【中国经营网综合报道】传统的“红五月”并没有给开发商带来惊喜。中国指数研究院日前发布的最新数据显示，5月，全国百城住宅均价在连续环比上涨23个月后首次环比下跌，下跌城市超六成。与此同时，多地楼市成交低迷，开发商降价促销或降低首付门槛的现象增多，北京更是“量缩价跌”，库存创新高。
北京新房“量缩价跌”
据北京青年报报道，根据住建委网站数据统计，5月份北京新建商品住宅网签量为5336套，比4月6091套减少12.4%，成交量进一步萎缩的特征十分明显。新房住宅的实际市场成交价格方面，剔除保障性住房，5月份新房住宅成交均价为24442元/平方米，环比小幅回落3.3%。
此外，新房库存方面，截至5月31日，库存量已从月初的67848套增长为77085套，在去化缓慢的情况下，单月增量近10000套。更加值得一提的是，北京5月份无论是新房还是二手房成交量都有明显下滑，随着北京6月份大量新房入市，北京住房库存有可能进一步升高。
实际上，在北京，预期在6月上市的项目达到了35个。
保利·春天派、中海枫丹公馆、京洲世家、中国铁建·青秀尚城、润泽公馆等项目都将在6月份入市，供应量将再次明显上涨。6月作为上半年最后一个月，为了完成年度任务，很多企业都会在本月增加开盘量。包括金隅两个自住房项目也有可能在6月上市。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前影响市场表现的几大因素没有发生太大的变化，包括保障性住房(特别是自住型商品房政策)的持续推进、限购和按揭贷款的未见明显松动、市场舆论和购房人的观望情绪等，楼市成交低迷、价格分区域回落的情况依然在持续。
具体而言，伟业我爱我家统计显示，5月成交量排名前5位的城区依次为大兴(1191套)、房山(1157套)、朝阳(882套)、通州(582套)、顺义(328套)。这5个区域的新房住宅成交价格依次为：大兴25103元/平方米、房山19344元/平方米、朝阳35160元/平方米、通州21793元/平方米、顺义23906元/平方米。
其中，大兴、房山的新房成交价格与4月基本持平，朝阳、通州的新房成交价较4月均有约一成的回落。
而从各区域二手房成交均价来看，链家地产的统计显示，5月中心城区(东城、西城)、外城四区(海淀、朝阳、丰台、石景山)及近郊区(大兴、通州、昌平、顺义)二手住宅成交均价环比降幅均超过3%，其中外城四区价格环比降幅最为明显，达到5.2%。
有鉴于此，胡景晖分析认为，从成交区域特征来看，5月新房成交量较高的几个区域中，大兴、房山的成交价格受成交量和价格水平较低的影响，表现平稳;而朝阳、通州两个新房成交量较大的区域，成交价格则由于成交结构和供应量的影响出现了回落。从价格变化趋势来看，房山、大兴等区域的新房价格已处于近5个月以来的低位，较年初有了明显回落;通州、朝阳等区域的成交价格则从年初至今呈整体震荡、逐步回落的特征。
需要指出的是，对于6月楼市的整体走势，业内仍持悲观预期。
中原地产首席分析师张大伟认为，为完成年度任务，很多房企会在6月增加开盘量。一季度销售趋冷，让房企二季度的销售压力加大，特别是6月份的压力更大。而购房者因为自住房供应增加，观望情绪愈加浓郁。随着资金压力加大，持乐观态度的开发商正逐渐减少。
链家地产市场研究部张旭指出，当前房价处于“稳定止涨”阶段。随着库存的不断积压，开发商出货的压力将越来越大。从之前的低价开盘，到目前的“零首付”等营销策略，都难以撬动观望的刚需，市场胶着继续。本轮促销过后，如果市场情况没有明显改善，预计实质性降价将会真正来临，“以价换量”也许会重演。
易居中国执行总裁丁祖昱则表示，随着6、7月份淡季的来临，市场进一步走弱的可能仍然存在，但再往下走的空间有限，部分城市5月份的成交量已接近2012年的月平均水平和最低月成交量。开发商要做好“中期抗战”的准备。6月夏季到来，但房地产市场仍处于寒冬。
事实上，基于5月份二手房的市场表现，业内普遍认为，目前5月份可能是一个成交量的谷底。未来一个月，随着二手房市场议价空间的进一步增加以及银行系统支持刚需信号效果的显现，市场成交量与5月持平或小幅回升将是大概率，成交价格则可能延续小幅回落的特征。
大致来看，挂牌房源85%都出现了价格下调，房主心理预期价格已经出现明显下调，但购房者观望情绪则继续加强，市场已经从之前的恐慌性入市转变为恐慌性观望。业内预计，信贷不出现突然大幅度扭转的话，北京二手房价格还将有15%左右的调整空间。
