王渊悬着的心终于落了下来。
经过10个月的等待，他向银行申请的房贷在5月中旬落到了开发商的账面上。在36岁的光景上，王渊在闯荡多年的北京，终于有了人生第一套房子，也在这里有了一个家。
或许是出于巧合，就在银行通知他放款的前一天，传出了央行敦促各银行确保个人首套房贷款的新闻。紧接着，银监会也在6月做出了类似的表态。
但各家银行并未立刻行动。根据第三方机构融360针对5月房贷情况的统计报告，除了四大行对个人首套房贷款执行了基准利率外，超过九成的商业银行都在基准利率的基础上上调了5%至10%，而且房贷审批和发放速度也未有明显提高。
在等待的过程中，王渊总共损失了十几万元钱—申请的八五折利率优惠没有了。他除了重新与银行签订合同没有其他选择，还被告知“要签赶紧签”。作为获取贷款的一个条件，他不得不从银行购买了5万块钱的理财产品。
既便如此，王渊仍感到自己是幸运的。作为一家公司的品牌总监，他收入和信贷资质不错，排号也比较靠前，他的一些邻居直到现在仍然处在等待放款的状态。
就在王渊去年买下房子的前后，中国的货币政策经历了一个大考验—金融市场 遭遇了史上未有的“钱荒”。2013年6月，上海银行间同业拆借隔夜利率飙升至14.33%，创造了中国改革开放以来的历史记录，这个数字在一个月前仅为4%左右，它是市场资金面的风向标。
央行没有出手相救而造成了这种紧张感，背后真正的原因在于，新一届政府力图挽回金融危机后4万亿信贷刺激对经济造成的恶果—它不仅造成了产能过剩，让大量钱流入央企和地产业，也让银行业不再安心服务，而是把拆借来的钱通过杠杆投资与期限错配、买入返售等手段，投入收益更高的市场。而这其中的高收益市场，则有不少是通过金融产品手段包装的房地产贷款。
一个越来越明显的信号是：央行力图戒除信贷成瘾的不良嗜好，通过定向降准等方式改善资金面紧张的情况。
在大家都玩钱的情况下，实业很难贷到钱。个人房贷业务对于银行而言利润微薄，在互联网金融的冲击之下，银行吸储成本也在不断上升，房贷生意在银行眼里几乎等同于赔钱的买卖。
比王渊等待资金更焦急的是开发商。没有了钱，一切就都停止了。
深圳光耀地产的5月是灰暗的。
这家全国百强地产公司在短短半年间陷入了濒临倒闭的危机中。从2014年年初开始，这家公司资金链断裂，多处项目因欠款而停工。
现在，当你在百度搜索这家公司，会得到一个刺眼的橙色警告框：“由于失信已被列入国家失信被执行人名单。”
47岁的广东惠州人郭耀名是中国无数个地方版地产商人的缩影。
他在2002年创立了光耀地产，当时正值中国房地产的起步升温期。就像另一些放开垄断准行的市场一样，它稚嫩而充满诱惑力，一些人成为地产商人或许仅仅是为了投机，但他们中也有许多人不乏为中产阶级盖好房子的初心，就像已经成为全球最大地商公司的万科、创建绿城的宋卫平一样。
中国房地产可以被称做一个市场，是从1998年起才真正起步的，计划经济体制下的福利分房和双轨制走向终结，商品房开始出现。新兴而饥渴的房地产市场变得异常繁荣，连续几年增长高于GDP两倍以上。市场的其他一些环节也陆续变得完善，2004年，政府出台了“71号令”，经营性土地结束了依靠政府与国企关系协议拿地的历史，公开面向市场竞价出让—当然，地方政府是唯一的土地出让者。
一批房地产公司随之诞生，获取土地的最大决定因素，转变为开发商的资金实力。
光耀地产在这股浪潮中发展壮大，但它在资金获取和市场拓展上显得更为大胆，这让它在成立之后的5年内成为广东省惠州市房地产开发销售企业的榜首。
在一段时间内，政府宏观层面的刺激曾向房地产业传达着积极的信号。
让光耀地产和它的同行们获得更大的发展机会的，是金融危机之后政府推出的4万亿信贷刺激—2008年年底，各地政府陆续出台各项政策扶持楼市发展，房价开始步入直线上升期，房子甚至成为人们理财的重要手段。
