【中国经营网综合报道】根据WIND提供的数据发现，截至4月21日，共有50家房企发布了2014年一季度业绩预告，其中仅22家实现了业绩的同比增长，其余28家公司的业绩则集体出现下滑。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，随着各城市间楼市冷热不均的加剧，项目主要布局在一、二线城市的房企，业绩依将上涨，但项目布局三、四线占比较多的企业，业绩压力将会非常大。
50家上市房企近六成业绩下滑
据搜狐财经报道，从目前已披露的情况看，A股房企中沙河股份预计业绩增幅最高，达1962.46%，实现的净利润为2700万元-3100万元，而去年同期公司则亏损166万元。对此，沙河股份表示，业绩增长主要是报告期内销售毛利额同比增加所致。
除沙河股份外，预计业绩增幅超过1000%的还有海德股份、阳光股份、华业地产这三家上市房企。
其中海德股份预计的业绩增幅在1353.6%-1763.59%之间，实现的净利润为390万元-500万元，公司表示，这主要源于报告期内公司出售部分房产和公司参股的平湖耀江核算的投资收益增加所致;阳光股份方面，公司一季度预计实现净利润2000万元-4000万元，业绩增幅最高可达1506.96%，而这主要源于公司受让天津津北阳光新生活购物广场有限公司90%股权的收购溢价所致。
而此前因涉矿备受关注的华业地产，2014年一季度预计实现净利润约1亿元至1.2亿元，同比增长900%到1100%，公司表示，报告期业绩增长的主要原因是公司转让深圳市华茂嘉投资有限公司股权，取得投资收益8000万元左右;同时，公司一季度结算房屋销售收入同比增长，对业绩产生了积极影响。
此外，国兴地产、深深房A、顺发恒业今年一季度的业绩增幅也在500%以上。
在业绩下滑的房企中，荣丰控股是唯一一家下滑幅度超过1000%的，其业绩预告显示，由于报告期内，公司控股的北京荣丰项目销售已近尾声，2014年一季度市场成交低迷，长春荣丰项目和重庆荣丰项目尚未达到销售条件，导致公司2014年一季度销售收入大幅减少，业绩出现亏损，下滑幅度高达1259.63%，亏损额则在1000万元-1400万元之间。
而包括宜华地产、深大通、万方发展在内的3家公司，业绩降幅也超过了500%。在亏损公司行列中，京投银泰预计的亏损额最高，达6600万元。事实上，有分析指出，这些一季度业绩下滑或亏损的公司，主要都是因为报告期内结算条件的项目较少所导致。
以华远地产为例，该公司一季度共实现营业收入5.21亿元，同比下降40.63%，实现净利润5746.01万元，同比下降56.18%。至于业绩下滑原因，华远地产表示，公司营业收入、净利润大幅下降，是因为一季度公司达到结算条件的项目较少。
虽然统计数据不一定能反映真实的楼市，但仍然可以看出楼市的现状。
据每日经济新闻报道，眼下市场丝毫没有提振之势，伴随信贷收紧等利空影响，北京二手房在进入第二季度之后成交量与价格持续下探。链家地产对挂牌房源的调价情况监测显示，4月第三周，调价案例中价格下调的比例为86.3%，这也是自3月中旬至今，挂牌价下调比例连续五周保持在85%以上高位。
“其实还有一个核心因素，消费贷款被严查，禁止用作房屋抵押贷款。”昨日(21日)，一位银行业人士透露，此前很多二套房贷可以通过中介提供的“特殊金融服务”，只需提供三成首付便能购房，另外四成则通过银行消费抵押贷款实现。
更加值得一提的是，虽然在中介人员的口中，很难听到“降价”二字，但市场逐渐降低的“温度”，买卖双方早已有所感知。“再降10万吧，看看有没有人要。”在朝阳区东四环百子湾家园附近的中介门店，“去年12月中旬就登出来了，但基本上没什么人来电话，所以想降价看看。”房主李毅如是说。
“买涨不买跌”的市场规律修改着二手房市场上不同角色的话语权。“现在业主基本都松口了，如果您诚心想买，价格还可以谈。”中介人员说。
另据链家地产挂牌房源的调价情况监测显示，新增房源挂牌价连续五周出现下降，本周环比下降2.1%。当前的新增房源挂牌价已降至2013年8月中旬以来最低水平。受当前市场形势影响，买卖双方博弈日益加深，业主对于房价的心理预期进一步松动。
