【中国经营网综合报道】虽然各个地方政府不愿意看到，但随着信贷政策的“收紧”，包括高端豪宅在内的房屋价格出现了松动迹象。以杭州为例，自从德信·北海公园引领杭州楼市马年首降后，房价水平接近一线城市的杭州目前超过20个楼盘紧随降价，而这股降价潮已冲击到别墅、排屋等高端物业市场。
如今，这些豪宅由前几年的蓬勃发展转为无人问津，降价、低开、特价房等各种促销手段，层出不穷。
杭州“别墅卖出公寓价”
据每日经济新闻报道，“6388元/平方米，成就杭城真正的独栋别墅超性价比之王!6388元/平方米，成就杭城独栋销冠!湖光山社对折清盘钜惠!抢到赚到!”最近，在浙江杭州工作已有7年的刘先生不时接到楼盘优惠销售的电话和短信，但这条“别墅卖出公寓价”的短信却让他印象尤为深刻。
值得注意的是，短信所提及楼盘名称为湖光山社，按照6388元/平方米的单价，一栋400平方米的单体别墅总价目前只要300万元，较于此前售价，“相当于打了对折”。资料显示，湖光山社主要物业由排屋和独栋别墅组成，主力户型为326~370平方米的排屋和400~600平方米的别墅，项目总占地约800余亩，开发规划分为五期，目前已经开发到二、三期，一期房源已交付使用。
对于上述短信，一位销售人员介绍，上述销售单价为6388元/平方米的房子，总价为305万元，相当于一套普通公寓的价格，但属于项目推出的特价房，只有一套。不过，该销售人员透露，尽管只有一套，但该项目独立别墅的售价目前已降至7000元/平方米，此前的销售均价在12000元~13000元/平方米，“相当于打了五、六折”。
实际上，湖光山社的举动或只是当前豪宅市场的一个缩影。
据浙江杭州临安一季度房地产业数据显示，一季度以来，临安城区板块的销售面积占总销售面积的70.35%，豪宅林立的青山湖板块销售面积占比只有9.25%。从房源类型成交的情况来看，该区域一季度公寓房共成交692套，别墅成交仅19幢。商品房住宅中，多、高层住宅成交均价6341.85元/平方米，别墅成交均价10087.42元/平方米。
对此，有市场分析称，国家此前出台的限购限贷政策，导致近两年来房产市场持续低迷，再加上今年春节之后杭州城区刮起的“降价风暴”给楼市带来了春寒料峭的打击，杭州几个大盘大幅降价对临安区块的房产市场造成了一定的负面影响。
“现在房产市场的需求正悄悄地由大户型向中小户型转变，区域分化突出。青山湖板块持续低迷，前几年青山湖板块蓬勃发展，近几年无人问津，效益已降低至乡镇板块的地步。”浙江媒体《钱江晚报》一篇有关临安楼市目前状况如是描述。
坦白讲，坐落于城区优势位置的豪宅，在眼前房地产严峻形势下，虽难言升值，仍应具备保值属性，但当前也呈现较为悲观的一面。
3月6日，滨江集团(002244，SZ)位于杭州市区稀缺地块的豪宅项目武林壹号推出1号楼共166套房源，起价1500万，折算单价约5万元/平方米，而该项目2013年的销售均价一度超过7万元/平方米。
统计数据进一步显示，2013年，武林壹号共售出68套，合同金额17.47亿元，销售均价约为7.36万元/平方米，而在2014年第一季度，共售出37套，合同金额6.99亿元，销售均价已约为5.80万元/平方米。不过，降价带来了销量增加，1号楼开盘当日即吸金14亿元，另据杭州透明售房网显示，截至4月23日，总共166套已销售44套。
此外，降价促销的市区豪宅还包括九龙仓地产旗下的君玺项目，以起价37900元/平方米低价首开入市，据当地媒体披露，截至目前，180套房源已去化6成。
