【中国经营网综合报道】与2013年平稳高增长相比，今年的房地产市场成交量普遍性下滑、负债和存货增幅压力、房贷收紧局面并未实质改变等克制性因素，令上市房企的日子难过许多。
据理财周报的报道，再过半月，将是检验房企上半年收成的时候。迫于销售和经营压力，越来越多的房企祭出花样繁多的促销手段加入降价行列。而随着半年报业绩公布日期的逼近，全行业“降价抢收”的氛围日渐浓厚。
从已经公布的重点房企1-5月销售数据看，万科、恒大降价抢收成效较为显著，完成全年销售额超过40%，在冲刺年中业绩的道路上暂时可以喘一口气；跑得比较辛苦的则是保利地产、雅居乐，在各地加大项目促销力度，前5月销售额勉强达标。
此外，世茂房地产、招商地产、金地集团以及佳兆业等房企，年度目标完成率低于30%，面临较大的抢收压力。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从4-5月份市场表现来看，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠促销的“平价”策略将成为市场主流和趋势。
同时，一些大型品牌开发企业也开始出现大幅降价的市场行为，并且大幅降价的楼盘越来越多。
预计由于上市房企今年半年报业绩压顶，6月份这些房企势必会采取大范围“以价换量”的措施“抢收”半年报业绩。
融资规模骤降
据证券日报的报道，“现在几乎所有的房企都面临着销售业绩和回笼资金的压力，在当前市场中，房地产企业都不轻松。”某房企高层向如是透露。
事实上，从中原地产获得的一份报告显示，今年前五个月，10家标杆房企共计融资600.97亿元，相当于去年全年融资金额的46%，其中，海外融资436.17亿元，占融资总额的72.6%，而国内融资占比仅为27.4%。
值得注意的是，中原地产的监测数据还显示，从融资成本看，大部分企业的海外融资成本都已经上涨到7%以上，融资难度明显加大。
据统计局发布数据显示，今年前五个月，房地产开发企业到位资金为46728亿元，同比增长3.6%，增速比前四个月回落0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其它资金18977亿元，下降6.4%。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。此外，在美国加速退出QE和人民币贬值的双重压力下，近期国内多个城市楼市又涌现降价潮，这导致了房企海外融资的难度有所加大。
据中原地产监测数据显示，今年5月份，10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。这也意味着这10家标杆房企的融资金额已连续回落三个月，并创下近十一个月以来的新低点。
房企资金压力加大
“为现有债务再融资”、“为现有及新增物业发展项目包括土地款及建筑费提供资金”、“用作其它一般企业用途”，这几大目的一般是上述房企海外融资的一致性用途。而从标杆房企的融资规模波动情况来看，除了受QE影响，能够实现上述几大目的，成功获得海外融资的时候，往往是中国房地产市场走势较强之际。
“今年楼市降价潮在逐渐蔓延，这影响了海外资本市场对中国房地产市场的判断，再加上人民币贬值，美元转为强势，这导致房企海外融资难度越来越大。”张大伟表示。
除此之外，据观察，去年年底和今年年初，在融资成本较低的档口，有想法的开发商已经完成了“储粮”动作。这从中原地产的监测数据也可窥见一二，从今年前五个月单月来看，今年2月份，10家标杆房企融资规模最高，接近200亿元；3月份仅次于2月份，也超过了150亿元；而4月份则开始回落至120亿元左右，5月份则急速下滑，甚至不足40亿元。
当然，有海外融资渠道的房企都在加速举债，但国内楼市预期走低，即使促销也无法快速促成大量成交，这导致房企销售额不但无法快速增长，前五个月销售额同比下滑的房企反倒过半。
