【中国经营网综合报道】对于房地产开发商来说，2014将是非常难过的一年。随着楼市调整期的到来，房地产行业快速增长的时光已经成为过去，房子难卖，地产商将面临较大的资金压力。标普近日点名了一批财务杠杆过于激进的开发商，其中包括万达、恒大、富力等知名地产商。
而就在不久之前，银监会副主席王兆星曾表示，银监会将关注房地产开发商资金链断裂给金融带来的风险，未来将大力支持首套住房需求。
标普点名处于危险中的开发商
标普在近期的媒体研讨会上，点名了一批财务杠杆过于激进的开发商。其中包括奥园集团、中国海外宏洋集团有限公司（中国海外宏洋）、华南城控股有限公司（华南城）、旭辉集团、万达商业地产股份有限公司（万达商业）、花样年控股集团有限公司（花样年集团）和广州富力地产股份有限公司（富力地产）。这些公司的共同特点是，2013年债务增速超过50%，其中恒大地产2013年总债务增加超过一倍。
标普同时还担心近期购入绿城股权的融创控股。另外，他们尤其担心实力较弱的开发商，再融资风险加剧，其中包括人和商业控股有限公司（人和商业）和恒盛地产控股有限公司（恒盛地产），两家公司的美元债券将在2015年到期。除非它们的销售情况改善，否则可能面临流动性或违约风险。
楼市下行期，资金永远是开发商的软肋。
国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1-4月份回落0.9个百分点。整体而言，房企的资金压力在明显加大。
标普分析师符蓓认为，中国政府似乎考虑通过多种措施(如定向降低存款准备金率)释放更多流动性。但政府可能需要在保持审慎性和提供支持之间找到微妙的平衡。一方面，政府不希望重演2008-2009年房地产业的立即反弹；另一方面，鉴于房地产业对经济的重要性，也无法承受房地产业的长期疲弱。
这是目前有关信贷和房地产政策的主流看法。这也意味着，房企们很难再期许救市来获得现金流的缓解。
符蓓注意到，尽管市场层面并不乐观，但中国开发商在债务融资支持扩张方面仍然激进。具体表现是，房地产企业继续将销售额的很大一部分用于购买土地。今年1-4月，标普获评级开发商平均将合同销售中的38%用于土地收购。
其中，中国海外发展、华润置地、融创中国、龙湖地产以及佳兆业集团控股有限公司今年以来增加土地储备的势头较猛。方兴地产最为激进。该公司2014年1-4 月斥资185亿元收购土地，而同期销售额为34亿元人民币。
符蓓预计，方兴地产将寻找战略伙伴或财务伙伴来为这些收购提供资金。她认为，部分较为激进的开发商，容易受到房地产市场突然低迷的冲击，因为它们有较大金额的已承诺土地支出需要缴付，而且有时土地收购的单位成本较高。包括恒大地产和融创控股。
房地产企业融资难度加大
除了市场低迷，对开发商们另一不利因素是融资难度也在加大。
中原地产首席分析师张大伟认为，房企融资难度加大，一方面是受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内多个城市楼市涌现降价潮。虽然5月来，融资额有所增加，但融资成本明显增加，这导致企业的资金成本负担上涨；另一方面，为严控风险，国内各大银行普遍大幅缩减了房企的融资总量。
此外，银监会发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》提出要加强风险评估，对房地产等重点风险领域定期进行压力测试。这也导致了房企特别是有海外融资渠道的房企，更加积极地储备资金。但海外融资成本也在加大。
5月5日，中国水务地产集团有限公司就发布公告称，公司建议进行一笔额外票据国际发售，发行条款和条件参考其于2013年11月28日发行的一笔3年期3.5亿港元的优先票据。据查，水务地产曾于去年11月28日公告称，发行总本金额3.5亿港元的票据，年息为12.5厘，2016年11月28日到期。
标普分析师符蓓在接受采访时表示，2014年房地产商的融资成本将上升，银行和债券市场融资渠道也将收紧。银行和债券发行融资渠道将限于大型开发商和更具市场知名度的企业。而小型开发商无法通过这些渠道筹集资金，被迫依赖于其他融资途径，如影子银行产品，而这些渠道的成本一般较高且再融资前景具有不确定性。此外，符蓓还注意到，按揭贷款额度趋紧以及放款延迟，也导致销售放缓。部分银行取消首次购房者贷款利率优惠，也是销售放缓的原因之一。
2014年初房地产信贷紧缩，个人按揭贷款同比增速明显下滑。据央行数据，截至3月底，全国本币房地产贷款余额15.4万亿元，同比增速较去年底回落0.3个百分点至18.8%，为2012年以来房地产贷款余额增速首次出现同比回落。
一季度多家银行取消首套房利率优惠甚至上浮5%-10%，房贷审速度放缓。有的银行甚至暂停房贷业务。从资金来源来看，4月个人按揭贷款仅1077亿元，同比大幅下降11.4%。但5月个人按揭贷款为1104亿元，同比增长7.7%，个人按揭贷款情况有所好转。
此前有报道称，那些原本想趁着去年楼市的红火再烧一把的房企霎时陷入资金难题。
与此同时，银行业先后大肆整理表外业务、同业业务也加速了房地产融资的困境。近日，人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇管理局联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》，就规划同业业务经营行为，加强和改善同业业务内外部管理、推动开展规范的资产负债业务创新等方面提出了十八条规范性意见。
商业银行的表外业务逐步被回流表内，快速增长的同业业务将被遏制，使得一些灰色融资渠道变得无以为继，一些依托银行灰色业务的民间融资也相继收紧房贷。在直接融资云山雾罩之时，现阶段房企的融资百上加斤。
今年1~4月房地产开发企业到位资金3.72万亿元，同比增长4.5%，较1~3月份回落2.1个百分点。除了贷款和自筹资金维持正增长外，其余资金来源均出现下降，银行贷款独立支撑房企资金链的局面依然如故。
“中国中小型开发商的处境可能正变得更加艰难。”标准普尔曾在今年一份报告中表示。由于银行贷款一直是中国地产的主要融资渠道，因此在过去三四年中，随着国内银行提高风险管理水平，中小型开发商获得银行贷款已经变得更为困难。
数据显示，2012年建设银行开发贷余额减少了33.9亿元，尽管2013年建设银行并没有公布数据，但业内人士预计其开发贷再度缩减。工商银行2013年开发贷余额同比下降86亿元。对于2014年，各大银行均表示将严格控制，建设银行更公开表示将严格控制房地产开发贷款总量，工商银行则表示今年开发贷余额有望继续保持下降趋势。
而央行各季度金融机构贷款投向统计显示，商业银行对开发贷款持更加审慎的态度，地产开发贷款已连续4个季度同比增幅下滑，从2013年一季度的21.40%跌至今年一季度的7.60%。
当然，中国从不缺乏变通手段。实际上自从中小房企难以获得银行传统贷款后，开始通过银行表外业务获得贷款，其中就包括各类型基金、委托贷款等变通模式。
“我们的钱肯定是通过银行获取的。”广东东莞一位本土开发商表示，按照银行资产负债率等限制条件，他们并没有资格获得开发贷款。“我们是通过一个做物流园的朋友那里获得的委托贷款。”该开发商表示，由于该物流园属于省级重点工程，每年都有银行抢着贷款给这家企业，但“这家企业根本不需要使用这笔钱，银行也明白”。
所以中小房企的贷款流程变成，银行将资金贷给物流园，物流园通过账目运作，再通过委托贷款将资金借给开发商，开发商获得开发资金。在这种贷款模式中，物流园不用支出一分钱就能获得利率收益，而银行除了获得常规贷款外，还有中间业务收入。尽管三方各取所需，但问题在于通过这番辗转运作，原本7%的开发贷一下子翻到18%以上。
知情人士称，前两年银行还有一种所谓“受托定向投资”，一家银行将同业存款存入另一家银行。在两家银行签订委托定向投资协议后，再由后者将这笔资金投资于前者指定的金融资产，后者收取一定手续费。“这个指定金融资产有时候是信托产品，有时候是房地产基金，基本上与房地产密切关联。”
楼市假摔与真摔取决于房企资金链
即便楼市黑云压城，楼市“假摔”与“真摔”的争论，依然冰火不容。
野村证券表示，中国房地产调整已经开始，楼市泡沫正在破裂。包括巴克莱资本在内的不少经济分析得出结论也认为，中国楼市在未来两年将逐步走向调整，虽然向下调整的可能性显著压倒房价陡降或出现美国式崩盘的可能。
中国社会科学院日本经济蓝皮书课题组日前预测称，参照日本房地产发展经验，北上广或仍将出现大大超过人们心理预期的房价疯涨。
而地产大佬任志强的看法则更乐观，房价“长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买。”当前仍是买房的好时机，且“机不可失”。
当前，中国房价下跌，导火索最先可能并不来自“房多多”们的抛售，因为房产税开征遥遥无期，不动产登记也无威慑力，反腐以来，抛售房产的贪官未成风潮。因此，推倒房价的，更可能来自开发商资金周转不灵下的清仓甩卖。
绿城老板宋卫平日前接受媒体采访时，有一段话发人深思：“你看我们6年前在无锡买的地，如今变成了巨大的库存压力——供货量70亿元，绝大部分都没卖出去。我们湖州开发的房子也不贵，但买房子的人，都在哪里？”宋卫平摊开双手叹息，绿城过去的客户——小企业主们要么移民，要么没有钱了，“放眼望去，除了马云的IT业，没有哪个行业挣钱。”
没有了购买力，开发商的资金链就容易出问题。何况，外部环境变化之快，也出乎开发商意料：一方面由于人民币汇率贬值，使那些背负着巨额海外债务的开发商，偿债负担加重，也使那些试图从海外借贷的开发商融资成本上升；另一方面监管部门对影子银行日趋严厉的规范和监管，使影子银行规模快速萎缩，央行公布的金融统计数据显示，4月信托贷款在3月少增5442亿元的基础上，再次少增1525亿元，而且4月新增信托贷款仅417亿元。而房地产大亨潘石屹日前明确表示，信托、第三方理财、委托存款等金融产品，是房地产行业的主要融资渠道。此外，由于商业银行不断去杠杆，加之银行存款持续流失，使得银行资金紧张，对开发商的贷款纷纷压缩或叫停。
如果开发商缺钱，避免破产倒闭的唯一办法，就是加速出货。在购买力虚弱的背景下，能否顺利出货，取决于开发商降价的决心。这也是房价“假摔”与“真摔”的试金石。
值得警醒的是，国际评级机构穆迪日前将中国房地产业的信用评级展望从稳定下调至负面，这似乎是个不妙的信号。
另据报道，近来，“零首付”、“低首付”楼盘重出江湖，吸引了不少购房者入市。不过，业内人士提醒，“零首付”增大了购房者还款压力，存在一定的风险。开发商“垫首付”、“零首付”等营销策略是基于哪些市场因素下的考虑？真能起到促销作用吗？
对开发商来说，采用“零首付”促销方式，除可以有效缓解“资金链”断裂的风险之外，还可以有效保护商品房价格，从而不需要再通过降价策略去进行促销。
知名楼市专家张宏伟对开发商的降低购房者入市门槛情况作出分析。他认为，首先，在年初银行信贷紧缩的市场背景下，由于短期内资金压力比较大或为尽快回笼资金拿地扩张，开发商通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力，或为企业拿地扩张准备更充足的资金。其次，“垫首付”一方面是一个营销手段，另一方面，开发商可以通过“垫首付”的低首付比例方式，吸引更多的购房者到此购房，以此达到楼盘快速成交去化的目的。
为什么银行会愿意冒这样的风险，允许开发商推出“零首付”促销手段呢？在房地产市场持续低迷的情况下，相当一部分开发商已经面临“资金链”断裂的风险。一旦开发商“资金链”断裂，必然会给银行带来风险。与其被动等待风险爆发，不如主动采取措施，通过“零首付”这样的方式，将风险从开发商身上转移到广大购房者身上。
按照目前的实际状况，只要房地产市场政策不作出重大调整，开发商出现问题是必然的，风险也就随时可能爆发。在这样的情况下，同意开发商推行“零首付”，就可以有效避免风险快速发生，将风险向后推迟。万一经济状况好转，购房者生活条件改善，风险还可能得以避免。
如果开发商出现“资金链”断裂，对银行经营者和工作人员来说，压力是非常大的。原因在于，影响和损失都会相当大，责任追究也就会十分严厉。相反，将风险分散给成千上万的购房者，只要购房者不出现集体断供的现象，一般情况下，就不可能有大的风险和矛盾爆发。自然，对银行经营者和工作人员来说，也就十分愿意通过这样的方式分散风险了。
延伸阅读：激流勇进，房企要革自己的命？
6月5日，在北京朝阳798中国导演中心，两个本不沾边的行业巨头喜结连理。作为主角的房地产商万科将利用互联网企业百度的LBS（定位）技术，逐渐构建万科商业顾客大数据库，然后进行定制服务和精准营销。
而不久前，中信国安也宣布，正在利用云技术实现物联网、互联网与家庭网关的三网合一，将智能家居与手机、PAD结合等打造云社区方面进行积极的探索。
是什么让房企如此“熊抱”网络？这与行业遇冷的“倒逼”不无关系。从市场环境看，“黄金时代”已经过去。中原地产研究部统计数据显示，前5月，北京纯住宅物业成交额为642.7亿，同比2013年的980.3亿元，下降了34.4%；同期，北京住宅成交面积仅为240万平方米，这一数字是住宅成交历史上的最低纪录。
从政策环境看，房地产调控更趋于市场化。中国房地产业协会秘书长苗乐如表示：“我觉得现在房地产面临着调整，但是这是积极的，是向好的。从调控的政策和措施来说，现在是可预期的，透明的，不像前几年，不知道什么时候出什么政策。从现在房地产市场的表现来看，也都是按照市场规律办事，体现出更多市场本身的特点。”
行业的变化由市场和政策说了算，而生存之道却需要房企探路。房企很明白，“白银时代”已经到来，在市场调节为主的当前，四万亿救市之举恐怕不会到来。如何华丽转身是许多实力房企开始思考与实践的话题。
中国的房地产公司从某种程度上看是投资公司。房企依靠增量模式盈利，以短期销售的开发行为，限时销售迅速抛出，盈利更多的是来自土地价格的增长。但这种开发模式在未来迟早有尽头的一天，某些三四线城市就可见一斑。再加上市场的逐步理性，房企不得不在“存量”上下功夫，这就势必要求其与改变了人们生活方方面面的网络相结合。
但问题就在于是革命还是锦上添花。当各行业都扛出苹果之父乔布斯“跨专业整合营销”概念时，放眼望去成功的凤毛麟角。而现在更多的开发商只是想给传统模式加上翅膀，不管房企多么努力拥抱互联网，但绝大多数重心并非做互联网生活状态之下的新的居住环境。这很像诺基亚和苹果的竞争，诺基亚的模式是在做手机之外不断加应用，而苹果恰恰相反，依靠应用集成打造全新的思维。
革自己的命很难。时至今日，不管如何房企模式创新发展，其主要利润依然是住宅。改变这一增长方式绝非易事，对于那些早已勾勒出来的宏伟蓝图我们只能期待。而随着房企“触网”的逐步深入，未来谁是“小媳妇”还真不好说。
（编辑：禾田 资料来源：21世纪经济报道，金融时报，中国经营报，法制晚报，投资与理财）