实际上，在通州区，相比半年前的报价，多个项目整体价格下浮40万~50万元的房源不在少数，以去年天时名苑一套100平方米的二居室为例，当时的报价接近300万元，而目前大部分报价在250万~260万元。
“郊区市场会领跌，但城区价格也基本没有上涨的动力，一部分着急出售的业主也会自动下调价格。”一位不愿具名的市场分析人士称，目前北京二手房市场整体价格下调幅度已经达到了6%~8%。据伟业我爱我家市场研究院统计，今年第16周二手房成交均价为31882元/平方米，较3月成交均价下跌1.9%。
此外，北京市住建委网站数据统计显示，今年3月北京市二手房共成交8943套，是2009年以来历年3月份成交套数最低的一次。今年4月上半月二手房成交套数环比3月下半月下跌34.6%。而在多位业内分析人士看来，预期的改变对二手房市场的影响非常大，再加上银行信贷的收紧，直接导致这一市场降温。
“银行对于消费贷的严查，直接影响了改善型需求的入市。”上述知情人士说道，在此之前，对于二套房的购房者来说，一旦不能提供七成的首付，可以通过中介提供的“3+4”服务来实现购房。“基本上有15%的改善型客户会选择这样的方式。”上述人士说道，但目前情况对于二手房市场成交有非常明显的降温作用，“改善型客户一旦观望，刚需成交也会因此放缓，造成连锁反应。”
所谓“3+4”，即购房者提供三成首付，剩余的四成，中介通过银行消费抵押贷款来实现，虽然贷款期限仅为10年，但对于一部分改善型客户来说，即便资金有限也可以先行入市。
这种原本只能用作购物消费的贷款本来不能用作购房投资，但在中介与银行之间形成的“利益链条”逐渐催生了这样的服务。该人士进一步说道，自去年底央视对此曝光以后，银行层面对于消费贷的把控逐渐严格。“此前每笔交易中介可以收取2%~3%的服务费，但为了杜绝这一现象，银行消费贷的利率已经上调。”该人士说道。
不仅如此，银行信贷整体环境也未放松。“如果持续收紧，二季度房价下降将可能加速。”该人士说道。
据链家地产市场研究部统计，3月北京市二手房交易中商业贷款的比例为36.91%，进入2014年以来，商业贷款的比例逐月降低。链家地产市场研究部张旭对此表示，信贷政策自去年四季度收紧以来，至今还未有任何放松迹象，这使得购房者的贷款成本进一步增加，部分资金承受能力有限的刚需购房者被挤出市场。
中小房企闹“钱荒”掀港IPO热
虽然房地产调控政策的“转向”对大型房企影响不大，但对于那些资金链紧张的中小房企来讲，那就是“灭顶之灾”。据中国指数研究院统计显示，去年共有38家内房企通过境外融资平台发行海外债券，募集资金合共约1,340亿元人民币，同比增长123%。此外有7家内房企在港上市，较前年多5家，共集得资金83.91亿港元。
事实上，中央连续数年调控房地产，内地不少城市出现楼盘降价现象，再加上受银行信贷紧缩等诸多因素影响，导致小型内房企的现金流受到严重影响。据统计，截至今年3月底，综合A股和港股计，共有81家内房企公布了2013年业绩，其中经营活动产生的现金流量净额为负的有41家，更有14家企业的经营性现金流量净额低于负10亿元人民币，这些企业基本全都是小型或地方性内房企。
在此形势下，赴港上市融资成为中小内房企青睐的第一选择。今年首季共有三家内房企成功在港挂牌上市，分别是阳光100中国(2608)、光谷联合(0798)和海昌控股(2255)，分别集资额为23.3亿港元、10.9亿港元和26.8亿港元。而IPO排期在今年的房企还有：国瑞地产拟集资39亿港元;力高地产15.6亿港元;金辉中国拟4亿美元;重庆协信3.5亿美元;中国腾飞31亿港元;山东金山地产2亿美元等。
德勤中国全国上巿业务组香港资本巿场主管合伙人张广达表示，中证监有意取消境外上市行政审批，以利于配合内地企业「走出去」的战略，加上《房地产投资信托基金守则》出台为基金投资提供指引，都将利好房地产企业在港融资。他认为，内房企进行反向收购，利用香港再融资能力强劲的平台和较低的融资成本融资，也可能成为房地产企业融资的示范。