截至6月12日，据中原地产市场研究部统计数据显示，33家上市房企前五个月签约金额为5500亿元，19家同比下滑。而从完成年度目标情况看，除恒大、万科等个别企业完成情况比较好外，其它企业普遍较差，平均完成率仅29%，完成年度销售任务不足30%的企业达21家。
对此，有业内人士称，房企的存货周转速度减慢，美国QE的加速退出，融资成本的走高等多重因素加大了房企去海外融资的难度。同时，销售现金回笼较难且慢，将使房企的资金链进一步承压。
北京“独善其身” 通州新盘并未现实质性降价
近日，北京楼市出现多个大幅降价的新盘，“零首付”项目涌现，降价预期甚嚣尘上。然而，实地调查后却发现，虽然成交量有所下滑，销售速度减慢，但多数楼盘并未做出实质性的大幅降价决策，尤其老项目的新一期房源，与上一期房源开盘价格持平或者小幅上涨是其主流的定价策略。同时，轰动一时的“零首付”卖房销售行为也已经取消。
据证券日报的报道，记者走访了通州马驹桥多个大型开发商的在售楼盘后发现，售楼中心的人气虽比不上当天炎热的天气，但依然有不少到访者在与销售人员洽谈，甚至有的客户当场签订购房合同。
实际上，进入2014年北京的楼市便进入了下行通道，成交量也持续萎缩。据悉，前五个月北京市商品房(包含所有新建住宅，商业、车位等)合计成交面积427.81万平方米，剔除保障房部分，纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米，创下近八年来的新低。而据最新的数据显示，6月上旬，北京新建住宅签约1039套，二手房住宅签约1702套，合计成交量为2741套，较上月同期下滑9%，再创年内同期新低。
这种情况下，市场上不断传出开发商大幅降价的消息。但记者实地调查后却发现，虽然成交量有所下滑，销售速度减慢，但多数楼盘并未做出实质性的大幅降价决策，售价基本和前期持平。
记者在北京住建委的网站上也看到，去年该项目一期的售价与目前在售的二期相比，确实没有什么变化。同时，记者在销售大厅的房源信息展示板上看到，虽然二期已经签约的房源不到五分之一，但算上预定的房源，比例也已经接近一半，而这也和北京住建委网站上显示的信息相同。
而距离富力·尚悦居不远的首开·国风美仑，项目售价同样变化大不。该项目销售人员告诉记者，目前项目只剩下不到100套的大户型房源，均价在18000元/平方米，优惠只有一个2万元抵6万元的活动。“目前这个市场环境，我们定价肯定是比预期下调了，但是实际售价也比去年高一点，去年我们是17000元/平方米，现在每平方米涨了1000元。”
而在实地调查后，也证实了上述观点，开发商在北京项目大多是“假摔”，真正降价的则极少。
对此，有业内专家表示，北京和国内其它二、三线城市的房地产市场都不一样，强劲的需求一直支撑着这个市场，虽然价格远高于其它城市，但北京的市场还算是健康的，即使下半年市场仍未能好转，北京的项目也不太可能出现大幅降价的情况。
取消“零首付”卖房
近期，北京楼市楼盘“零首付”卖房的消息不绝于耳，而珠江·四季悦城则打响了北京楼市“零首付”第一枪。据了解，随后亦庄金茂悦也推出“一成首付”等活动。
值得注意的是，调查后获悉，无论是“零首付”还是“一成首付”都是短暂的市场行为，目前已经有开发商取消了该活动，仍在进行的也将于近期结束。
珠江·四季悦城“无首付，14800元/平方米，全精装”的超级户外广告牌立在公路旁，但记者到达售楼处后却被告知，“这个活动6月8日就取消了”。售楼中心的一位销售人员表示，这只是个短期活动，是当时与搜房网合作办的，现在已经恢复五成首付了。
无独有偶，亦庄金茂悦的“一成首付”活动也即将落下帷幕。“一成首付的活动我们现在还有，但是下个星期就取消了。”亦庄金茂悦某销售人员介绍，“一成首付活动”实际上就是先与开发商草签合同，付10%款项，其实就是交订金占上房源避免涨价，但其它20%的首付金额在11月底之前必须交齐，届时才能网签。
金茂悦的开发商方兴地产的一位高层也表示，“我们和小贷公司有合作，如果客户到我们规定的时间内还是只能拿出一成首付，那么客户可以和小贷公司签署协议，向小贷公司借出剩余两成的首付，当然利息也要比银行多一些”。
记者也从多位房企高层处获得了不少房企的共识，即针对当前市场成交量的低迷现状，推出刚改类产品是抢收的窗口期。
“多数开发商都在调整产品类别，踩市场窗口期推盘意图抢得成交量。”一位业内人士表示，另外，为了快速回笼资金，开发商对新项目的销售定价也非常关键。
房价全面下降可能性不大
来自人民日报的评论称，结合各方面数据分析，从住房供求的基本面和资金角度判断，今年住房价格全面下降的可能性不大。
住房供给面不支持房价全面下跌。供给过剩是住房价格下降的前提条件之一。考虑到我国土地管理制度、房地产开发环节和周期，影响当前住房供给的指标可以设定为，2—3年前土地购置面积、1—2年前的住房新开工面积，以及当前的待售面积，上述指标如果处在合理增长区间或者保持稳定，房地产供应链条就是大致完整的，供给面也基本是健康的。分别看，2011—2012年全国房地产企业土地购置面积4亿平方米，处在近10年来的中上等水平，并不明显偏高；2012—2013年住房新开工面积平均下降0.4%，为近10年来首次，如果住房需求变化不大，今年住房不但不会出现供应过剩甚至还有不足的嫌疑；2013年末全国住房待售面积3.2亿平方米，按照当年速度仅够销售3个多月，库存远未达到支撑半年销售的过剩临界点。可见，今年住房市场不存在明显供给过剩。
住房需求短期内不会出现明显下滑。需求萎缩是房价下跌的另一个前提。在没有住房存量和家庭分布数据的情况下，住房需求只能根据过往的销售情况和居民收入大致做出趋势性判断。从销售看，2011年大中城市相继实施限购政策，投资需求受到抑制。尽管如此，3年来住房销售仍保持年均7.4%的增速，2013年更是增长17.5%，可见刚性需求动力仍然充足。从收入看，去年城镇居民收入增长7%，虽略低于房价增速，但近10年来数据表明，两者差距并不算大。当然目前房价状态下，很多城市居民无法靠收入买房，而是靠几代人的积蓄、拆迁等初始财富积累等，今年作为新型城镇化元年，拆迁增加、补偿标准提高，很可能通过增加初始财富积累和住房置换等方式，增加购房需求。
房地产行业的资金链条未现紧张迹象。房地产业资金密集且资产属性强，资金链是影响房价的重要因素，判断资金链有企业、个人和银行三个角度。从房地产企业看，去年房地产企业到位资金超过12万亿元，增长26.5%，明显高于此前三年平均增速。从个人住房贷款看，去年末个人住房贷款余额为9万亿元，同比增长21%，比上年末高8.1个百分点。银行数据进一步印证上述趋势，去年房地产贷款和信托融资增长迅速，新增房地产贷款2.3万亿元，同比多增9987亿元；新增房地产信托6848亿元，同比增长超过1倍。可见，房地产企业资金总体充裕，个人购房贷款增长较多，资金层面基本保障了住房供求平衡。
全国不会出现全面房价下降，并不意味着所有城市房价都不会下跌，也不代表所有企业都经营良好。相反，部分二、三线城市由于前期供给增加过多、投资需求多、人口增加有限等原因，已经表现出一些问题，应当加以高度重视。
楼市还有机遇吗？
虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属
人民日报海外版评论称，在业内专家看来，目前楼市出现的调整既是正常的，也是宏观调控一直所引导追求的。
“目前出现的调整，是我国住房市场迎来的一次难得的自我调整机会，大趋势正朝着中央政府过去几年来一直追求的楼市合理回归的方向发展，是政府和包括绝大部分开发商在内的社会各界普遍期盼的，非常有利于住房市场的持续健康稳定发展。所以中央政府层面暂时还没有‘救市’的需要。”刘洪玉说。
调整期的中国楼市仍充满机会。在房地产领军企业万科集团总裁郁亮看来，中国房地产行业已经度过了它的黄金岁月，进入了白银时代。“虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。”
秦虹分析，目前我国24—28岁的人口有1.2亿人，其中约8000万人在城镇生活，他们是目前刚需的主体。而39—49岁的则是高储蓄人口的主体，他们是改善型需求的购房者。“中国的人口结构正处于两者叠加的高位期，因此未来房地产的需求仍然很大。”
