩”，引发受损业主围攻售楼处，酿成群体性事件。
• 走访调研发现，批发市场的利益主体多元，既包括各种批发市场的经营主体，也包括众多拥有、承租、转租摊位的小商户，对于疏解，意志很难统一。更深层次的问题是，如果批发市场赖以生存的市场环境和产业链条不改变，就算搬走了现有的，又会在别的地方冒出新的来。
• 体制壁垒也会对“疏解”形成牵制。万科集团副总裁毛大庆以万科全程参与的北京市某中学搬迁项目为例，讲述了功能外迁的难处。据他介绍，北京市用了三年时间，要把某重点中学从西城区移到房山区，挪动距离约20公里，“但到今天还有17个问题没解决，学校只能带着各种不完备开学”。
• 由于公路规划和建设安排未协调一致，影响了京津冀区域公路网互联互通和一体化发展，目前河北与京津之间仍有18条断头路和24条瓶颈路。北京市交通委员会则表示，道路不存在不衔接的问题，只是时间早晚的问题。
• 尽管此前国土资源部和国家发改委已经明确，2014年将严控京津冀等城市群新增建设用地规模，土地供应要充分向存量挖潜，但面对看上去不太可控的征地补偿成本、复杂尖锐的拆迁矛盾以及土地确权不清晰带来的融资难题，地方政府更愿意通过“哭穷诉苦”争取新增建设用地指标。
• 虽然京津冀协同发展存在诸多难题，如观念不统一，发展落差大，行政壁垒多，等等。但有两个是最重要、最根本的原因——其一，三地是独立行政区域，始终没有找到有效的利益协调机制。其二，京津冀市场化程度不高，“自下而上”的协作模式难以壮大。
京津冀协同发展有关概念，早在1980年代就曾提出。20多年间，有关区域协同的规划一轮复一轮，专家研究成果也丰富多彩，却始终束之高阁，难以落地。京津冀“一省、两市、三个行政区”，多年来在地区经济社会发展规划上始终各自为政，难以迈出步调一致的“协同”节奏。
京津冀协同发展究竟难在哪儿?需要突破哪些重大制约瓶颈?《财经国家周刊》京津冀协同发展调研组，历时一个多月在三地采访调研，以问题为导向，求解推动区域协同发展一系列重大问题的解决路径。
采访调研过程中，诸多省市决策官员和长期关注京津冀发展的专家表示，京津冀区域长期缺乏有效的利益协调机制，市场自发合作的模式又难以壮大，是制约区域“协同”的关键因素。所幸的是，在当前一些现实问题的倒逼下，京津冀协同发展既获得了多方高度共识，又得到了中央层面的强力推进，有可能实现历史性的突破。
楼市逆袭京津冀协同
在京津冀协同发展理念已提出，而相关规划又尚未出台之际，利用“政策时间差”，环北京周边房地产市场出现新一轮炒作。
《财经国家周刊》记者调查发现，部分区域房价月度涨幅超过历年之和，个别楼盘甚至“一天三涨”，开发商夸大宣传制造涨价预期，地方政府对“京津冀协同”理解片面化，有意无意间助长“房地产先行”势头。同时，房价暴涨引发当地群众包括恐慌在内的复杂心态，也埋下供应过剩、市场超跌风险。价格要素的陡升，会为今后区域协同发展规划的实施设置很大阻力。
如何破解“规划未定、楼市先火”?接受《财经国家周刊》记者采访的多位相关人士认为，应该在综合运用行政和市场手段遏制炒房的同时，尽快明确相关规划，统一认识，稳定预期。
“协同”成涨价借口
距北京正南约60公里的廊坊市永清县，借北京新机场、京台高速即将贯通等规划利好，房地产市场从2013年底开始量价齐升。
在永清境内的公路沿途，随处可见派发售楼广告的当地居民。只要有车停下来，便有人上前搭讪，向车内塞楼盘海报。海报上的宣传语，大都与京津冀协同发展的某些规划概念相关。其中，“动批落户”、“京台高速贯通”、“首都第二机场”是主打卖点。