近日，世邦魏理仕杭州分公司所发布的 《2014年杭州一季度房地产市场回顾》(以下简称 《市场回顾》)报告显示，该季度杭州高档公寓平均价格报每平方米41048元，环比微降0.1%。
高端物业降价还出现在杭州西湖区之江国家风景区的钱塘梧桐燕庐项目，目前在售的315~350平方米的排屋总价在1000万~1500万元/套，现在变为了1000万元左右，销售人员向记者证实，价格降了约200万元/套，而该开发商钱塘房产为杭州知名的地产商之一。
对于杭州市区的豪宅市场，全球知名房产咨询机构世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢称，这些位置稀缺的豪宅作为购房者的第一居所，从第一季度市场数据来讲，目前高端住宅市场价格表现仍较为稳定。不过，马英枢亦认为，如果市场观望心态持续加重，开发商出于去化压力和资金回笼需求，不排除出现价格松动，而降价幅度将取决于开发商的现金流需求、营销策略，以及项目的市场定位、营销周期等。
浙江省内一业内人士称，对开发商而言，在高端物业市场如此消沉，且在资金和库存双重压力下，只有通过降价走量的方式来吸引购房者，试图刺激极其有限的市场需求。
然而，浙江省社科院经济研究所研究员王永太却分析指出，此前，浙江通过制造业等实体企业经营积累了丰厚的财富，大量的资金进入楼市购买豪宅，但如今，整个经济形势以及浙江区域经济不容乐观，豪宅房产投资已大受影响，同时，作为主要购买力的浙江企业主的财富快速积累阶段已经过去，这些因素都影响到市场购买力。
另据国际知名物管机构戴德梁行公布的数据显示，2013年杭州高端公寓与别墅新增17.2万平方米，存量从2005年的45.6万平方米升至2013年的459.1万平方米，8年间增长10倍;同时，杭州高端公寓成交均价从2009年的3.26万元/平方米涨至4.35万元/平方米，年均增幅7.5%。
杭州豪宅市场并非个案
与杭州萧山十分相似的是，松江是整个上海尤其是别墅供应量最集中的区域，豪宅的销售压力可想而知。据悉，4月17日，万科降价的消息，让本就风雨飘摇的杭州楼市风声鹤唳。一天之后，融创中国董事长孙宏斌在近百家媒体面前表明一个观点：产能过剩是房地产行业现在遇到的一个问题，房价的下行压力很大。
事实上，孙宏斌所说的产能过剩，在全国大部分城市都存在。不断有媒体报道，某市乃至某省的住宅新竣工面积，远远超过了当地的实际需求。即使是被认为供需均衡的上海和广州，也有部分区域或多或少地存在着供大于求的问题。
在过去的两年间，当初大量开发的豪宅产品迅速上市，却很难销售，已经成为令各家企业管理层非常头疼的问题。当昔日开发商眼中的明星产品，变为如今的“票房毒药”，豪宅市场首先发起降价潮，几乎成为必然……
克而瑞研究总监薛建雄透露，包括松江在内的上海西区总价为在400万~2000万元的别墅或大平层公寓大概有五、六万套，其中只有两、三万套卖给了消费者。剩余的房子因为没有足够的市场需求，一直没有得到消化。在这样的大背景下，那些前期没有详细了解市场需求，开发适销对路产品的开发商极易面临降价的压力。
在这些开发商中，甚至包括华润、招商、金地等龙头企业。
另据上海易居房地产研究院2014年4月18日发布了《2014年3月份70个大中城市房价指数报告》指出，3月份，房价涨幅继续双双收窄，维持“合理”区间，但逐步降温明显。形成目前房价走势的因素有二：一是进入2014年，多地市场改变预期，看跌情绪日益浓厚，购房者入市节奏变慢;二是银行房贷收紧，加剧楼市观望情绪，阻碍部分入市客群，首套房8.5折利率优惠在全国范围彻底消失。易居认为，房价涨幅已持续收窄，未来房价走势将慢慢由“合理区间”逐步进入“偏冷区间”。
