【中国经营网综合报道】继“零首付”、“午夜开盘”等促销手段席卷楼市之后，北京再现“无条件退房”。北京楼市怎么了？
据每日经济新闻的报道，6月24日，从北京房山区某业主论坛上看到，有帖子称目前该项目可与业主签订协议，两年内降价便可无条件退房。
这样的促销手段并不陌生，但凡楼市进入下行通道，不少开发商都会通过“价格保障”来刺激购房者。一位不愿具名的行业人士表示，开发商开始承诺不降价，意味着楼市调整进入了“深水期”，接下来或许将迎来实际意义的“以价换量”。
目前暂无人签署协议
消费者素来有“买涨不买跌”的消费心理。在走访中发现，就有不少看房人提出这样的顾虑：如果买了之后价格还在降怎么办？
正因如此，被视为购房窗口期的这半年多时间，北京楼市并未收获更多的成交，相反，购房人的观望情绪越来越重，开发商也是想尽办法来吸引购房者。
位于北京市房山区的该项目的销售人员表示，目前项目均价在2.5万元~2.8万元/平方米，户型是30平方米~50平方米的LOFT产品，预计交房时间在2016年6月。当被问及是否有“无条件退房”承诺时，该销售人员表示，只要购房便可选择签订该协议，但目前只针对在6月30日以前购房的客户。
据了解，上述“无条件退房”是指如果两年之后该项目未增值，于2014年6月30日之前签订《无条件退房协议》的业主均可在交付前两个月内向开发商提出无条件退房申请，开发商将全额退还客户购房时所缴纳的房款。
由于该项目是商业立项，购房者先期交付的首付为总房款的50%。如果按照2.8万元的均价来算，50平方米的房屋的总价为140万元，首付在70万元左右。“其实这里面蕴藏风险，房贷利率与活期利率之间的利差非常大，此外还包括契税等。”上述业内人士表示，房产能否增值，是入住的业主还是房企或房产评估机构说了算，显然很难说得清，很容易出现纠纷。
“目前暂时还没有购房者签。”销售人员如是说。记者随后从北京市住建委网站上了解到，该项目最新一期于今年1月24日获得预售审批，目前在售的939套房源，显示已签约商务办公358套，成交均价为24054元/平方米，商业31套，成交均价为43075元/平方米。
更像营销噱头
面对楼市成交量不断下滑的境况，开发商们“各出奇招”以提振购房者的信心。今年5月，杭州一开发商就抛出“住宅回购”计划。即在6月1日至6月30期间，凡购买旗下某精装现房，便可参与“亿元回购计划”，购房者可享受5年无理由退房，5年后，可以按照购买价格的140%卖还给开发商。
此外，位于北京顺义区域的某项目也对外承诺，该项目不会降价，项目方表示，房企盲目降价弊大于利，会挫伤其他房企的积极性，对整个行业而言也会影响其健康发展，另外，还会损害有房者的利益，加重购房者的观望情绪。
“其实项目是否降价跟企业自身的资金状况、推盘策略有很大的关系，如果资金链紧张也许会通过一些价格调整来回笼资金。”北京一家房企营销人士说，“无条件退房”的手段更像是一种营销噱头。
开发商频频给购房者吃“定心丸”，背后反映的却是不断趋冷的成交量。
据中原统计，6月前22日54个重点监测城市新房成交面积与5月同期相比颓势不减，跌幅高达16.9%，很可能成为今年上半年来的第二低位（仅高于春节所在的2月），而上周成交面积也创下今年以来非假期影响因素下的新低。其中，北京新建住宅剔除保障房合计签约2189套，二手房住宅合计签约4101套，均创造了最近2年的最低值。
“北京楼市逐渐从2013年的恐慌性购房转变，开始出现恐慌性观望，购房者害怕高点入市，等待后期价格调整。”中原地产首席分析师张大伟表示，2014年整体调整的趋势已经明确，这种情况下，房企可能逐渐开始折价入市，然而相比三、四线城市，北京的刚需群体已然庞大，因此其房价调整的幅度不会过大。
北京楼市库存再创新高
据京华时报的报道，根据中原地产市场研究部统计数据，截至6月20日，北京楼市库存为80844套，这是2013年初库存跌破8万套后，再次回归8万套以上。住宅房屋库存数量创下近18个月新高。
数据显示，截至6月20日，北京市期房住宅库存46117套，现房住宅库存34727套，合计库存80844套。今年春节过后，北京楼市住宅库存为5.5万套左右，4个月内，库存快速上涨2.5万套左右。
同时，在年度销售业绩及资金周转双重压力下，房企继续加快项目入市步伐，继6月北京33项目集中入市后，7月北京商品住宅供应量仍然有增无减。据亚豪机构统计显示，7月北京共有36个项目计划开盘，月度开盘项目数量已连续5个月超过30个，3月到7月这5个月市场总开盘量与去年同期相比，大涨近六成。
城南楼市“沦陷”
北京楼市胶着状态正在被打破——城南已率先“沦陷”，尤其是南五环外的大量项目，变相降价措施不断加码。
据证券时报报道，日前对北京亦庄、台湖、大兴、房山等城南典型楼盘进行实地探访发现，一方面房企推盘量大增，另一方面诸多知名楼盘网签率却不足三成，为把购房者从观望情绪中唤醒，开发商们绞尽脑汁，各种变相降价措施接踵而至。
业内人士认为，城南区域规划过度透支是本轮变局的原罪，目前降价帷幕刚掀开一角，不好轻言底部。眼下这些暗中降价手段不足以激活市场，预计下半年还会有更大尺度的降价促销措施。
最近，北京城南片区很多项目不好卖，开发商们压力大增，于是，精装改毛坯、降低品质、团购、促销等变相降价现象涌现。
位于东南五环外通州台湖区域的东亚怡园(东亚印象台湖)，精装住宅开盘价从预期的2.6万元/平方米降到2.2万元/平方米，近期又推出了最低价格为2万元/平方米的公寓毛坯房。
位于南五环外亦庄区域的金域东郡(金第万科·金域东郡)，目前在售项目均价2.6-2.8万元/平方米，与去年12月开盘均价3.5万元/平方米相比，降了25%，并且还有首付5万抵21万的优惠，而周边在售项目均价也都在3.4万元/平方米左右。
一位关注周边楼盘的看房客表示，最近这边楼盘很多都在降，不过相关楼盘的销售人员明面上并不愿意承认是降价，但优惠的幅度摆在那，降价促销的意图很明显。
五大原因
业内专家认为，城南变局产生的原因有五个方面：
一是价格虚高，过度透支规划利好，脱离了当地的购买力支撑，特别是亦庄区域，有借新机场、新航城概念炒作之嫌，保利、融创、万科、中化方兴等大牌房企扎堆儿，往往容易联手推高地价，进而抬高房价。
二是产品定位高，瞄准首都机场中央别墅区定位，亦庄区域产品基本都是偏高端的大户型，脱离周边工作生活的居民实际居住需求，投资需求又很难支撑市场，房价必然要下来。
三是反腐显成效，在可预见的将来反腐力度不会减弱的情况下，人们收入增长相对稳定，很少有人会一夜暴富，并形成群体来支撑市场，官员唯恐抛售不及，哪还敢囤房？
四是信贷支持弱，利率上浮，购房按揭贷不到款，即使能贷到，周期也拖得很长，对购买力造成影响，而越是有财务成本意识的人，越善于利用金融杠杆。
五是自住房占领部分刚需市场，政府两年7万套的承诺，短时间形成虚拟供应，目前已经锁定全市30多万家庭的购房需求，在这个不相信调控的时代，人们已经习惯于相信命运——摇号。
在同行看来，城南降价只不过是价格回归，因为去年市场好时，他们报给建委的预售价格虚高，当时市场供需不平衡，出现了一些同价不同质的产品。
尽管城南大部分项目去化困难，但是大多数楼盘销售人员都认为，现在已经到了抄底时机。不过，目前企业都是试探性降价，并没有降到底，未来房价仍将下降。
市场向何方
专家认为，未来在宏观调控政策不变、政府不救市、金融信贷政策不变的前提下，房企如果不降价，成交量仍会持续走低。如果这种情况持续到下半年，企业必然大面积、大手笔降价。
财经国家周刊报道称，2014年全国两会的政府工作报告中，首次提出分类调控，住建部也抛出“双向调控”四字方针。随后杭州、天津等二三线城市均传出限购、限贷政策放松的消息。
北京的变化出现在4月1日。当天北京市住建委约谈50家开发商，强调调控政策将继续。“要求企业不得捂盘，不要有幻想。”一位参会人士表示。
“其实监管层被舆论绑架了。继续限价，则是行政干预市场;放松限价，就被解读成调控放松。”上述参会人士说。而后一种消息一旦发酵，地方政府将面对巨大的问责压力——北京一季度住宅均价已经达到2.83万元/平方米，这是个很惊人的数字。因而，在中央政府按兵不动、市场形势完全明朗前，北京既有的政策不会出现明显变化。
北京苦苦等待的，是7万套自住商品房发挥出威力。但也有多位受访人士提及，来广营的自住房项目均价已到2.8万元/平方米，超出之前入市的恒大及北京金隅项目6000元。而西局的楼面地价就超过了7万元/平方米，按照自住房比周边商品房低30%的定价规则，这仍是个“天文数字”。但这一切，似乎无碍北京的自住商品房计划继续实施，北京的积极性从供地计划上可见一斑。
4月底，北京市国土局公布2014年北京的供地计划，其中商品住宅供地为1000公顷，比2013年增加了150公顷，但50%的土地属于自住房，也就是说，2014年只有500公顷纯商品房的用地供应。
“即使抛开政策、开发商策略和晦暗难明的预期，仅仅回归到最常识的供求关系，也能对北京房价得出一个结论来。”一位不愿具名的政府人士说。他拿出一串数字，来说明北京的土地价格依然向上走。在刚刚过去的第一季度，北京只有11%的土地价格低于1万元/平方米，而在过去的3年中，这一数字分别为100%、81%和68%。
按照国土资源部要求，东部三大城市群发展要以盘活存量土地为主，原则上不再安排500万人口的特大城市新增建设用地。“这意味着北京的供地位置大都不会太偏远，价格也将更高。政策房和普通商品房会形成不同监管体系，北京楼市将彻底走向两极分化。”上述人士说。
