河北新民居工程被疑变相滥占耕地
2014-03-30 20:53:09   来源：《中国经营报》 郝成   [复制链接]

     停工三年后，矗立在农田里的六栋白色楼房被装上了窗户，但何时入住依然不确定。由于最初承建的中冶集团已经撤离，秦皇岛抚宁县大新寨镇的这处工程，正等着新的建设者。
　　旧的别墅大量空置，新的别墅刚刚建成，售价210万元，旁边则是每套15万元的居民楼和大片的旧村落。在唐山迁安马兰新村，无论是别墅还是居民楼，都等不来房产证。
　　在邢台任县永福庄乡，面向十个村定向销售的11栋楼房，被卖给了其他人，村民希望停建规划中的另外23栋楼，把耕地还回来。
　　这是《中国经营报》记者2014年3月前后走访的三处河北“新民居工程”示范建设项目。新民居工程，是2009年河北省基于2008年国土资源部颁布的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》推出的，旨在通过将农民集中上楼居住，腾出农村宅基地复垦，从而利用增加的耕地面积，为城市的发展置换更多建设用地指标。但由于这一工程从一开始便出现审批混乱、强征耕地、违规销售等情况，2010年国务院亦发文要求规范操作。
　　五年后的今天，记者回访发现，几年来这一试点工程的结果，非但没能节约出耕地，反而因占用了大量耕地备受指责，更被当地村民质疑其根本目的和意义。
　　而有地方官员则表示，这一切主要源于政策不再允许以市为增减挂钩范围，这就导致承建商的利益受损，进而连带政府不得不为了完成任务而放宽相关要求。
秦皇岛：示范烂尾
　　中冶100多亿元的新民居承建承诺，因不能“占补”市里土地而退出。烂尾项目只能面向县级开发商。
　　六栋白色的六层楼房，矗立在一大片农田的北侧，这是大新寨镇除了政府和学校之外仅有的楼房。崭新、空无一人、旁边还配衬着一些被拆了一半的老屋——在这个污水、垃圾遍地的小镇上，这被人们当做一种景观。
　　春节前，这些楼被安装了窗户，这是2010年封顶以来停工三年中鲜有的变化，但没有人能确定何时入住。看守这片工地的老人，甚至不知道他现在的老板是谁，尽管他的隔壁就挂着牌匾：中国中冶二十二冶集团天津建设有限公司秦皇岛抚宁县新民居工程项目经理部，大门上也有褪色的字迹：中国中冶承建抚宁县大新寨新民居工程。
　　“要是2011年建成，孩子结婚就不用在县里买房了，价格差一倍啊！”大新寨二村的村民抱怨，新民居的楼征占了耕地，拆了旧房子，但却停工三年至今没法入住。
　　记者获得的文件显示，中冶集团与秦皇岛市政府签订合作协议，由中冶投入100多亿元为秦皇岛市承建33个新民居建设项目。作为回报，中冶集团可以通过“占补平衡”在秦皇岛市区获得用地指标——这意味着中冶在村里通过建楼腾出耕地，然后这部分耕地将作为中冶在城市拿到的置换标的。
　　具体执行这一合作的，则是由中国中冶旗下中冶建设高新工程技术有限责任公司，与秦皇岛市政府共同出资成立的中冶秦皇岛城乡发展有限公司，中冶建设持股97%。
　　目前封顶的这六栋楼，实际上只是一期项目18栋楼的第一步。整个项目计划占地581亩，总建筑面积25万平方米。
　　“每亩29000元征地款，和东边公路占地一个价，说的是公共项目、公益性质。”村民介绍，29000元征地款20%要留在村集体，另外每户人又被提前扣了5.6万元的购房款。因此，70平方米的楼房对村民的“售价”为800元/平方米，而抚宁县的楼价目前则在3000元左右。抱怨还指向拆迁，人们认为标准不明确，给的钱差别大。拆迁户每年五一劳动节前会收到5000元过渡费。
　　但他们的房子被拆后，至今依然残垣断壁地矗立着，没有人按照新民居建设要求，将其复垦为耕地。
　　等待中，除一部分土地被“厉害人”耕种外，大片被征走的耕地都撂荒着。这让世代耕种的村民心痛不已，并对新民居工程产生巨大怀疑，认为其最初宣扬的增加耕地并未实现，反而是占用了大量耕地。
　　“拆了20来户，征回来未建设的耕地交由村集体耕种。2010年中冶开始撤出，县里开始接收，这需要个过程。”大新寨镇官员称，相信县里会继续推进项目，届时耕地整理也会开始。
　　而抚宁县农委、建设局、国土局向记者透露，由于2010年政策调整，中冶之前期待的通过在村里增加耕地对换市里土地的想法落空，所以中冶退出，目前县里正在接手，模式依然不变，即找开发商垫资完成村里项目，但置换的建设用地指标则仅限于县里，这显然缺乏过去的吸引力。甚至，为了能够确保收拾残局，政府可能不得不考虑放宽某些要求，比如对宅基地复耕的时间要求——但这显然与增减挂钩要求相违背。
　　“应该不会烂尾，但续建的难度是有的，县里没有资金，开发商承建得到的是一个未来拿地时候占补平衡的耕地补充量，而且拿地还只能在县里。”县农委负责人称。
　　秦皇岛市和中冶公司均未就此项目中的费用、整理土地等问题接受记者采访。
唐山—迁安：矿区别墅
　　低价获得耕地，建设楼房解决矿区危房问题同时，开发商推出大量高价别墅，但复耕似乎遥遥无期。
　　在迁安市向西北通往马兰庄镇的路上，行车18公里，便可以看到北侧大片别墅。这块由别墅和居民楼、学校组成的建筑群，被冠名为马兰新村社区，属于唐山新民居工程示范项目。在它的周边，是一片散落着的平房。
　　“210万元，300平方米！我们请了很出名的设计师来设计，设计师是谁来着？”在马兰新村村委的售楼大厅里，女售楼员向记者推销最南端的联排别墅，这些均价7000元的别墅在2013年的年底建成，据说很畅销，但也有当地居民称实际售价并没有那么高。
　　村委东南侧的新民居项目楼2012年年底建成，但入住率并不高，崭新的窗户外往往都贴着转售电话。这些楼对搬迁户的售价是1500元/平方米，而转手后的售价则是2500元/平方米。入住率同样不高的是社区中央的一片别墅群，这些别墅是一个村集体在六年前建设的，物业称早已售完。
　　“谁都可以买，但是没有房产证，别墅也一样。”售楼员告诉记者，不同在于，如果不是拆迁户，不在新民居项目范围内的人，买居民楼只能买二手，但别墅却是谁都可以买。
　　据社区物业中心主任陈晓东介绍，目前社区入住近4000人，都是附近红石岩、水厂、孟家沟、庄户沟几个行政村搬迁而来的村民。配备了小学、幼儿园、卫生院等。由于各行政村依然存在，所以社区目前只有提供服务的物业中心而不存在行政上的管理。
　　记者从迁安市了解到，马兰新村社区的情况较为复杂，但其中多数居民楼均走了新民居建设项目审批，施工单位为卢龙县川达建筑安装有限公司。征地方面，同样依照公益用地进行，但对于别墅的建设用地情况，迁安市并未给出明确答案。有官员私下透露，他印象中新建成的联排别墅，用地也是来自新民居建设征地。
　　“我们这几个村都是矿区周边的，过去采矿就没法住了，早就盼着搬迁呢。”在物业中心上班的村民告诉记者，由于采矿，过去村里的房子多数都出现裂缝，所以搬迁开始后，前述四个村子基本是全村人都搬了过来。
　　但问题是，如果严格依照新民居工程要求，这次征地而建的居民楼和别墅，应该对应的是拆除旧的房舍并开垦为耕地，以实现耕地面积增长。但记者从搬迁村民中了解到，他们的旧居甚至至今都未被拆除，更未曾听说有新增耕地。
　　对于复耕的问题，村民和马兰庄镇的公务员都认为，在矿区复耕，这几乎是不可能的事情，这意味着当地的新民居工程最初的设计一环中，就天然缺乏复耕的可能性。
　　同样，在社区周边，依然有大片平房，村民称从未听说要把他们拆迁到楼上去，似乎这个新民居工程只和矿区住的人有关。“说是新民居，实际是矿区危房安置，给矿区生产腾出地方来。”物业中心的一位工作人员认为，这个社区显然是针对矿区村民进行的。
　　有村民为记者算了一笔账，即按照新民居这一公益性征地开始，一亩地3万元左右，一部分建成居民楼售价1500元，另一部分建成别墅售价7000元，这其中的利润足够让任何开发商动心，更别提如果按照新民居政策，开发商还有可能在迁安市获得占补平衡的指标。
　　迁安市国土局工作人员称，由于马兰新村社区情况较为复杂，需要核查相关资料再做回答，但截至记者发稿时，经催问并无回应。
邢台：变味新民居
　　以预售解决资金来源，导致项目和最初的规划几乎无关，除了所征占的耕地来自指定村庄。
　　“只有坏处，没有好处！旧房子不拆，新楼房占着耕地又建，照这么干下去，哪来耕地让大家种？尽是一堆空心村，地空了，房子空了，人也空。”3月13日，在S324道路边，宋家村村民马先生指着北侧的11栋楼气愤不已，他甚至认为这是一个彻头彻尾的骗局。
　　这个叫做福鑫天成的小区位于邢台市西北十几公里外，是针对任县永福乡的新民居工程，也是邢台市新民居工程示范项目。按照计划，这里还将建设23栋楼，以吸纳附近十个村庄的村民——这种十村联建的构思，曾被宣传为邢台新民居工程的一项创新。
　　但事实上，记者从售楼处和周边村庄核实，这个小区面向所有人销售，并不针对规划图上的十个村庄。与秦皇岛和迁安一致的是，这里的征地款也是每亩三万元，但不存在拆迁。
　　“最初卖不出去，怎么办？就鼓励大家来买，谁都可以买，之后开发商有钱了，就可以再建第二期、第三期。”永福乡一位要求匿名的公务员透露，最初的规划是要把周边十个村庄的旧房拆掉，变成耕地，大家都住到楼房里。但实际操作上，开发商没钱拆，就先鼓励购买进行建设。
　　几乎与福鑫天成社区同期建成的，还有永福庄镇上的几栋居民楼，同样没有产权，但却被人们予以相反的评价，因为其建设占用土地并非耕地，而是废弃了的污水处理厂旧址，且因为在镇里，销售价格更高但销售速度却更快。
　　现在，由于周边存在不少企业，福鑫天成社区的销售变得热闹了起来。售楼处的工作人员正销售图纸上的二期楼房——在小区北侧，大片耕地被征占撂荒两年多，等着继续建设成为小区的二期。
　　负责项目建设的是石家庄隆达房地产开发有限公司，具体操作则是其下属的任县分公司。3月13日，该公司总经理马志亮告诉记者，他们不是开发商，只是负责承建项目而已。但他拒绝回答征地、费用等问题。
　　“钱的说法不准确，我们是多个渠道筹资来建设的，村民购楼只是一部分资金来源，还有向上级申请的，本级财政支持的，也有企业的一些。”邢台市农委工作人员称，但他私下又反问记者：“你觉得其他几个渠道可能筹来多少钱？不靠开发商我们怎么办？”
　　记者查阅邢台市新民居建设资料汇编发现，在这个多达六万字、涵盖各种文件的资料里，竟然只有两处提及拆迁、四处提及复耕。而实际上，在永福乡的新民居工程见不到拆迁和复耕，前述农委工作人员也没能为记者找到一个实现了拆迁和复耕的案例。
　　与唐山迁安相同的是，这些售价1500元/平方米的楼房占用了耕地，却没有房产证；不同的是，邢台市建设局的工作人员称，永福天成的二期或许需要更换名目，毕竟，过去的新民居工程是规划面向十个村子的定向搬迁安置工程，需要配套增加耕地，而不是现在这种连小产权房都称不上的模式。
　　烂尾三年的大新寨镇新民居项目，在2010年6月曾作为秦皇岛市首个新民居展馆开馆，当地报道称100多幅照片和近万字的文字全面展示了秦皇岛市新民居建设的最新成就。但当记者查询这项目的官方审批资料时，却未能从任何一级政府获得。
　　据邢台县宣传资料，福鑫天成社区总投资2.3亿元，占地205亩，建筑面积14.6万平方米，建成后可容纳1080户群众入住，节约土地1100亩，是全省14个新民居建设示范点之一。但在《任县永福庄乡十村联建规划》中，这一区域被标明占地为375亩。
　　此外，秦皇岛大新寨镇项目被报道计划占地581亩。迁安马兰新村社区规划占地1400亩。仅上述三个占地就达到2356多亩，其中多少为在册耕地，官方并未答复，但记者从村民了解到，其中至少三分之二原为耕地。河北省在2010年5月公布的新民居建设示范村联系点就有15个，而记者了解到全省开展新民居工程的总数多达几十个。
　　一个本来应该在耕地占补平衡原则下实施的城乡建设用地增减挂钩试点政策，在地方的执行结果造成了大量耕地被征收开发为小产权房出售，而应该将农村原宅基地复垦为耕地进行补充的政策承诺却多年不见启动。