永清“世嘉正园”项目2013年12月底开盘，均价6000元/平方米，目前售价7500〜8500元/平方米。4个月涨幅约25%。销售总监李本春告诉记者，购房者超过65%是北京人。他刚接待的一组客户，“4个人买了10套房子，而且都是全款”。
永清县城最明显的一波房价上涨始于4月3日。当天，北京市西城区与廊坊市政府签订合作对接框架协议。一个名为“帕克先生的别墅”的住宅项目，以“动批落户”的名义带头涨价，一周之内，房价从6100元/平方米上调至8000元/平方米。其他楼盘纷纷跟涨。目前永清县内已难觅单价低于7000元/平方米的新房。
在邻近的固安县，3月以来，借助京津冀协同的利好，个别楼盘也开始大幅提价。廊坊圣阜房地产公司在固安开发的一处楼盘预计5月份开盘。一期(2013年10月开盘)均价5800元/平方米，二期已为7000元/平方米，上涨约20%。
目前均价已经超过1.1万元/平方米的燕郊楼市，今年以来虽整体走势平稳，但也不乏个别楼盘借助“利好”涨价。在售楼盘“富地广场”2013年12月开盘价1.1万元/平方米，2014年2月中旬每平方米加价2000元，目前售价接近1.4万元/平方米。
邻近北京的河北涿州、香河、大厂等地，自2013年底以来，房价也有不同程度上扬。但近期受北京住宅市场观望氛围的影响，有价无市的情况较为普遍。
记者调查发现，近半年来北京周边的房价上涨，有区域价值面临重估、北京刚需外溢等客观因素，也有开发商和地方政府“主观作为”的影响。首先是开发商夸大宣传、人为制造涨价预期。最典型的是保定，自3月19日被传为“首都行政副中心”以来，市区在售楼盘普遍涨价超过1500元/平方米，相当于过去5年的涨幅。保定楼市购房“扎堆”期间，一则未经证实的传言——“4名北京人买下保定楼盘整个片区”四处扩散。而这类蛊惑人心的宣传大多出自开发商之口。
其次是地方政府对“区域协同”理解有误区，某些不全面的解读，有意无意间助长了“房地产先行”势头。4月10日，在北京召开的2014北京春季房地产展示交易会上，不乏众多河北、天津城市的政府官员到场，给人“为当地楼盘推销助阵”的感觉。“京津冀一体化”、“一小时生活圈”成为官、商的一致说辞。
瞬时起，一些炒房利益相关者的哄抬和鼓噪，也是诱发楼市虚火的重要因素。保定几乎各大售楼处频繁闪现倒房号、炒楼花的“房虫”身影;一些受雇于开发商的商业媒体，更是直接组织看房团，拉到售楼处排队。
“房价先行”暗藏风险
规划未定，楼市先火。《财经国家周刊》记者调查发现，环北京周边地区房地产市场的超前发展，已暴露出诸多隐患。
在万科集团副总裁毛大庆看来，“北京周边地区对高房价的承受能力，要远比北京脆弱得多”。房价的过快上涨，势必将使当地农民背负更高的“市民化”成本。
以保定市为例。该市下辖的22个县市中，70%是农业人口。这一轮的房价拉升，普遍超出当地普通购房人群的收入水平。同样，在河北省廊坊市永清县，一位科级干部告诉记者，房价跳涨，让当地人感到恐慌。“像我这样的工薪阶层，月收入也就两三千元，现在的房价，我们当地人是买不起了”。
需要警醒的是，北京周边地区房价的投机性暴涨，或将诱发后续深度的回调。中原地产首席分析师张大伟认为，应谨防未来可能出现的市场暴跌风险。2010〜2011年之间，北京市通州区曾因“副中心”传言，房价先暴涨，后“腰斩”，引发受损业主围攻售楼处，酿成群体性事件。
记者在调查中还发现，北京周边地区房地产市场无序供应现象颇为普遍，可能埋下“过剩”和“鬼城”隐患。
曾经靠“蓝印户口”吸引北京、河北购房者的天津市武清区，一度被舆论诟病为“鬼城”。截至4月底，该区可售房源超过2万套。本已库存去化缓慢、房屋空置率奇高，又逢天津市即将停止实施蓝印户口政策，核心利好消失，楼市前景堪忧。