在大量的资金和购房需求的涌动下，中国楼市自此进入前所未有的快速增长期。2009年，原本居于广东一隅的光耀地产也开始发力，扩张的版图延展至珠三角、长三角及环渤海三大经济圈，并在深圳、北京、上海(楼盘)、天津(楼盘)、惠州等大中城市频繁现身。
这家公司在2010年的房地产销售收入扩增至40亿元，当时它曾雄心勃勃地对外宣布：接下来两年的销售总额将达到80亿与150亿元，成倍增长。
但这个目标最终并没有实现。光耀地产在2010年之后至少3次欲借壳上市都未成功，它在资金上也很快遇到问题。
看到房价过热，中央政府开始采用史上最严厉的调控手段干预这一市场，2010年4月，新“国十条”开始重点打击投机购房者，禁止第三套及以上购房需求，大幅提高第二套购房首付比例，同时，大部分一线城市都针对外地人购房进行身份与手续上的限制。
与此同时，政府对开发商融资进行明确限制，规定“股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利”;另一项政策则提到“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款”。
这些限制开发商获取贷款的政策在接下来的两三年中不断发酵，让光耀地产式的开发商遇到资金阻力。
银行向光耀地产等开发商关闭了大门，后者中的一些铤而走险，开始尝试各种办法融资。
市场在2010年限购令之后的表现，向它们传递了一个正向的信号—行政调控并未使房价有所降低，与此相反，被抑制的需求反而让房子成为紧缺资源，楼市价格在全国范围内经历了一场过山车式的涨幅。
“信托、融资担保公司、银行贷款、网贷公司、小贷公司，以及民间融资，只要能借到钱，都去试试。”一家上市地产公司原区域销售总监对《第一财经(微博)周刊》说。
这其中，“民间借贷更快一点。”光耀地产品牌总监邹先法告诉《第一财经周刊》。他承认，正是这种大胆冒进，造成了公司眼下的被动局面。
对于光耀地产来说，现在的主要问题集中在民间借贷。高额利息占用了公司很大一部分流动资金。郭耀名对外披露的数据显示，民间借贷大致占了光耀地产整个融资规模的1/3。这家公司从2011年开始借了大量的民间资本，约15亿元左右，利息就高达十几亿元。
从去年延续至今的宏观层面的货币紧缩政策，成为了压死骆驼的最后一根稻草，它让光耀地产们一下陷入困境。“去年下半年以来的钱荒，以及银行信贷的持续收紧，对我们的影响很大。”郭耀名说。
在信贷渠道变窄之后，开发商的运营资金很大部分依靠业主的按揭贷款。与其他开发商一样，光耀地产面临的问题是：房子卖出去了，款却不能快速回收，王渊一波三折的贷款经历，正是它们资金链紧绷的真实写照。
过高的房价，贷款不易获取，成交量大幅下降，以及利率不断上浮，让市场突然充满了观望的气氛。来自万科董事长王石和李嘉诚等大佬们的警告或行动，也让人们对楼市的未来充满疑问。一些来自第三方机构的声音则进一步加重了预警，国际评级机构惠誉在6月对中国的房地产市场下滑风险给出了量化指标，认为中国的GDP增速将下降1%，并可能导致银行业出现问题。
这对于流动资金短缺的开发商来说，无疑雪上加霜。
郭耀名一直对外强调，只要3亿至5亿元资金公司就能活过来。他打算卖掉一块地来解决问题。但是，眼下放眼整个惠州，开发商们都自顾不暇，哪还有理想的接盘者。
刚刚过去的5月23日，宋卫平卖掉了他亲手创办的绿城。这一事件向人们明示，地产商的资金紧张已不是中小开发商的个别现象。
绿城在2009年的销售额一度达到510亿元，成为当年仅次于万科的中国房企。但其后，绿城在2010年的调控中因资金问题而险象环生，最终九龙仓通过入股对其施以援手。
宋卫平在绿城的最后一场发布会上，将自己事业的失败归结于政府的调控，“我心里难免有一种愤怒，谁让你们把这个行业和市场弄成这个样子，真的是不满意。”
中国的楼市是否面临危险境地?
