近日印发的《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）明确提出，新建住宅原则上不再建设封闭小区，已建成的小区和单位大院要逐步打开。这条关乎城市建设和居民生活的消息成为近日关注焦点，这一理念或将给数十年来逐步形成的城市格局带来重大变化。如何看待封闭小区开放，在推进过程中又将面临怎样的问题，为此，记者专访相关专家和业内人士。
聚焦封闭小区开放
溯源：
封闭小区兴起于20年前
在大连城市规划专家杜炜垠印象中，大连封闭小区兴起始于上世纪90年代初，经过多年发轫，封闭小区建设于上世纪90年代末至2000年左右大行其道，一时间，大连封闭小区伴随着城市开发如雨后春笋般发展起来。“我也曾经参与过大连一些封闭小区规划。”在接受记者采访时，杜炜垠介绍说，封闭小区的概念是从国外的局部经验中引入国内的，最早应在南方出现，尤其是深圳、珠海等新兴城市，空旷区域比较大，是建设封闭小区的理想场地。杜炜垠印象比较深的大连早期封闭或半封闭小区的代表是泡崖小区，如今已成为大连城区北部重要居民区之一，但并未采取全封闭式管理，小区内道路大多为公共化道路。
数据：
10年来约建了700多个小区
736个，大连新峰房地产顾问有限公司市场研究部总监王磊的统计更为直观，“这些是过去10年，大连主城区及北三市、旅顺口区等地区新建小区的数字。”王磊表示，这些新建小区大多数为封闭或半封闭小区。
而通过这些封闭小区的兴建，人们的居住习惯正悄然发生着改变，私密意识与物权意识逐渐凸显，也由此带来诸多新的问题，比如物业管理、城市布局等等。随着新出台的《意见》，不但意味着城市格局的变化，同样也将深刻影响地产行业和居民生活。
观点：
丘陵地形不适合建封闭小区
“建设全封闭小区只是一种城市建设的方式，并不能说先进或落后。”杜炜垠说，兴建封闭小区有很多优势，比如集中管理、集中开发，便于物业管理和地产销售，在一些新建区是可行的。
杜炜垠以大连的技术开发区为例，开发区的封闭小区很多，但配套全新的道路通行规划，小区与城区整体融合，没有出现一些负面效应。但杜炜垠认为，在老城区推广封闭小区建设则需要考虑更多的问题。“我不赞成大连主城区大面积建设全封闭式小区。”杜炜垠告诉记者，大连的地理条件与很多城市不同，三面环海、丘陵地形较多，“我们看沈阳、长春、哈尔滨等城市，主要是平原地区，城市可兴建多条出口，形成环路，但大连不行，这就需要形成更细致的城市交通格局。”杜炜垠说，大连地质环境造成城市交通的单向性，形成旋涡式交通格局，如何在有限条件下提高人流、车流布散性是城市布局的关键。
困扰：
“城中城”易形成路网“血栓”
而现有的封闭小区出入口单一，人口密度较大，如果仅从一两个出入口分流，容易形成交通结点，当城市结构中出现大量类似的结点，就会出现交通拥堵的问题。“大连老城区的城市结构已经有上百年的历史，用新的建设方式强行与老城配套设施相结合容易出现问题。”杜炜垠说，在国外，这种全封闭式小区在老城区极为少见，大多集中在城市边缘或新城区，新老配套设施对应不同的城区功能。
同时，小区兴建有别于城市道路的居住风格和设施，小区内外的生活品质不同，造成一个等级差，形成“城中城”的问题。久而久之，造成城市交通路网、资源分布的不平衡问题。
不同声音
“打开封闭与交通关联有限”
本市一位交通规划方面的专家认为，整治城市交通和封闭小区开放关联性并不大。 “封闭小区确实有些问题，但我认为不能从这一角度理解。 ”该专家认为，从城市总体规划来看，任何区域的开发首先要做出控制性详细规划，涉及到公共设施、路网布局等等方面，一个小区建设在哪里，首先要考量城市规划和路网建设。
“封闭小区不是把城市道路封闭在小区内，正常出行还是需要道路配套，交通拥堵等问题应在规划时就测算过。”该专家认为，开放式小区首先是看路网建设，假如小区建设成开放性的，没有相应的城市道路资源配套，也没有意义。
城中之城
外面的人想打开：人车自由穿行，路网没“血栓”！里面的人有顾虑：安全私密物权，这些谁来保障？
■新闻背景
《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出：
■新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。
■已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。
■打通各类“断头路”，形成完整路网，提高道路通达性。
打开封闭小区你怎么看
本报近期将持续关注打开封闭小区的话题，为此向广大读者发起一份调查，对于打开封闭小区有什么建议和观点，请登录本报官方微信平台。扫码或在微信公众号搜索“半岛晨报”，关注后参与调查，并加以评论。
1、应该打开封闭小区，但要充分考虑业主利益。
2、不应打开封闭小区，关心道路和财产安全，担心日常生活受影响。
3、无所谓。
话题来了
当初交的公摊面积钱给退吗？
“打开封闭小区是近年的热点话题，可以充分利用空间，但同时牵扯的利益方很多，难度也很大。 ”王磊认为，尤其是在老旧小区改造上，涉及很多物权、物业等方面的问题。
一旦封闭小区开放，涉及到公共道路或公摊面积直接关系到房价，可能会是业主们最为关心的问题之一。对此，王磊表示，目前小区道路大多属于消防通道，不计入房价，但小区绿地等公共区域是计入房价的。“在近5年的拍卖土地中，对公共区域和居住区域的区别已经不计入总体规划，主要是按照容积率来看。 ”王磊表示，对于老旧小区而言，全面开放涉及到分担公共区域房价的补偿问题，而新建小区不再建设封闭式，在小区规划上就必须有所变化，哪些属于小区所属的公共区域，哪些属于市政公共区域。
小区不封闭安全问题谁来解决？
“封闭小区催生了物业行业的兴起，那么打破封闭后，物业职能如何转变，甚至如何生存也存在较大的问题。”王磊说，以物业费来看，封闭小区与非封闭小区的物业费存在差异，同时涉及到小区停车问题，如果封闭小区道路公共化，私人停车位如何划定，同类情况还涉及到小区保洁、保安、广告、区域管理等等，“比如有的高档封闭小区，有区域物业专职人员，甚至一个单元都设有管家式服务，如果小区开放了，这些人员就没有什么存在价值了。”王磊说，开放式小区的物业管理存在着太多问题。
相对于小区业主而言，安全也是一个重要话题。“打开小区后，如果出现安全问题，物业应该承担什么责任、谁来解决。”王磊说，开放封闭小区是一项大工程，涉及到物业管理、产权结构方面的相关法律法规（如物权法）都要随之而调整。
专家建议
打开封闭循序渐进新旧小区区别对待
“《意见》中已经明确表示，对于已建的小区和单位大院要逐步打开。”杜炜垠认为，打开封闭小区和单位大院应该循序渐进。
首先应针对待开发区域，设立建设模式，规范区域结构，改变原有的开发思路。而对于已建成封闭小区的改造应具针对性，不宜采取“一刀切”的方式。半岛晨报、海力网首席记者王博文
实习生张杲阳
编辑点评
封闭小区打不打开，是城市建设方式的改变，也必将对你我的生活产生影响。
任何改革都会带来阵痛，不妨着眼于未来，“街区制”的城市是什么样？“推广街区制”会给我们带来哪些实惠？顺着这个角度思考，可能更容易适应将要发生的改变。
