“热销的表象还是由于降价造成的。”一位知情人士表示。根据中房信提供的数据，位于上海宝山区大华板块的“中环一号”在2010年2月时，成交均价已被“拔升”至19738元/平方米。但在当月的成交量仅为3套。随后，该盘曾经对外报出22000元/平方米的销售均价，但在4月份之后始终徘徊在50套以下的月均成交量。
“这一次看得出来企业促销决心比较大，从成交价格来看，几乎打了八折啊。”上述人士称。中房信提供的数据同样印证了这点，2010年8月，大华中环一号成交套数274套，成交均价18170元/平方米。值得玩味的是，在此前相当长一段时间内，该项目的销售一直处于半温不火的尴尬状态。
与之类似的，还有闵行区的合生城邦。搜房网数据监控中心提供的数据显示，该盘虽然早于今年3月开盘，但在4月之后一度陷入“零成交”的窘境。6月下旬，售价经调整至17000元/平方米，且推出了“交2万定金买房9.3折”的措施，但效果并不明显。在销售均价最终调整至8.8折之后，该项目的销售在8月16日至22日期间开始呈现“爆发”态势，以15717元/平方米的价格成交75套。
对此，上海佑威房地产研究中心主任陆骑麟表示，排除掉8月份个别顶级豪宅成交带动成交均价上扬的因素，市场成交的涨势与房企积极推盘的措施有一定关联性。“今年下半年的主要任务，就是促销跑量，回笼资金。”一位不愿意透露姓名的开发商直言不讳道。
实际上，根据陆续出台的房企半年报来看，不少房企在现金流净额方面出现负数。这也意味着，作为当前主要资金回笼渠道，一旦下半年销售成交走势持续冷清，开发商将为上半年大肆“花钱”买地的行为付出巨额成本代价。
“如果企业还想顺利运作下去，快速销售回笼资金是势在必行的。”陆骑麟表示，2010年严厉宏观调控政策的出台，直接导致上海全市上半年商品住宅成交量创出5年来最低。“开发商的自救就是指望抓紧‘金九银十’时期降价求售。距离年关越来越近，开发商的资金链将会进一步受到考验。”
据他预计，上海全市供应量会在近期出现一波明显增量，上半年供应不足的中低价位商品住宅，可能会在下半年加大供应量。搜房网数据监控中心提供的数据显示，截至8月25日，上海9月优惠楼盘新增至128个，促销楼盘数量持续上升的势头已经是第4个月。采取八折幅度促销楼盘约10个左右。不过，统计结果表明，购房者的市场预期则是“总价降低20%~30%”。
另据了解，短期内来看，“日光盘”还只是个别城市个别楼盘的市场行为，并不是市场趋势。综合各个城市“日光盘”现象背后的成因，多数与降价有关系。这也反映出在楼市低迷期，市场频现“日光盘”的背后，无论其背后有多少猫腻，降价才是王道!开发商们也无非是利用低价来吸引购房者的眼球。
因此，楼盘的优惠程度几乎可以成为是否“日光”的主要因素。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，受银行信贷紧缩、房贷利率高企等因素的影响，今年总体市场低迷不可避免，随之而来的是房企资金面压力越来越大。而迫于资金面压力，“以价换量”也成为各家房企的共识。从激活市场成交量促成“日光盘”出现的角度而言，不同类型的楼盘有所不同。
以自住为主的刚需楼盘只要有10%左右幅度的让利，或相对于周边楼盘能够体现出性价比较高就可以激活成交量，导致“日光盘”出现。而高端项目的打折促销力度应该和普通的以自住为主的刚需楼盘不一样，高端楼盘降价一般在20-30%就可以激活市场成交量，导致“日光盘”现象的出现。