在楼市出现全面萎靡迹象之前，一个真实的状态是，在许多资金短缺的中小开发商周围，围绕着各种各样的中间人，他们“神通广大”，又被冠以“资金掮客”的名称。
他们游走于银行、信托、融资担保公司以及小贷公司，甚至是新兴的网贷公司之间，只需要一块地，以及良好的分佣制度，他们总能想办法搞定贷款。
在这背后，那些被称为“影子银行”的金融机构，把开发商的贷款，包装成理财产品、金融产品，甚至分配给多个民间资本。
“如果把中国所有的理财方式看成一支足球队，投资阵型里面，住宅是最典型的守门员(限购)，后防线是商业地产，中场是影子银行的产品，前锋理论上是海外基金、私募股权。把这个阵型摆出来，你会发现中国现在的状态更像是全在中场空传球，他们不往后倒，也不往前进攻，这种状态导致的是大家都在用影子银行去赚那点利息，没有人做实业，没有人沉下去，没有人进攻，还是对环境的防御性状态。”誉翔安地产合伙人王珂对《第一财经周刊》说。
资金的套利空转引起了监管层面的警觉，钱不再那么容易源源不断地流向开发商，这也就意味着开发商要获得融资，就需要付出更高的成本。
相比于提供给个人的房贷业务，这些套利是更大的生意。即使行事更为谨慎而体面的银行，存款分流的压力也在加大它们的经营压力—来自于监管的季度放贷额度控制，决定了它们向个人房贷业务的资源倾斜有限。
那些活跃在地产商周围做更大生意的机构，往往行事低调，比如更加隐秘的投资机构，它们参与地方政府的“土地整理”，从规划开始，便加入其中成为操盘手。
一块地的生意是这样形成的：
市政府为了城市的发展和土地变现，要对现在市区的旧城进行改造，或者建设新项目，这通常涉及几平方公里的土地。
项目的第一阶段是新城区的策划与规划。
假如这座城市位于经济区域的重要交通枢纽，有森林公园、山、水和湖，它的卖点和可规划的空间要远远大于其他城市。
善于包装的人可能将这座城市包装为“山水生态新城”。它被配以美好的憧憬：未来这里既是“甜城”，又是“古郡”，还有“悠闲慢生活”。
进行城市规划时，它被定位为“发展城郊主题型旅游”及“满足改善型需求的居住功能”。在布局上，主城区主要满足公共服务、商贸物流与新型工业和居住。市政府为它描绘了发展愿景：“这里是城市的未来、中轴线、商业中心和旅游度假圣地。”
“以前开发商可以通过疏通关系修改规划，现在很难了。我们有一个项目，已经好几年了，也没有办下来。”前述地产人士说。
接下来，哪些板块是住宅，哪些板块是商业，哪些板块是综合体，一一被规划列出。
这些步骤结束后，所有的问题都最终回到一个问题—钱。
无论是旧城改造，还是新项目建投，都需要资金的投入，这往往并不是小数目，以地方的财政收入投入到大规模建设，犹如杯水车薪，并不现实。
地方政府的惯常做法是向银行贷款。
当巨额的地方债务平台暴露出越来越多的问题—要依靠卖地来向银行还款，这意味着进入把经济与房地产捆绑的循环怪圈—在监管机构与中央政府的授意下，银行再次向它们提出额度控制。这也意味着，找银行贷款进行大规模的建设，变得越来越具有不确定性。
但是，市政府手中握有未来可以变现的资产—土地，这对投资机构来说，就是可以盘活的现金。
这个故事中的主角是国有企业下的投资公司，也可能是PE或其他类型的投资公司。市政府项目负责人通过中间人找到它，希望对方可以为项目找钱。而在更广泛的地方政府融资中，它们也尝试发行债券，或者与类似PE一样的金融机构来获得项目资金，但前者的审批速度往往更慢，审批门槛更高。
这些项目所涉及的资金动辄百亿元。项目负责人给投资公司提出要求：项目投入资金的收益要低于眼下市场通用的资金成本。
找钱对精通“钱术”的投资机构来说，并不是个大问题，它们自有办法—以小资金撬动大市场，滚动开发。
