今年6月，康盛园小区成为大兴区第一个物业改革试点。这个1800多户的小区此前物业费最低限只有0.55元每平方米，缴费率也只有7成多。
由于该小区没有成立业主大会和业委会，所以街道和居委会介入了，他们组织了五六轮的入户调查和收集业主意见，经过几轮业主投票之后，该小区最终采用大兴区的第三类物业服务标准，收费定在1.28元每平方米。
目前该小区的新物业已经进驻，新老物业顺利交接。业主们表示：“这次什么都是我们自己定，没有理由再不交费了。”
除了调整物业费定价机制外，2014年6月，大兴区还出台了《关于加强居住小区物业管理工作的指导意见》，其中规定，在办理房屋产权交易时，产权人(或代理人)应出具结清物业服务费用的证明(或无物业管理房屋过户证明)。也就是说，如果没有结清物业费，房子是无法办理交易过户手续的。
“现在北京其他区县都赞同大兴区的做法，但是落实者寥寥。他们的主要顾忌在于这种做法可能会违背上位法。但是从大兴区目前的实施效果来看，还没有一例老百姓抱怨这种做法的事情发生。近年来房屋过户十分频繁，同一个房屋有时候两年之内要被转卖三次，这样追缴物业费就会特别麻烦。不同阶段的户主可能为了物业费由谁交相互扯皮，大兴区的做法事实上避免了这种现象的发生。因为现在房屋过户之前物业费都确保交清，就不会滋生后续这些麻烦。”大兴区住建委相关负责人在接受法治周末记者采访时说。
“大兴区是全市房屋交易量第二大的区县，整个辖区每月的房屋交易达到四五百例，在交易中结清的物业费，平均按照一户1000元，我们简单算了一下，每年通过这种方式能够为物业公司追回的物业费高达四五百万元。”该负责人告诉法治周末记者。
据该负责人介绍，如今大兴区房主在过户的时候会主动找物业公司办理物业费结清手续，现在房屋交易过程中因为物业费产生的纠纷明显减少。
在近期召开的北京市物业管理工作会上，大兴区的试点经验得到了北京市住建委的肯定。北京市住建委还要求各个区县，借鉴试点区县的经验，也推行这些新举措。
北京市住建委相关负责人表示，北京已经从市级层面开展了物业服务成本的调查和测算，下一步北京市住建委将会同北京市发改委定期向社会发布物业服务成本构成，引导物业服务的供需双方自主议价，形成合理的市场成交价格。
“可以说，试点区县的创新做法，探索了破解物业管理难题的方法。但最终的破解，则需要法律和制度上的保障。也就是说，行之有效的办法要固定下来并全市铺开。”北京市住建委相关负责人说。
而在北京市第十四届人大二次会议召开前夕，北京市人大公布了北京市地方性法规五年立法规划(2013-2017年)，把“物业服务条例”作为任期内“完成制定或修订”的法规，拟在条例中设定专门条款，解决目前业主欠费、物业服务费调价难、房屋管理双轨制等突出问题。
物业费定价由市场决定
北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华是北京市五年立法规划中《北京市物业管理条例》法规预案的负责人。
对于未来《北京市物业管理条例》的修改方向和具体款项，包华出于保密要求未向法治周末记者透露。不过他向法治周末记者阐释了一点自己的观点：“将来的物业管理模式应该向着四位一体的方向修改。首先要纳入管理人身份，管理人不同于物业公司的管理，管理人不仅承担职责，同时还可以敦促业委会履行义务；其次业委会要职权化，不再单纯代表全体业主的意志，同时要督促不履行业委会民主决定的业主履约；再者要引入第三方，所谓第三方就是与小区无直接利益关系的人，比如NGO组织、社区服务志愿者等；最后，政府要做好保障工作，引导各角色之间的工作衔接。”
包华在接受法治周末记者采访时表示：“关于物业服务条例的修改，最终会参考前一阶段北京市区县的试验成果，同时还会增添一些新的举措。”
对于大兴区“不交物业费不予过户”的做法，包华说：“比起国外的做法，我们的力度小多了。不缴清物业费对于房屋来说算是物上瑕疵，无法完成过户在法理上也说得过去。”
但仍有人持不同意见，认为大兴区“不交物业费不予过户”的做法不符合立法原则。
国家行政学院副教授韩春晖告诉法治周末记者：“许可就是‘非经此无以致彼’，房屋过户登记属于行政许可的一种，因为业主没有缴纳物业费就禁止其房屋转让，违背行政许可法，因为物业费付讫清单不是房屋登记的必要条件，行政机关不得要求申请人提交与其申请的行政许可事项无关的技术资料和其他材料。”
中国政法大学民商法学院教授刘心稳则告诉法治周末记者：“任何立法试验都要在法制的范围内尝试，如果超越法治框架这样的试验便不足为训。业主不交物业费是物业公司与业主之间的债权关系，但是房屋过户属于买卖双方的物权关系，为了保护债权关系而用行政手段干预物权的正常变更是不合适的。”
如果按照大兴区的做法去落实，只要卖房者没有结清物业费就不能过户，那就相当于说不管物业公司是否提供服务，以及服务质量如何都要百分百支付物业费，这不合法也不合理，就算因为物业费诉讼到法院，法院大多数会扣除物业服务瑕疵部分，也不可能是百分之百。”长期关注物业费问题的房地产律师秦亮平对法治周末记者说。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉法治周末记者，目前物业矛盾出现的主要原因还是物业公司和业主权利义务意识不明确，业主一味强调享受权利却忽略应尽的基本义务。政府出于好心不断行政介入，有时候却适得其反，无法收到预期效果。政府可以放开一点，物业费定价由市场决定。
“物业公司与业主的关系归根结底是民法的问题，由此产生的矛盾也应当通过私法救济来解决，‘凯撒的归凯撒，上帝的归上帝’，应该让物业与业主的关系回归其本来状态。”楼建波说