而胡景晖认为，未来一段时间对于有置业需求的购房人来说将是较好的入市时机。建议购房人选择合适的区位和价格点做出购房决策，在市场清淡季节获得更理想的置业选择。
广州楼市“降”字当头
与北京一致，上海、广州等一线城市亦出现楼市成交持续萎缩现象。
据证券时报报道，数据显示，5月，上海商品住宅成交量为59.55万平方米，环比下跌21.78%，同比下跌了34.92%。广州网签一手住宅5090套，环比下跌2.6%，同比下跌31.8%;成交面积58.45万平方米，环比下跌0.7%，同比跌29.6%;成交均价10649元/平方米，环比跌27.2%，同比涨18.1%。
深圳一手住宅共成交2547套，环比降幅13.2%，同比下跌48.8%。
以广州为例，包括雅居乐在内的部分知名房企也加入到了降价阵营中，全国地王亚运城于端午节前突然降价三成。对此，易居中国执行总裁丁祖昱表示，5月楼市呈现旺季不旺的态势，随着淡季来临，市场存在进一步走弱的可能。对于企业来说，通过积极的营销手段和价格策略促进销售将是可行之策。
另据每日经济新闻报道，5月31日，在广州番禺市桥的知名刚需盘雅居乐君域公馆销售中心，刚购买了一套124平方米三房的购房者佩薇表示：“项目在去年开盘之时，带装修的售价一度达到19000元/平方米，虽然此次推出的是毛坯房，但12000元/平方米的售价接近周边的二手盘，因此毫不犹豫地出手”。
据悉，雅居乐君域公馆此次推出约200套洋房，户型为79~130平方米的两至三房。此次新货销售均价约为12000元/平方米，部分户型最低售价仅为10700元/平方米。网易房产数据中心显示，该项目最近一个月的网签均价为15992元/平方米，这意味着，此次销售均价较前期降幅接近25%。
“由于我们的项目只剩下尾货，因此这次希望通过优惠定价带动销售清盘。”雅居乐一位内部人士表示。据其透露，雅居乐君域公馆在推货当天售出近九成。
与雅居乐君域公馆相比，同处于番禺的超级大盘亚运城降价显然给市场带来了更大的震撼。这个总地价高达255亿元的全国地王项目—山海湾于5月31日推出70套130~160平方米的低密度大户型特价户型，均价仅为10000元/平方米，较项目去年15000元~16000元/平方米的售价降幅超过30%。
值得玩味的是，降价对销售的拉动作用显著。
亚运城该批特价户型在短短3天时间内，70多套房源便销售大半。此外，万科位于黄埔区的刚需大盘万科金色梦想于端午节期间推出264套65~94平方米的两至三房，销售均价约为13000元~14000元/平方米，较该盘近半年15500元/平方米的均价降幅超10%，该批新货在开盘当天也被一扫而光。
不过，广州楼市虽然“红火”，但市场没有回暖迹象。
根据房王网数据中心统计，2014年5月 (5月1日~5月28日)，广州十区一手住宅合共网签5090套，环比下降2.6%，同比下降31.8%;成交面积584455平方米，环比下降0.7%，同比下降29.6%。“在这一轮降价潮中，市场压力逐渐从库存积压严重的二三线城市传递至一线城市，随着一线城市今年以来成交持续低迷，库存压力也逐步显现。”中原地产项目部总经理黄韬说。
克而瑞研究中心统计发现，2012年广州一手住宅平均月成交面积为97万平方米，今年5月广州楼市的成交面积约为65万平方米。与之相对的是，截至4月底，广州可售存量面积为846万平方米，按照今年月均约60万平方米的成交面积计算，存量消化期上升至14个月。
而广州市房管局网站则显示，截至6月1日，番禺、花都、南沙三个区域的可售商品房套数分别高达13480套、11201套、7532套，如果按照上述区域4月份的网签成交套数计算，这三个区的存量去化周期分别为14.6、15.7和24.9个月，库存压力愈加明显。根据搜房网统计，随着广州楼市即将进入下半年推盘高峰，6月份预计将有47个楼盘推出新货，库存压力将进一步加大。
对此，曾英杰表示，“以价换量”已成为各大房企的共识，由于大房企降价意愿坚决，未来还将导致中小型房企加入降价大军。
“虽然未来几个月市场仍然存在压力，但由于5月的成交量已经大幅低于2012年的月平均成交量，即便市场还有一定的下探空间，但比较有限。随着大型房企纷纷大力度促销，价格的下降有望刺激购房者重新入场，并带动成交量出现回升。”黄韬认为。