在这个故事中，第一期土地整理的资金需求约为40亿元。
投资机构找到常常合作的信托公司，后者将为上述项目发行一个10亿元的信托计划。
作为合作方，投资机构投入5亿元作为风险资金—如果信托计划不能如期兑付或信托计划破产，它们将是最后被赔偿的投资者—也就是说，融资额事实上为5亿元，市政府的信用成为信托计划最有说服力的担保，而即将整理出来的土地，则可能被用做抵押物。
但这显然不是免费的午餐。
精明的生意人是这么赚钱的：信托向普通投资者与机构投资者支付的收益为7%至8%，最高可达10%。
10亿元资金到位后，信托公司把这部分资金以12%左右的收益率卖给信托公司成立的基金公司进行资金管理。
这样一来，信托公司从中除了赚到发行费以外，还有利差。投资机构更是赚到投资所得、利差，以及涉及项目可能产生的各种费用。
10亿元的资金开始滚动投入到第一期土地的整理中，土地一块一块地被整理出来。随后，市政府邀请开发商参加土地拍卖的通气会，进行项目的介绍，重点要让开发商相信，这些土地能值更多的钱。
随后便是公开的土地拍卖环节了。卖掉一块，地方政府就可以偿还一部分融资。
余下的30亿元缺口也并不是什么问题，新的信托计划在需要时将被发行，一部分用于偿还上一期的信托计划，另一部分又被投入到新项目中去。
在中国的信托市场，发新偿旧已不是新事，这正是投资机构善于利用的杠杆融资。
遇到市场不好时，地方政府宁愿多付一些利息，也要争取把土地卖个更高一些的价格，不要担心这些利息的来源—它们有政府信用，还有地块，再发行一个新的信托计划并不是件难事。在这个逻辑里，地总是会有人买的。
直到土地全部准备好、卖掉，开发商渐次入场，新的住宅、商业综合体矗立起来，新的城市诞生。
在这个过程中，地王的纪录不断被刷新，开发商拍到的地块地面价，与板块的新楼盘均价持平，已不是什么新鲜事。
算上开发成本、资金成本，你能想象，在这个扭曲的价格面前，开发商为了活下来并赚到钱，就只能把这个已经堆高的成本推向市场，由购房者承担。而一旦购房者像眼下一样停止购房，开发商因资金链问题减少拍地，政府的融资链条也就面临紧张，甚至断裂。
中信里昂证券的一个团队在过去一年中对中国12个城市进行了调研。它在今年5月发布的一份报告显示，过去5年时间里完工的房产中，这些中国主要城市的平均空置率为15%，其中一线城市的房屋空置率为10%;但二三线城市的房屋空置率则处于13%到17%之间。
这些印着各种漂亮标签，现在却因缺乏人气被称为鬼城的二三四线新城，成为中国房地产业在过去几年畸形发展的一个缩影。
行政力量长久干预，房价却一直居高不下，有其本身的逻辑。
在不断加码的限购限贷影响下，开发商总有自己的办法来化解这些政策。2010年4月“国十条”之后，异地购房和二套房受到限制，“当时我们通过代理公司，为购房者办理社保证明，帮助他们规避异地购房的限制条件。”上述地产销售人士告诉《第一财经周刊》。
对于一些地方政府出台的备案价不得低于申报价10%的限价举措，地产商们也可以通过报高申报价、降低备案价来赢得周旋的空间。
虽然在地方政府的系统中，审查者轻易就能查到这一点，但这种行为还是获得了某种程度上的默许。对地方政府来说，只要这座城市的房价涨幅不排进全国被统计的城市房价涨幅前十名就可以了。
一些指标难以落实的根本原因也在于监督成本的巨大—市场是多变的。
和过去几次调控一样，开发商们眼下正在等待游说者让政策制定者改变心意。一些地方城市正在悄悄放开限购政策。
但这一次，来自信贷层面的紧张感，让曾经挺过2011年艰难时期的开发商，变得不再淡定。
