不是老百姓不想买，宏观政策决定买不起
这问题就有问题。从1998年开始到2005年就是五年的高潮，到2007年掉下来，4万亿出台的快了。从2010到2013年中间不是两年吗？怎么就是一年？问题就提错了。媒体一般就爱忽悠，说没超过一年，其实不是。我们经济的运行情况是依赖于政府政策的波动，政府让它下去，它就下去，政府想让它上来，它就上来。所以，这个周期也决定政府的反映速度。比如前十年那一届政府，可能反映地快一点，2007年掉下去，4万亿上来了。这届政府就怕了，又怕出强刺激，又怕出这个那个，然后磨磨蹭蹭，拖时间就长了。然后又开始出台政策，然后就降息了。在美国总是大白天高唱，我们的政策老是半夜12点出台。
中央政府的宏观经济政策决定了房地产经济波动的周期。明年如果出台政策，没准就往上上，反正中央经济工作会议告诉我们就是不稳，所以才叫稳中求进。要是稳，就不告诉你稳中求进了，告诉你乱七八糟，所以叫稳中求进。中央刺激来回调，调来调去就是要你稳住。稳住的意思就是告你这个周期差不多了，再往下掉就稳不住了。
现在和世界相比我们中央政府的能力大的多，债务比例没有那么高。要和日本比，还有巨大的能力去扩大政府财政赤字。我们的准备金率全世界最高，所以不能降准。我们利息不是全世界高，没有俄罗斯高，但是我们也算是比较高了。12月份中央政府的钱要拨的还有26000多亿，还没发呢。所以，我们中央政府4万亿的外汇储备，比俄罗斯强多了，俄罗斯快光了，卖黄金了开始。
所以，我们中央政府有无限的权力，关键他用不用。上一次用了4万亿的强刺激，结果强刺激变成了一个敌对面，谁都不敢说了，好像刺激就变成一个罪过。于是就只能改个词交“微刺激”。“微刺激”就是给病人身上挂个吊瓶，时不时的打点点滴，点什么药也不知道，什么时候打也不知道，你就猜吧。为什么我们经济一直往下掉？4月份投资掉下来了，工业增加值掉下来了，问题还是让大家猜，猜猜明年是不是上去。只要政策对头，市场没有刚才说的。不是市场说没人买房子了，而是说我们的政策不对头，造成一个思维条令。
我昨天讲的一个数字，去年68000亿的住房消费，不算办公楼和商城，18000亿的个人消费贷款，相当于27%的消费贷款，今年只有12000亿，投资消费数额3000亿，比例降到22%了。美国十万亿美元的个人消费信贷，每年消费额四千亿美元，有几十倍，我们只占22%。说明还是宏观政策决定让老百姓买不起房，不是老百姓不想买。我们的宏观政策决定这个命令，所以今年央行，四大行就提高应该解决个人消费信贷问题，换句话说就是宏观政策决定了房地产市场走势。
政府要真有本事就别降息，该尿就尿
我是赞成国家用宏观手段去调节经济运行。我们不能最后让所有的老百姓认为这届政府上台了以后所看到的就是经济下滑。你们认为用“新常态”能解决，我们没办法了，经济永远是下滑了？能这么解释吗？为什么不能用，不能用的结果就是经济下滑，政策托底的解决就是为了让经济不再下滑，过去经济托底是为了让经济往上爬，不是让它反弹，至少让它别掉下去，能上就上点，你怎么理解中央经济工作会议精神，这就是说的话。
政府要真有本事不刺激就别降息，你试试看，你有什么本事，憋不住了吧，赶紧上厕所，该尿的时候就尿。
赵勇刚才问我什么是“新常态”，这个词最早是国务院发展研究中心副主任刘世锦提出来的。他提中国从一个高速增长的经济状态变成一个重速增长，或者中高速增长的经济状态，所以加了一个“新”字。今后的常态就是降低了增长速度。当中国的宏观经济速度放慢的时候，房地产常态也一定是放慢增长速度。我们把两个指标老给搞错，一个指标是销售，从量的情况来看，一个指标是从价格的情况来看。量的情况，从今年的9月30号文件出台以后，或者从8月份大部分城市取消限购政策以后，已经开始出现了一个回升，10月份应该是今年最高的销售月份。虽然从总的来说，因为去年10月份的销售指标比较高，所以基数问题导致还是下滑。但是实际上销售量，按月计算，环比已经变成一个持续上升的过程，也不会再下滑。所有宏观经济的政策有利于消费的政策会导致销售逐渐回暖，但是不等于迅速回升，也可能在底部运行一段时间。
我刚才举的例子，从2010年我们价格高峰以后，中央政府出台了限购政策，迅速出现了下滑。这个下滑过程追，在底部运行了将近两年时间，到2013年才出现回升。这次库存将近6亿，也还有一段消化周期。所以，价格不一定在库存能够消化之前迅速的回升，所以是两回事。也可能大家为了去库存，反而讲价，城市之间区别很大，有的城市涨价，有的城市就降下来了，所以出现了分化。这个过程从现在生产情况和储备情况看，估计最少延续到明年9月，因为新的土地是负增长，所以新的供给不会迅速增长。增速降低的一个基本就是可以预见到我们的投资是持续下滑的，投资下降意味着不会像过去的高度，我们过去年增长高的时候达到36%，37%，去年还有18%，19%，今年就剩10%了，降了一半，明年我们估计增长速度也就是在10%左右。从常态来看，未来的增长速度放慢和宏观经济相等这可能就是房地产的常态，不会再有高速增长了。
但是，行业在这种情况下，不代表企业都是这样。也可能好的企业它融资条件，融资成本和融资能力比较高的反而扩张的越来越大。大鱼吃小鱼的现象可能会越来越严重，这就是产业集中度可能会相对提高。比如现在过两千亿的企业已经好几家了，一千亿的企业也是好几家了，这就是产业集中度提高的一个重要表现。所以，每个企业都有生存的机会，尽管投资增速下降，但是大的来说，继续增长还是正增长的一个情况，也是一个常态。