另一个例子，是迄今已吸纳超过30万北京购房者的燕郊，也被舆论称为“睡城”。据当地开发商介绍，2014年仍有10余个在售楼盘，总计供应量达400万〜500万平方米。这些房源，约有95%要靠北京人消化。而美林地产销售总监李京告诉记者，自2013年燕郊房价突破1万元大关后，对北京购房者的吸引力已经开始下降。
多位受访对象表示，如果任由北京周边房地产市场“野蛮生长”，未来北京恐怕还要输出更多睡城。北京市社会科学院副院长赵弘呼吁，“应警惕北京大城市病演变为区域病”。
在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，房价过快上涨，很可能阻碍京津冀一体化进程。“北京周边地区承接人口、产业和功能转移的最大优势就是价格。如果让房地产优先发展，把价值洼地都填平了，周边地区的优势也就丧失了”。
与风险相伴的是，目前北京周边房地产市场抗风险机制并未得到应有的重视。突出体现在管理方面还不够规范，在售的住宅“五证不全”现象颇为普遍。这为一系列购房纠纷埋下了隐患。
在永清县，记者遇到的一位购房者2010年购买了3套住宅，但至今4年时间，仍未拿到产权证。另外，虽然大部分楼盘都表示，根据当地政策，外地人购房不予贷款，但在固安、永清，个别楼盘仍为“有诚意”的客户预留了特殊通道。
未来两个月，将是京津冀协同发展国家战略规划出台的关键期。接受《财经国家周刊》记者采访的相关人士表示，利用“政策时间差”进行市场炒作可能会反复出现。这需要政府从行政、市场等多种手段出发，尽早明确政策规划，引导市场回归理性。
行政强推还是市场主导?
2月底，习近平总书记在北京市视察期间，就首都未来发展提出明确的方向和若干要求。其中，“调整疏解首都非核心功能”成为舆论关注焦点。
究竟哪些是首都非核心功能?与这些功能相关联的产业、公共资源，以及部分行政事业单位该如何向外疏解?是由行政力量强制推动，还是靠市场主导，顺势而为?
对这些问题，接受《财经国家周刊》采访的相关人士意见纷纭。不过，有两点是基本共识：一是功能疏解不能单兵突进，而是要打组合拳，要“综合疏解”;二是疏解要更多从增量上做文章，动存量难度太大，应以“优化”为主。
难啃的批发市场
种种迹象表明，遍布北京市中心城区的各类大型“批发市场”，已被选为北京市落实首都非核心功能疏解的一个突破口。
目前，仅北京城市核心的东城和西城就有十多个大型批发市场。著名的“动批”——动物园服装批发市场，由9个分市场组成，1万多个摊位;丰台区大红门地区则是北方地区最大的服装集散市场，各类服装批发市场26家，经营商户2万多家，80%的商品销往山西、河北、内蒙古、东北地区，从业人员及周边为其提供服务的人员超过60万人，加上吸引而来的京外京内的庞大顾客群，这个区域的压力可想而知。
北京市常务副市长李士祥说，这些区域性大型批发市场不是主要服务首都城市功能的，而且聚集大量人口，不宜在北京城区发展。
但，要搬走这些批发市场并不容易。记者走访调研发现，批发市场的利益主体多元，既包括各种批发市场的经营主体，也包括众多拥有、承租、转租摊位的小商户，对于疏解，意志很难统一。
北京市丰台区大红门镇一家服装摊位的商户说，“我们在这里做了十几年了，市场搬到河北，那里哪有北京这样的客流啊，也没有北京交通方便，我们这种做批发的，最重要的是有客流。”
在北京朝阳区十八里店经营一家石材批发市场的蓝智慧说，只凭政府一声号令用行政的方式，也难以完全解决这些商户搬迁，“他们手里都有租赁合同，跟你要高额补偿，你怎么办?还
