楼市不是拐点，是波动
我不同意说楼市低谷阶段，中央说从高增长变成中增长，我们房地产也是从高增长下了台阶，中增长，低谷那是继续向下的过程。下台阶就是保持在比如6%到8%是我们的一个常态，中央说的，它会维持一个相当时间。怕的是从8%变成7%，7%变成6%，迅速下滑，所以叫稳中，“稳”字在凸显。
你们说什么是拐点？拐点这个词怎么理解？拐点这个词，用经济学理解就是下一个高点低于上一个高点，下一个低点低于下一个低点，只能往下，房地产不是。房地产一定是下一个高点有可能高与上一个高点，下一个低点有可能高与上一个低点。所以，它是要波动，就是在稳定在一个台阶上。比如7.4%，7.5%，7.3%，这是今年三个季度，是波动的。
不能用现在的错误政策瞎猜未来
我退休了，我也活不了15年了，管那15年以后的事干嘛。我觉得说十五年，说二十年的事，就得换一个角度。你也不知道谁当主席了，你也不知道谁当总理了，你也不知道他们采取什么政策，所以你瞎猜什么呢？从长期来看，一手房基本上快没了，所以转为以二手房为主了。现在局部地区已经是2：1的概念了，二手房的交易超过一手房，再过十年，一年13亿，十年130亿，如果加上其他，商业什么都算上，17亿左右，200多亿了。200多亿你还盖，每年还盖一点，因为有折旧，要破房子要拆除，有更换，会有一些。但是，从总量来说，下台阶的概念就是跟美国似的。二手房的交易可能要占到5%到6%，一手放就剩1%到2%，这是一个变化的过程。所以，十几年以后的事别瞎猜。
我们从短期来看，中央的宏观经济政策决定了一二三四线之间的行政划分，其实有些三线城市的规模，不管GDP也好，还是人口也好，早已经超过二线城市了，但是行政规划限定你就是三线城市。如果中国没有土地私有化，永远不可能形成城市群的概念，因为公共资源下不去，把好大学搬下去，根本没人去。按照地理学来说，最大的错误就是搞了一个五级分化的城市概念，新农村建设让人们留在农村，这都是土地制度和户籍制度造成的结果。
我觉得讨论经济问题，不能用现在的错误政策去看未来，换主席的时候，政策就换了，所以政策变的时候就变得更科学了。我们在60年代的时候，全世界住在城市的人口大概9亿人，全世界大概只有四个一千万以上人口的城市，整个亚洲这么多人，一个一千万以上人口的城市都没有。但是到2010年全世界有40多亿人住在城市，超过一千万人口的城市有28个，亚洲从一个都没有，变成有十六个，中国一个都没有，变成有六个。也就是说，从全世界的角度看，用一二三四线城市，或者大中小城市，中国的五级分类是错误的，根本不符合经济规律。但是，中国政府有行大的行政能力，我就要这么做，我们可能也没办法。
日本人当年的错误我们现在还在犯
所以，按照未来世界发展来说，亚洲最少还有十亿人要进程，中国最少还有三亿，印度还有四亿，中国还有三亿人进程，搁哪儿？如果加上现有人口，你就是30个盛会城市都把它翻一番，都搁不下这三亿人。所以，要重新考虑我们的规划，如果不重新研究，就是错误的。比如深圳，当时我们把小渔村规划的时候是150万人口，现在按电话说，长期流动在深圳的电话，当然有人有两个电话，2400。可是我们对外公布是1200万的城市人口，300万的户籍人口。所以，在深圳人不断的往上走，已经这么多人了，怎么？如果我们最终城市规划按1500万的城市规划，不是按150万的城市规划，可能够和今天不一样了，恰恰是五级制度限制了这个城市规划，只能按小城市规划做，做完之后的结果就是人没地方搁了，城市病出来了。像我们盖房子，老盖40平米的房子，大家谁都不愿意住，国贸旁边好几个宿舍楼全拆了，就是因为我们标准台低。现在城市标准，所有一二三级的划分还是低标准的建设速度，过几年还得完蛋。
东京在不到两千万人口的时候，和我们中央政府一样，修一条高铁到大阪，必须把东京的人疏散在大阪，像北京修一条高铁到天津一样，结果大阪人都去东京了，现在东京3500万人了。日本人当年犯的错误我们今天还在犯，所以现在拼命限制，北京市就把这个市场，那个市场，这个人，那个人都轰出去。轰出去他也会回来了，你以为把市场拆了，人家就不回来了。