楼市寒风乍起之时，这些长期滞销的项目如果不选择降价，或许很难扭转局面。
21世纪不动产高级研究主管蔡冠宇则透露，从4月初至今，上海楼市不论是新房还是二手房成交都十分平淡。在徐汇滨江区域，一些中高端楼盘有降价的意向，在南翔等板块，出现了开发商垫首付的情况。“五一”房展会临近，预计开发商会大体量推盘，在竞争激烈的局面之下，降价的可能性正在增加。
值得一提的是，各户型上涨个数总计5个，是自2013年1月来，标杆楼盘各户型上涨个数总计最低，而下跌户型却是最多的。
对此，21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，上海二手房价格滞涨，主要是在买卖双方价格拉锯、新房市场分流等诸多因素的影响下，市场有效需求不足，房东的强势地位逐渐被撼动，被迫选择让利促成交，导致部分区域价格出现一定松动。从目前情况看，上海二季度房地产市场行情依然面临增长压力，预计房价依旧将保持微涨或停涨状态。
需要指出的是，北京有一批单价10万元以上的顶级豪宅正在积极备战今夏。
据新京报报道，由于目前北京刚需盘的门槛已到了2万元/平方米以上，因此，多位业内人士指出，北京高端住宅的标准应由此前的4万元/平方米提升到5万元/平方米以上。据亚豪机构统计，按此新标准，北京目前共有57个在售的高端住宅项目。
而目前，中高端楼盘的销售策略也产生了分化，其中，均价5万/平方米以上的高端项目因土地稀少而更重视高利润的获得，积极备战，将走缓慢销售、价格趋高的路线;3万-5万元/平方米的项目或将更多地趋向走低利润、高周转路线。
“顶级的高端项目不会太着急推出市场，销售速度慢是常态。钓鱼台七号院去年一年才卖了4套房，九章别墅 也就卖了10套房。”北京城区一个高端项目营销负责人透露，他所在的项目今年前四月也就签约了1套房源。“很多项目只要单价近8万元，年成交都以个位数计算。”
不过，根据北京市住建委、亚豪机构的数据显示，截至4月23日，北京年内单价超过5万元/平方米的住宅项目共成交576套，同比去年同期的710套缩水了近1/4;成交面积为9万平方米，同比缩水了近4万平方米。而仅从4月1日-4月23日的数据看，成交下滑愈发明显。4月仅成交了90套房源，成交面积共1.36万平方米，同比分别大跌85%和118%。
另据了解，各地政府为了自己的利益正在深度干预楼市价格的理性回归。不过，既便如此，干涉开发商降房价并不能解决经济下滑的问题。房价下跌只是一个信号。就算开发商不降房价，房子也卖不出去，经济也好不起来。当然，开发商不会傻到听这种荒唐的指挥。它们会通过赠送装修等方式来达到暗降的目的。
实际上，比干涉房价下降更可怕的是再度通过货币放水来维持房价。2009年后持续数年的货币放水，的确把房价抬高了，但是，只有少数人可以卖得起。房地产央企五年净赚2000亿。而且，在抬高房价的同时，其他物价也被抬高，而老百姓的收入却增加缓慢。货币放水抬高的房价不可持续，待经济走衰时房价就会露出真相。
如果这次政府再货币放水，就会落入房价涨跌和货币放水的循环。这个过程中，老百姓会受到更多的伤害。
府应该坚决地不再干预房价下跌，让市场来调节房价、调节经济。好的一面是，李克强总理不断强调不会对经济强刺激，而是用改革来解决经济问题。只要中央不放水，地方政府没有能力真的阻止房价下跌，这会迫使地方政府向改革要增长。借此机会，政府还可以取消限购、限贷等许多对房地产的行政管制束缚。
可以说，能够经受房价下跌考验的政府才是好政府，能够经受房价下跌考验的经济体才是健康的经济体。
（编辑：姜小鱼）