至于在A股上市的内房企，亦纷纷启动了再融资步伐。今年3月以来，中茵股份、天保基建、北京城建、迪马股份4家地产公司非公开发行股票相继获中国证监会审核通过，4家共获批募集金额约85亿元，再加上卧龙地产和福星股份分别获批6亿元和32亿元公司债券，6家房企共获批再融资金额超过120亿元。
与股市融资相比，民间借贷亦是中小房企找钱的重要选项。
据新华网报道，近日，一条《央视曝陕西府谷县民间借贷崩盘房价暴跌四成》的报道被各大网站转载。此前浙江奉化龙头房企兴润置业因无法偿还债务而破产的阴影尚未过去，海宁一家名为海宁市立德房地产开发有限公司也破产了，媒体报道称由于未能如期偿还多笔民间借款，多名债主已将其告上 法庭。
早在2011年，温州就曾爆出资金链断裂、民间借贷危机的消息;2012年和2013年分别爆出内蒙古鄂尔多斯和陕西省神木县民间借贷崩盘。民间借贷就像一个定时炸弹，不时就传出爆炸的消息。
需要指出的是，民间借贷就像一把双刃剑，在为融资困难的民营企业缓解燃眉之急的同时，其高利率也常常让企业深陷泥潭。据浙江省社科院2014年1月份发布的《浙江蓝皮书：2014年浙江发展报告》，占全省中小企业98%的制造业企业，能从银行等正规金融机构获得贷款的仅占10%，80%以上的企业需要依靠自筹资金或民间借贷。
“小型房企很难从我们这里贷款，对于房地产企业的贷款我们有相应的准入标准，小型房企很难达到。”杭州某股份制银行信贷部工作人员告诉记者。丽水市某村镇银行信贷部的工作人员也证实了这一说法，“银行有规定，房地产企业我们一般不放贷。”
金融机构提高了房地产行业贷款的要求，中小型房企受到的影响最大。因此被拒之门外的中小房企在资金紧张时，不惜选择使用高利率的民间借贷方式度过难关也就不足为怪了。但是，如此高的借贷利息却往往让资金并不雄厚的中小房企走向破产边缘。
如杭州金星房地产、宁波兴润置业等中小房企的破产，高额的民间借贷利息成了压死骆驼的最后一根稻草。
另据了解，2011年开始，由于经济下滑、房地产市场调整以及煤炭价格波动等原因，开始出现民间借贷资金链条断裂，一批非法集资、高利贷案件浮出水面。从温州、内蒙古鄂尔多斯、陕西神木县和府谷县的民间借贷危机，到杭州金星房地产、宁波兴润置业等中小房企的破产危机，民间借贷资金链断裂现象频频发生。
民间借贷尽管面临着诸多问题，如借贷双方紧靠信誉维持，借贷手续不完备，缺少相应的法律保障。但房地产高额的投资回报率，加上实业竞争加剧利润下滑，民间资本还是倾向于房地产行业。
据统计，我国除房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于10%，平均在7%-8%之间。2005-2013年间，我国房地产行业平均毛利润率在30%左右。2009年受宏观政策的刺激甚至将这一数字拉到了55.72%。
据人民银行温州市中心支行2011年7月发布的报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据报道，保守估计当时温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占了贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。
业内人士认为，目前暴露的民间借贷危机要求用现代金融投资工具取代原始的民间借贷。原先以血缘关系、亲友关系为纽带的民间借贷，一旦发展为陌生人之间的融投资关系，朴素的信用体系就显得薄弱而经不起冲击。以信托和基金等规范化方式投资、参与房地产业是规避传统高利贷模式投资风险的客观要求。
也有专家提出，实现民间借贷市场规范发展最重要的是为民间资本寻找低风险的投资出路，而民营企业并不是低风险的最佳投资选择，这样民营企业融资难和民间资本无出路并存的矛盾仍然存在。基于这一矛盾，应当建立民营银行。此外，应当发展多层次资本市场，成立私募股权投资基金，为体量巨大的民间资金引入信托机制。（编辑：姜小鱼）