低层次发展战略，一定会在高速发展过程中被打败。为什么现在不讲新农村建设了，新农村建设已经证明它是严重失败的结果，老想把农民留在农村，农村的土地养活不了这么多人。按2010年算，一半以上的人口靠10%的GDP生活，剩下一半人享受90%的GDP生活。所以，如果不能彻底从国家战略层面去改变，人口结构、户籍制度、土地制度，以及城市规划，我觉得一二三四线城市分化的问题会越来越严重。因为有的地方有资源，有的地方有就业，有的地方有大型企业，所以有的地方就发展了，另外一个地方跟底特律似的人都跑了，中国也同样。
我退休了，别老问我，问总理去，国家政策，我认为五级城市分类就是个错误，完全不符合世界城市发展的规律，没人听，人家就这么定了，文件就这么发了。
你们干吗老把互联网和房地产对立起来？
多少人拿着手机，互联网和手机一样，它就是个平台，就是个工具。你说现在有多少人不用手机，他，很偶尔用用手机，这种人已经被OUT了。不用互联网就是被OUT了。人们为什么要骑自行车，因为比走路开，为什么要开汽车，汽车比自行车快，为什么要飞机，飞机比火车快。拿着手机就比打公众电话快，就比上固定网快。既然有一个好的工具，互联网能帮助你解决很多困难和问题，开发商为什么不用？开发商充分利用就行了，你说开发商就不用收集了？所有的生活按照马云的说法，就是想把人变懒，自行车就可以让走路的人懒一点，汽车可以让骑自行车的人懒一点，淘宝网告诉你，买东西懒一点，给你送家去，手机比照相机还懒，照相机还得对快门，手机瞎按。所有事情都在让你办懒，当你在消费和其他服务商变懒的时候，你才有时间学习和干其他的事。懒不是让你躺着不干事，是让你把很多时间节约了，像黄总（黄怒波），就写诗了，爬山了。互联网和房地产，和其他行业都一样。但是，不管谁也不能住网里，得住房子里。
一句话概括2015年房产市场趋势
2015年应该更关注于中央干什么。“微刺激”的概念就是它不断的调，所以两天不看电视，政策就变了，所以你得注意点。
现在开工总面积71万平方米，住宅投资占67%，换句话说就是30%几是商业写字楼，这个比例很大。今年商业楼销售最快，正增长7.1%，办公楼和住宅是下降的。库存5.9亿，是已经领了销售证，待销售的房子。70多亿里头，竣工7.5，换句话说十年才能把房子盖好，去年是15，今年是10，也就是71亿里头有一大堆是政府的保障性住房。我们销售多少，住建部说71亿里头，90%没卖，70亿里头有10亿没有了。这是极端错误的概念，如果从2004年开始网上数，数到今天，我们预收和竣工之间的差别差20亿，从2009年数13亿，就是说现在70亿里头的房子，大概有20多亿是已经卖掉的房子，这是住建部发出的极端错误的信号。你们最好算一算，每年的销售量大于竣工量。我们40亿左右的住宅，已经销售的有20多亿已经没了，这是去年以前的情况，今年卖了将近10亿。总额是10亿多一点，扣除商业写字楼，住宅布到十亿，大概20亿左右的销售，今年10亿，明年可能还得卖10亿，到明年9月份就差不多了。你别忘了，这房子从盖到竣工，我们现在才71亿，才竣工了7.5亿，10%多一点，再扣掉这些因素，我估计明年9月份供求关系就恶化了，从理论上是这么算出来的。要在9月份以前迅速的价格上涨，库存没消耗之前不太现实。但是，是不是库存都要消化呢？不是，很多写字楼商场是不卖的，别看它领了销售证了，可能不卖。7.5亿的竣工面积，还得把车位扣了。别以为现在71亿大的不得了了，今年开工是负的九点几，这月是负的百分之十三，住宅尤其负的更多，到现在负的百分之十四点几，不到三亿平方米，三万公顷，也就是三来算，明年只有九万开工。你们以为库存多的不得了，短期来是，但是长期来说还不一定是这样。所以，黄总一直坚持看宏观经济政策，假定明年放水了，那就起来了。所以这个情况我决定不了，得总理界定，谢谢！
