【中国经营网综合报道】过去一个月间，高层罕见地密集提及房地产。继11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会议上李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。连续几日中央对于去库存的强调，在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，释放出强烈的政策信号。
高层“稳楼市”信号强烈
据《21世纪经济报道》报道，10月23日，国务院总理李克强在中央党校的讲话中，阐述当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中提到：“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”
11月10日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平发表重要讲话时提到：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”
11月11日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提出，围绕消费新需求，释放内需潜力、弥补民生短板。其中的重要工作之一就在于，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。
对此，全联房地产商会执行会长任志强表示，房地产市场高库存的现状，意味着市场供大于求，不仅影响企业的利润，也影响开发商的拿地和投资进程。
国家统计局数据显示，今年1-10月，全国房地产投资同比名义增长2%，增速创多年来新低。同期的固定资产投资增速为10.2%。土地方面，前10月房地产开发企业土地成交价款5794亿元，同比下降25.2%。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，从近期房地产业对于宏观经济的作用分析，销售复苏对经济的正面影响，远不如投资放缓对经济的负面影响。他补充道：“其一，建筑活动可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业，这些行业也是导致中国经济低迷的‘重灾区’。其二，作为‘三驾马车’的固定资产投资，是决定经济短期企稳的关键，而房地产又是固定资产投资中最低迷的部分。”
此外，亚豪机构市场总监郭毅分析指出，库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，如果这样的现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升，总书记提出“化解房地产库存”，也是未雨绸缪之举。
值得注意的是，虽然库存整体在持续走高，但一二线城市和三四线城市却有明显的分化，一二线城市的库存压力明显少于三四线城市。从上海易居研究院的数据来看，10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9个月。
中原地产首席分析师张大伟分析，正是由于区域间的差距，三四线城市由于库存高企，市场风险提高，一线城市由于新增人口众多，房地产市场需求相对旺盛，所以多数大型房企回归一线城市，造成了土地市场的火热，高价地频出。
不过，对于上述局面，有关部门早有应对。
一位接近住建部的人士表示，今年以来，住建部曾多次开展针对棚户区改造工作的专题调研。调研组级别颇高，很多调研为副部长牵头，住建部部长陈政高也曾亲自挂帅。该人士表示，在调研的同时，住建部今年还密集召开与棚改有关的会议，显示出对棚改工作“空前重视”。
去年上半年，住建部就对房地产市场做出“供大于求、库存高企”的定性，还将棚户区改造工作列为近几年来的重点。
上述人士称，明年棚改工作的重点将是以货币化安置为主。即在棚户区改造的过程中，以货币安置为主，取代此前的实物安置为主。围绕货币化安置的金融支持也将启动。据了解，信贷资产证券化已经确定为主要手段。
按照国务院上半年的要求，新增信贷资产证券化试点银行腾出的资金，要重点支持棚改、水利、中西部铁路等领域建设。但最新的要求为，棚改在上述支持的领域中具有优先权。与此同时，对于已经发放的棚改贷款，进行信贷资产证券化试点，其置换出的信贷额度，要求全部用于棚改及其货币化补偿。
除棚改外，信贷、税收等一些“常规武器”也可能推出，用于刺激住房消费。知情人士表示，在经过连续降息之后，未来对房地产的信贷支持力度可能还会加大。其中除首付比例和贷款折扣下调外，还包括二套房和多套房认定标准的放宽。
有市场人士猜测，非限购城市的首套房最低首付有可能降至20%，最低贷款利率折扣相当于基准的7成。也即，信贷优惠力度回到2010年的水平。
中原地产首席分析师张大伟指出，普通住宅界定标准也可能调整。他表示，普宅界定将直接影响交易税费的征收标准，其对市场的影响力仅次于信贷政策的调整，且对市场短期利好作用明显。
此外，与房地产有关的税收也有望下调，尤其是交易环节的税收。但该项调整的权限将下放到地方政府手中，具体形式可能体现为“直接减税”或“税费补贴”。
据了解，由于我国房地产市场的区域分化特征明显，近年来的房地产调控政策多避免“一刀切”，强化“因地制宜”的原则。具体表现为，在统一的考量标准下，下放更多的权限给地方政府，灵活调整。
在地方政府调整范围内的，还包括公积金贷款额度。有业内知情人士表示，虽然今年住建部要求上调公积金贷款最高额度，但当前公积金账户余额仍不断攀升。其主因在于，公积金贷款额度仍然不足，且放款流程慢。据悉，未来地方政府可能自主提高公积金贷款最高额度，并加快审批和放款流程。
中国明年房价还得涨?
针对当前房地产市场出现的新变化，市场人士普遍认为，2016年一二线城市房价将继续上涨，不同地区分化严重。只有极少数声音认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多。
据中国经济网报道，国泰君安首席宏观分析师任泽平认为，目前，中国正处在一个增速换挡的时点，高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式，来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量，土地和库存高企。
高盛房地产投资研究部主管王
