【中国经营网综合报道】老年人住房反抵押相关办法，在经过3个月内部征求意见后，“以房养老”政策于6月23日落地。
今年两会后保监会出台了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，在业界征求意见。那么“以房养老”适合哪类老人呢?“以房养老”到底划算不划算呢?“以房养老”保险试点的具体规模如何?“以房养老”未来如何呢?
“以房养老”适合哪类老人
“以房养老”俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
在一家寿险公司看到了保监会下发的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》。根据意见，以房养老保险产品的投保人群限定为60岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人。
专家认为，目前城镇化进程已经过半，很多家庭都有了住房，这意味着采取“以房养老”的办法是可行的。而以房养老概念的提出，也反映出政府对于我国进入老龄化社会后在养老问题上表现出来的复杂性和现实性的清醒认识 ，仅仅靠政府解决养老问题已经是力不从心。
不过专家同时指出，考虑到我国的国情，倒按揭模式只适合部分老人，“特别是对于孤寡老人、失独家庭，以房养老概念的推行阻力可能相对小一些，可行性高一些。”
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新(微博)说，“让现在的老人全盘接受以房养老概念比较难，因为有些老人会担心子女认为自己不信任他们，担心会加深两代人的隔阂。中国人讲究奉献，老人身故之前即使是穷到只剩下一只手镯，那也是要留给子孙后代的，何况是房子这样的大件。即便是家有不孝子，老人终究也往往会把房子过继给他们。”董登新说。
随机接受采访的几名武汉市民，他们均表示暂时不会考虑把房产抵押出去。年过半百的陈先生说：“我还是相信养儿防老，家里的几套房子都会留给儿子。”
“以房养老”值吗?
从业内人士处得知，部分寿险公司对“以房养老”保险试点态度比较积极，此前在保监会就征集试点方案过程中，平安、新华、泰康、合众等保险公司都递交了方案。
从产品具体形态看，“以房养老”保险产品分为参与型和非参与型。参与型产品，保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品，保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
基于此，以一名60岁老人投保参与型“以房养老”为例，如果他在武汉的房产评估值为100万元左右，按照我国老年人平均预期寿命75岁，以现行贷款利率15年倒按揭，老人每月可领养老金8747元，此金额显然高于武汉房租均价。由于“以房养老”每个月拿到的钱更多，且房屋可继续居住，显然比传统的一次性卖房养老更划算。
但这只是停留在理论上的预测，事实上还有很多拦路虎在阻碍着交易的达成，其中最大的难点还是来自于民众和保险公司对于房产的估值的分歧和博弈。
以汉口某楼盘房价为例，2010年，房子均价约3000元/平方米。而今，当地房价冲上9000元，甚至过万。在房价继续上涨的背景下，即便房产市场有泡沫，但民众在预期房价上涨的情况下把房子反按揭，其心理预期的估价肯定比现价高。
业内人士指出，为规避未来楼市价格波动的风险，保险企业很有可能保守评估未来房价，比如将现市值100万的房产评估成70万，甚至更低，以期借此保证保险公司能够盈利。而这样做就意味着可以提供给抵押人的养老费用与民众的预期差距较大。
“以房养老”试点规模限定
中国保监会最近拟在北京、上海、广州、武汉开展“以房养老”保险试点。
保监会支持符合资格要求、参与意愿较强、具备一定专业能力和技术水平的保险公司参与试点工作。申请试点资格的保险公司应开业满5年，注册资本不少于20亿元;满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%;具备开展反向抵押养老保险所必须的专业技术、管理能力和各类专业人员等。
符合试点资格条件的保险公司应向保监会提交试点申请书、可行性研究报告、试点方案、经法律责任人与外部执业律师共同签字的产品条款、业务宣传资料、总精算师声明书、法律责任人声明书等材料。此外，如保险公司委托有资质的物业管理公司进行日常管理，应提交委托合同。
据了解，为防止营销员“忽悠”老年人抵押房子买保险，《征求意见稿》对该保险产品的销售做了非常严格的限定。其中的规定包括，营销员须持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期更长。
同时，保监会要求保险公司在宣传该产品时明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用;不得向不符合相关要求的客户推介业务，并鼓励保险公司通过录音、录像、第三方鉴定等方式增强合同签订过程中的公平公正。
由于“以房养老”保险试点在我国尚属新生事物，加之其业务流程复杂、期限较长，试点还对产品规模有所限制。
合众人寿精算部副总经理关娇阳表示，试点期内，以房养老产品供应被锁定为较小的规模。在这个产品中，保险公司需要面临的风险主要是房价波动和人的寿命，产品的规模过小则不能覆盖风险，规模太大也不行。而且为分散风险，相关保险公司还有可能开发新的融资平台，把以房养老的资产证券化。
在《征求意见稿》中看到，保监会对于单个保险公司开展试点业务有较为严格的限制。接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。
以上市寿险公司新华保险为例测算，2012年底新华保险总资产为4937亿元，这意味着其开展的以房养老保险试点的规模不超过18亿元，以平均每套房产估价100万计算，最多仅有1800个家庭能够享受此种养老服务。
与之相对应的数据是，眼下我国老龄人口已达到2亿，失独家庭数量也已超过百万，这意味着以房养老保险产品未来的发展空间还很巨大。
“以房养老”的未来
“‘以房养老’在中国是新鲜事物，但在国外早已是一种很普遍的养老模式了。”中信银行广州分行营业部总经理助理介绍到，从发达国家“以房养老”的经历看，“以房养老”要推广，需要为老人提供可靠的保障，灵活的放款和赎回安排，而这离不开政府的支持。但是，由于此类贷款周期长、风险大，如何防控政府保险背后的风险，尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时，依然值得警惕和探索。此外，所有采取“以房养老”的发达国家，都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系，“以房养老”只是一种补充性的养老选择。
朱友嘉表示，经过“十一五”时期的建设，我国老龄事业得到很好的发展，养老保障体系逐步建立健全，但与发达国家相比仍有很大的差距。随着独生子女的成长，空巢老人越来越多，而现有的传统子女养老模式已显得捉襟见肘。养老渠道和手段的单一，已无法满足老年人多样化养老需求。在不少银行业人士看来，“以房养老”作为一种补充性的养老选择，未来或大有可为。
佛山领先丰地产咨询公司总经理助理李华宇认为，佛山作为珠三角经济实力比较强的城市之一，由子女赡养父母的亲情氛围仍比较重，老人家也觉得要把房子留给子女，所以可能只有小众群体会接受“以房养老”。
“房地产的金融属性还是没有用到极致，过去很多人买了商品房，宁愿房子空着不用。‘以房养老”就是充分挖掘房地产的金融属性。”李华宇认为，“这是一种趋势，它只是为持有物业的老人提供多了一种选择，没有强迫有养老能力的人要这么做。”
此外，同策咨询研究部总监张宏伟表示，对于国内养老地产市场来讲，也可以通过“以房养老”模式的创新，盘活存量房资产，使老年群体拥有相对宽裕资金进行养老，这对于国内跃跃欲试的开发企业来讲，也会迎来新的市场发展机会。
（资料来源：腾讯财经 南方日报 新浪房产 保监会网站 新华网）
