商业地产市场情况不容乐观，使得“商住倒挂”情况更为突出。
而且从土地价格看，商务办公土地的价格往往要大大低于住宅用地。有业内人士向记者透露，同时间段、同区域内，同面积的商业地块相比住宅地块，要便宜40%到60%。
一位不愿具名的业内人士在接受记者采访时表示，“商改住”其实是个怪胎，这怪胎的产生是因为规划的不合理。政府以贪大求全之心，在区域规划时设计了大量的商业、商务配套;而在企业拿地之后，发现这部分没法做——也许是市场根本不具备充足的容量，也许是企业没有做商业地产的实力和资金。变身“类住宅”，当然是最稳妥、资金回笼效率最高的方式。
记者实地走访调查发现，目前市场上活跃的“商改住”项目大都位于城市核心区之外，如大兴、顺义、亦庄等五环外的郊区板块内。
有专家指出，商改住屡禁不止还因为违法成本低。违法成本主要体现在行政处罚和民事诉讼两个领域。法律规定的违法成本大致为不予办理产权，及相对微不足道的罚款。
据《违反 〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》的规定，对于未经规划主管部门批准，擅自变更建设工程规划指标的单位，将处以3万元以上10万元以下的罚款，同时在6个月至2年的时间内，不得在北京承揽相关业务。
“这意味着开发商擅自商改住，最多只会受到10万元的罚款，这相对于财大气粗的开发商来说可以忽略不计。”业内专家告诉记者。
投机心态下风险骤增
走访中记者发现，无论是购房者还是售房者，在限购风行的大背景下，都在迫切寻找一个“突围”的出口。“商住两用房”能受到偏爱，也正是因为该类项目能规避目前限购的形势。
据了解，选择“商改住”项目的客户，很大一部分是投资类客群;另外一部分是受限购政策或经济能力限制的年轻人。
“商改住项目最大的吸引点就在于自住、投资皆可，而且不受限购政策限制。”郭毅告诉记者。
由于不受限购约束，“商改住”项目仍是不少投资客热衷的选项。
但是，对大部分人来说，“商改住”真的是投资和自住的最佳选择吗?
据记者了解，“商改住”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。
比如，“商改住”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。
本报记者咨询了一些房地产业内人士，他们并不认为类似的商用住宅项目是投资上策。尽管许多类似项目购入价格比正规住宅低，却并未拥有充足的升值潜力。一位业内人士表示：“先不说水电和燃气的不足，单说产权就没有吸引下一批买家的优势。”
对于自住用的房主来说，要面对的问题也不少。首先，“商改住”项目的首付在50%，而且无法使用公积金贷款，这就给购房者带来了一定的资金压力。而从长远来看，虽然有部分楼盘能为房主提供民水、民电，但也只是“偷偷摸摸”见不得光，无法写到购房合同中。也就是说，大部分“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，要承受较高的生活成本。
除此以外，政府并未对这类项目的产权做出明确的规定，在买了这种住宅后，也无法实现住宅项目的土地使用年限以及配套建设指标;而且项目一旦转手，在买房税以及二次交易费用方面都要高出普通住宅一大截。