“2007年年底开始的调控下行，直到市场确认恢复，大概用了十五六个月;2011年，我从这个领域感知到冷，到恢复活过来，用了七八个月;这次就更短了。到现在这个时间段，政府和各行业发现挺难扛了。用周期比较的话，你会觉得经济其实更脆弱了，整个体系抗压的能力在减弱。前两年还讨论策略，还去争降不降价，现在就直接降了价再说。大家能忍受的时间越来越短。”王珂对《第一财经周刊》说。他所在的公司主要做商业地产销售代理。
令他感到不安的，在于这次的信贷收缩来得太快，虽然他已经在业务上有所收敛，上了风险最低的项目，不做疯狂扩张，但还是显得措手不及。“现在这个市场没有什么推盘量。好多项目卖不出去，报价谨慎多了，交易量没有改变很多，但价格不是那种预期会涨的，接盘的都是自己住的。”
这让他想起了原华远集团董事长任志强(微博)春节前说过的一句话：“小心点哦，有可能明年卖不动了。”
“我们开公司的4年里面经历了多少泡沫，三四线城市、城市综合体、城投债、民间高利贷、影子银行，依次啪啪啪破了。先是高利贷灭了鄂尔多斯、榆林;然后三四线房地产，一些Shopping Mall死掉了。现在轮到了写字楼。”王珂说。“外面垮的速度在加快。”
资金紧缩也已经对王珂所在的商业地产领域形成影响—写字楼市场表现得像住宅市场一样疲软。令他印象深刻的是，同样的团队，半年前的两个月内，销售业绩为10亿元，而现在却仅为3.2亿元。
一个可比较的数据是，2010年，这家公司用3个月卖出5亿元销售额;2012年用6个月卖出20亿元;2013年是一个月卖5亿元。现在却回到了两个多月卖出3亿元。那些一出手就5000万元、1亿元，甚至好几亿元的大客户，在这几年慢慢萎缩。现在加起来，整个北京一年也就20来宗。
“如果整天中场传球肯定是不对的，但凡有一个环节出错就一下子击穿了。我们其实是服务于钱，行业之间资金的流动速度放缓，每个行业赚钱的能力也下降了。”王珂说。
他认为高房价本身是不可持续的，“住宅那么贵不就是户口、学区房的因素么，现在读书未必要通过高考了，选择多起来了。”在北京，一些学区房附近二手房屋的价格一度涨到每平方米接近30万元。
对于赵爽来说，学区房依然是一个非常现实的问题。
她和她的老公自毕业后已经在北京打拼了十年，分别供职于一家互联网公司和外企，工作稳定，但北京对赵爽来说一直充满了不确定性。
他们的家庭收入足以在北京买一套大一点的房子。但在过去几年中，夫妻俩一直在以北京还是昆明(楼盘)老家作为最后归属的问题上争执不下。
赵爽按照老公的意思回到昆明工作过4个月的时间，但她已经适应不了那样慢的生活节奏，以及薪水和生活品质等方面的种种落差。
3年半以前，儿子的降生，让她坚定了留在北京生活的决心。赵爽还记得儿子出生后的半年里，他们一家三口与前来照顾孙子的婆婆一起挤住在赵爽之前执意购买的一个不足60平方米的开间里。中间隔着一道帘子，婆婆只能打地铺。在她居住的小区，周围不乏有着类似经历的邻居。
他们想的是到城区买一处学区房，同时改善一下住房条件。但是，北京市不久前公布了学区房新政策的思路—北京将对相应的学区房做出5年期的相关规定。这也就意味着，作为外地人，买了学区房，并不一定能入学。
作为没有北京户口的外地人，她原本打算去东城区或崇文门买新房，让儿子顺利完成幼升小。但东城区目前规定父母双方必须都要在东城区工作才可就近入学。这些变化让她的换房之旅充满风险，也让像赵爽一样的公司人再次感到被这个城市排斥在外。
与此同时，在各种打击楼市投机的政策下，赵爽改善住房的需求也一同被打击了。她在年初就把房子挂了出去，但直到现在也乏人问津。
5月12日，央行对15家商业银行的喊话，在一定程度上解决了王渊们这种首次购房者的需求。但那次会议中丝毫没有提到更多关于第二套房、改善性住房的消息。
赵爽们需要等待更久的时间。
(为保护采访对象，文中王渊和赵爽为化名。)
