日前，金隅汇星苑、首创悦都汇和金隅汇景苑三个北京自住型商品房项目陆续完成摇号并公布了摇号结果。与申购时的火爆场面不同，项目摇号后却出现了较高的弃购率。这不仅引发了公众广泛热议，还让旨在缓解“夹心层”家庭购房压力而生的北京自住型商品房政策备受批评。
北京市政府特约监察员、全国人大代表方志远甚至在金隅汇星苑摇号现场表示，“北京应全面取消自住型商品房。它就是一个调控的怪物，四不像。”
自住型商品房弃购尴尬
2013年10月23日，北京五部门联合发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房》，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。
截止目前，北京现已有御景湾、汇星苑、汇景苑、满庭春、惠兰美居、悦都汇、满庭芳、九院城、顺新嘉苑、原香嘉苑、悦洳汇、由山由谷等十二个项目入市。不过，从目前已经陆续完成摇号并公布了摇号结果来看，项目摇号后出现了较高的弃购率。这是什么造成的呢?
实际上，北京首个自住型商品房项目金隅汇星苑弃购率达到20%，第二个自住型商品房项目首创悦都汇700个中签家庭共认购296套，弃购率超过50%。很显然，这么高的弃购率不是正常的。7月14日，金隅汇星苑相关负责人透露：“由于弃购率较高，金隅汇星苑将再次启动摇号工作。”首创悦都汇也表达了类似想法。
面对攀升的弃购率，参与自住型商品房建设的多位开发商表达了同样的看法，未来是否继续进行自住型商品房建设，取决于土地供应结构。自去年9月份以来，若想在北京拿住宅用地，必须承接部分自住型商品房任务。北京市土地整理储备中心对此给予了官方回复：“目前供地政策不变，下半年依然会推出自住型商品房地块。”
需要指出的是，今年北京市房价持续下滑，使自住房价格优势不再明显突出，成自住房高弃购率的重要原因之一。
“自住型商品房属于特殊的商品房，也需要付出不菲的资金，对户型、居住环境等自然会挑剔。”北京房地产协会秘书长陈志称。首创悦都汇不远处就是珠江四季悦城，该楼盘拥有“零首付”楼盘加“降价险”加“无理由退房”的等各项优惠，首创悦都汇自住型商品房不接受组合式贷款，也就是说首付较周边商品房大幅提高，有的户型甚至超过了60%，这些门槛是不少购房者接受不了的。
有分析认为，中签者弃购虽与自身经济承受能力有一定关系，但自住房本身地段较偏，周边配套不足，项目建设品质不确定等也是导致中签者弃购的重要原因。
链家地产市场研究部张旭认为，近期北京市二手房市场的明显下行使得自住型商品房项目周边楼盘中，出现了不少业主出售意愿高、让利幅度大的房源，这部分降价房源与自住型商品房的价格差已缩小到了10%以内，其中个别房源的价格甚至降到了低于自住房限价的水平，出现了较为突出的价格倒挂现象。
如恒大御景湾项目附近的朝丰家园小区，目前有不少挂牌价低于22000元/平方米的刚需户型房源出售。
此外，除了自住房项目周边小区出现不少低价二手房房源外，在全市二手房价格普降的情况下，部分与自住房项目环线位置相当，此前为刚需购房热点的成熟商圈中楼盘降价也非常明显。如距两个已摇号的金隅项目5公里左右的管庄商圈中，京通苑、尚东阁等小区均有不少价格在1.8万~2.2万元/平方米的房源出售。与自住房项目相比，这些小区周边配套更加完善，轨道和公路交通便利，价格也更具优势。
另据了解，即将后续入市的几个自住房项目，大部分位于六环外或远郊区县，地理位置更加偏远。业内人士预计，这些项目摇号后，弃购比例将仍会维持在较高水平。
与此同时，中签者的大规模地逃离，亦给开发商带来巨大的生存压力。
一位参与自住型商品房建设的开发商算了一笔账，自住型商品房多是配套地块，以土地出让金30亿元、融资成本7%~8%计算，每一年的融资成本2.1亿-2.4亿元，平均下来每个月约1750万-2000万元，“自住型商品房的销售价格、销售额是固定的，但土地成本、融资成本、建安成本、营销成本、管理成本又是不能缺少且固定的，所以自住型商品房只能压缩销售周期，快速去化、快速周转，较高的弃购率会给开发商带来巨大压力，因为如果不能快速回笼资金，开发商就无法把现金反馈到土地市场领域。”
北京世联行执行董事总经理刘春岩分析，高弃购率会造成大量自住型商品房进入闲置阶段。刘春岩认为自住型商品房只是一个过渡性政策，“恒大御景湾和金隅汇星苑、汇景苑位于北京市朝阳区，位置还算不错，销售压力会小一些，其余项目均在北京通州、大兴、顺义、房山，甚至平谷等郊区县，这些领域弃购率高，最终必然会造成部分购房者回流到市场商品房领域。”
公开数据显示，2013年9月1日至今，北京市共推出61宗住宅用地，其中含自住型商品房地块的项目近50宗，“自住型商品房”和“普通住宅用地”捆绑在一起已是常态，自住型商品房吃钱，与商品房部分必须高价出售形成一对矛盾。这让北京土地，渐显冷意，7月15日，孙河北甸西村地块以46亿元高价起拍，至今无人响应。
相比金隅汇星苑和首创悦都汇高弃购率，即将入市自住型商品房的房企压力更大，公开数据显示，已经有12个自住型商品房项目正在进行联网审核，这些准入市的自住型商品房项目合计供应套数约1.5万套。“我们错过了最佳推出时机。以后每个月都有两三个项目推出，导致后面的项目关注度大不如前，密集的推出导致各个项目之间存在性价比竞争，从申请量供需比初步测算，如果不能拿出地段、价位上的卖点，即便是自住型商品房也会存在销售压力。”北京紫峰房地产开发有限公司一位人士分析。
对此，方志远建议：“自住型商品房既不是商品房也不是保障房，它只是政府将部分当期土地出让收入以补贴形式给予购房人，同时用开发商拿地绑定这件事情，对增值部分又需要逐步收回，其实还是用土地把政府和居民绑架了，与其把精力花在建设自住型商品房领域，不如踏踏实实地多建设一些公租房。”
不过，虽然自住房弃够率较高，但无疑，他的密集入市对北京楼市的影响是深远的。
亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，在信贷政策持续收紧和大量自住房项目入市的双重压力下，北京商品房供应市场呈现明显分化趋势，随着自住房规模化供应入市时间临近，刚需项目为实现销量被迫转变销售策略，以平价或低价策略刺激刚需客群，加速资金回笼。而中高端项目作为房企利润所在则采取“小步冲利”的策略，保持较高的报价水平，但通过给予客户一定的折扣让利来刺激成交。
开发商设选房犹豫期
近期(7月14日)位于朝阳区东坝地区的金隅汇景苑自住房公开摇号，该项目销售单价为2.2万元/平米，本次共推出3300套房源，此项目是北京规模最大、房源最多的自住房。金隅置业市场营销部经理陈玉谦在采访中表示，被摇中的前7700户家庭将在7月25至8月4日进行选房活动，每天700组家庭选房，选房共计11天。
首轮选房后，如有剩余房源，再组织第7701号-9900号中签家庭可按照摇号顺序选房，具体时间另行通知。
对于弃够率问题，陈玉谦表示，此次金隅汇景苑摇取家庭数量为房源3倍是考虑到弃选因素，希望一次性能够摇取足够选房家庭，避免重复摇号。“可能会有五成家庭放弃选房。”
陈玉谦表示，由于金隅汇星苑是首个自住房项目，因此一些家庭抱有试试看的心态选房导致弃旋律达25%，而金隅汇景苑此次摇号选房没有一居室，因此会有12%的家庭放弃选房，另外受到一些家庭会同时申请多个项目、一些家庭在中签后资金筹备不到位等问题影响，因此汇景苑弃选率可能会达到五成，保守估计会有6成中签者会参与选房。
值得玩味的是，汇景苑将设置10天的选房犹豫期，中签家庭可在选房后的十个自然日内提出书面退房申请，无条件退房，但若超过10日后因个人支付能力导致退房的，10万元认购金将不予退还。
根据金隅汇景苑官方资料显示，该项目规划建设自住型商品住宅共13栋楼，分别为1#-3#、5#-9#、12#-15#及20#楼。
截至目前，该项目1#-3#、5#-9#、12#-15#等12栋楼已获批预售许可，20#楼暂未获得预售许可证，因此本次摇号及选房先对已获批预售许可的12栋楼组织摇号选房，房源共3300套，其中二居室2690套，三居室610套，最低总价135万元。
此外，按照摇号规则，第一批产生的购房者均属无房优先家庭。
如果按照首套房首付三成的原则，一套政府规定封顶价200万元的自住房，业主只要交齐60万元首付，再贷款140万元即可。而北京市住房公积金贷款最高额度为80万元。经计算比对，办理20年贷款的话，纯商贷比混合贷要多还16余万元;30年还款的话，二者则相差25万元。
事实上，按照北京市政府的设想，自住型商品房政策是稳定房价长效机制之一，即形成高端有纯商品市场，中段有支撑(自住型商品房)，低端有保障(保障房)的调控结构。不过，7月16日北京市住建委相关人士透露，考虑到现实的复杂性目前并不会减少经适房、两限房，对于自住型商品房的产权回购还正在研究中。
北京市国土资源局一位内部人士也给记者算了一笔账：“供地模式中，总体上土地开发成本约占土地出让总价的90%(其中拆迁成本占60%)，而自住型商品房的土地供应量太大，要想平衡土地财政的整体生态情况，就需要提升北京纯商品房的土地楼面价，结果还是提升了纯商品房的楼面价。”
在这样的土地结构中，自住房的售价倒是大幅向下了，但是为了拉平收益，旁边的商品房“被高端，被豪宅”也就成为不得已的选择了。显然，目前豪宅预售价解禁与此有一定关系。
“自住型商品房已经纳入新建商品房销售系统，因为自住型商品房价格不会高于2.2万元/平方米，所以自然会造成北京楼市新建商品房销售价格下降，但由于纯商品房土地楼面地价攀升，造成豪宅房企，不得不提高售价，2014年北京豪宅市场将会出现巨大压力。”刘春岩表示。豪宅很豪，但在2014年，豪宅看起来不太好卖。
值得注意的是，对于购房者而言，自住房“看起来很美”。
在南五环内的一个项目开盘现场，小丁(化名)夫妻俩正在紧张盘算自己手头的资金和能借到的资金，“总价300万元的两居室，首付加上税费得100万，还得留出装修的钱，我俩的积蓄根本不够，只能厚着脸皮跟双方父母要积蓄，每个月还得至少拿出工资的6成还贷款。这意味着买了房后的十年内我们俩的工作必须稳定，而且自己和对方的父母都不能生大病。这还没算要孩子的费用……”
小丁的语气很沉重，“300万太贵了，要是200万的总价，我们就能轻松很多了。”
而实际上，小丁夫妻并不觉得北京推出的自住房跟自己有关系。“听起来是不错，但我们没任何关系背景，能买到吗?前面轮候的保障房家庭还那么多，就算轮到我们摇号，都明后年了，再等建成入住更得几年后了，谁等得起啊”。
正在四处看房准备买房的张佳也表示，“自住型商品房跟我们的关系好像不是很大”。她表示，现在推出来的大部分地块都离城区很远，几乎没有什么商业和教育配套，而稍微近点的肯定很多人疯抢，普通人根本排不上号。与其在房价持续大幅上涨中等着不知何年何月能摇上的自住型商品房，不如趁现在赶紧买套商品房。
李磊(化名)深有感触，他在两年前提交了限价房的购买申请，但两年过去了始终没有音信，“如果确实有价格优势，那想买这种房子的人实在太多了，普通购房人只能等，但是苦等的结果就是，连买商品房的机会也错失了”。在他看来，自住型商品房只是“看起来很美”。
结语
北京市政府原来计划将逐步减少经适房、两限房等产权型保障房，形成公租房、自住型商品房和普通商品房并立的三元格局，但很显然，在当前的楼市观望氛围持续之下，这样的远景很难实现。在笔者看来，与其不规模建设自住型商品房，不如切实调整产业结构、严控人口快速上涨。
