【中国经营网综合报道】做为征收房产税的前提条件，本应于6月底前出台的《不动产登记条例》如今被拖延至年底，这多少将房产税逼入了一个尴尬的境地。
不过，有消息称，随着《条例》的推进，房产税试点扩围的准备工作将开始启动，同时，房产税改革的方向也已经确定。
房产税试点或将扩围
据华夏时报报道，6月底大限之期，官方既未发布《不动产登记条例》出台的消息，也未公布《条例》草案上报。
报道表示，7年前，不动产统一登记制度就已写入《物权法》，但因分歧较大，未规定统一登记的范围、机构和办法，而这些问题至今仍未彻底解决。
如今官方的表述称，《条例》的立法进度变为6月底前提交送审稿。而国土部6月审议通过的2014年立法工作计划也再度明确，力争6月底前将《条例》草案上报，年内完成立法。
对此，报道也援引清华大学法学院副教授程啸介绍表示，“由国土部地籍司负责的《条例》草案几易其稿，提交给国土部法规司后，又修改了不少内容，但问题仍比较多。”
“一个主要的原因是起草部门对房屋登记制度的实际运行情况不太了解，对于涉及多部门的改革，开门立法应该是更为明智的选择，而不是闭门造车。”程啸直言。
此外，报道还援引安邦咨询宏观组高级研究员杨志荣分析称，“不动产登记条例出台是一个难度极大的问题，它是收房产税的前置条件。”杨志荣还表示，不只是地方政府、部分官员反对，广大有房阶层也都会对此有抵触。他们担心，政府获得个人住房信息后，会成为收取房产税的直接证据。
“在土地国有化、70年使用权出让金一次性收取的情况下，开征房产税实际上就是重复收税，如果很多人都表示反对，那么就应该缓一缓，而不应该‘霸王硬上弓’。”杨志荣说。
“完成不动产登记需要3到4年时间，而房产税开征的时间节点也差不多。”杨志荣认为，不动产登记来的不是时候，而房产税开征同样需要解决政策困境。
对此，凤凰房产也报道表示，与房产税开征大势相悖的，是眼下的房地产大势。持续的阴跌使得经济体承受下行压力的同时，更有地方财政维艰。四万亿刺激余波未消，而市场对政府刺激再次寄予厚望。各地放开限购消息日隆，放开投资性需求以促进行业回暖成了共同选择。不管是基建投资提升还是放开限购，无疑将会助推房价上涨惯性，也会为房地产行业贡献更多虚假需求。
如果不能顶住压力接受目前房地产的行业盘整，房地产行业必然将会面临更高位的泡沫体量与房价，也必然会面对政策后遗症与新政调和的困境。一头是吹大泡沫的新一轮狂欢，另一头是接受房地产下行伴生的阵痛，政策面本身站在十字路口，不动产登记来的不是好时候，房产税开征更要解决政策困境。
另外，华夏时报报道还表示，最近部委关于“个人住房房产税改革试点范围”的表态，也被专家解读为房产税试点将扩围。
与此同时，日前多个城市已将房产税试点方案上报国务院待批。“房产税的开征会为地方政府的支出找到一笔收入。”中央财经大学教授曾康华表示，目前，各地卖地收入锐减，征收房产税的意愿会增强。
而积极推进房产税改革的财政部财政科学研究所所长贾康则表示，房产税还应涉及在整个不动产开发、交易、保有等环节，都要加以整合。尤其是在保障和市场的“双轨”统筹下，“从不动产开发到住房交易，再到住房保有各个方面的税费改革，都不可避免。”杨志荣认为，推进住房税收改革，就是要调节高端，这势必会触动既得利益，牵一发而动全身。
报道同时还援引中央财经大学财经研究院院长王雍君介绍表示，“要推行这一改革尚有不少困难，包括住房产权归属不清晰、缺乏专业评估队伍等。”但目前与房产税开征相悖的，却是各地财政日益维艰，眼下许多地方相继传来降价的消息，个别地方甚至传出征收房产税是为了调控楼市。
房地产税改革方向已定
事实上，有消息表示，房产税改革的大方向已经确定。
据21世纪经济报道消息，6月30日召开的政治局会议通过了《深化财税体制改革总体方案》为新一轮财税体制改革奠定了基调。而“加快房地产税立法并适时推进改革”是税制改革中的一项重要任务。
报道表示，现行房产税，是依据1986年通过的《中华人民共和国房产税暂行条例》来计征的。暂行条例规定，房产税是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。其中，个人所有非营业用的房产，属于免纳房产税的范畴。即，个人自住型房产，无需缴纳房产税。
房产税属于地方税。实施细则由各省、自治区、直辖市政府自行规定，从各地情况来看，多数省份采取在房产原值减除30%的基础上计税。
而按照原值计征的房产税，在全国整体税收盘子中占比较小。据财政部数据，2013年前三季度房产税收入1151亿元，占同期所有税收的比重约为1.4%。跟诸如增值税、企业所得税等主体税种，动辄占比20%以上，不在一个量级上。
对此，21世纪经济报道援引一名资深税务官员透露表示，房地产税未来要根据房产的市场价值来征税，这个方向是既定的。原值不能反映房产的实际价值。
十八届三中全会决定要求“逐步提高直接税比重”，房产税作为财产税的一种，随着其规模的扩大，能改变目前国内流转税比重过高的局面。
此外，报道还表示，之所以要法律先行，也在于房产原值是固定不变的，而市场价值则在不断波动，如何确定其计税价值，需要有一个公允的口径。
上述税务官员表示，现在住房数据由住建部门管理，税务机关征税的基础数据从何而来，需要法律进行规定。
他进一步指出，房产市场价值数据，究竟是根据税务局的数据库来计税，还是选用第三方机构评估数据库，现在看来都欠缺一定的“公允性”。
报道表示，税务局用自己的数据库来征税，会被怀疑有抬高计税价值的冲动;按市场评估值来征税，价值评估的弹性空间很大，包含的主观因素较多，第三方机构是否能免于利益诱惑，做出“公允评估”也有待考量。
不过，房产评估计税技术在不断完善中。比如现在往往先对区域内房产交易数据进行采样，得到回归模型;再结合房屋年代、结构、朝向、区位等参数进行调整，评估出相关房产价值。这些数据，往往会根据市场情况，不断更新。
房产税改革试点失败了吗?
对于房产税试点扩围一事，重庆与上海做为目前的试点，实施的情况又是怎样的呢?
据搜房网报道，“重庆和上海的房产税试点可以判断不成功，没有扩围的意义。”中国社科院城乡建设经济系主任陈淮教授曾在一个论坛上这样谈道。
然而，贾康则直言：“现在有人说试点失败了，我不认同。”他说：“现在强调立法先行，并不是否定这些积极的探索。在中国的现实生活中间，唯一可以提到的本土经验就是上海、重庆两地试点。因为它们两地被纳入试点之后非常低调。但这里面有非常珍贵的、值得启发的经验，当然也有教训。都要充分融合到立法中去。”
他说：“现在美国实行的"宽税基、少税种"的方式也可以作为借鉴。而将来的目标，是建立适合中国实际的完善的地产评估或评税制度。”
争议还在继续，西南财经大学财税学院教授尹音频通过对上海房产税改革后相关数据的分析，提供了一些有力的视角。
报道表示，尹音频说：“我们以上海房产税试点改革前后房地产市场的相关统计数据为基础，分析了房地产市场中企业开发投资、市场销售以及住房租赁等相关指标。得到了另一番结论，希望能给今后开征房产税提供经验依据。”
这篇研究文章采用2008年～2011年的数据分析到，从历年房地产企业的投资完成情况来看：受金融危机影响，2009年房地产企业完成投资额仅比2008年小幅增长1.83%，但随后房地产市场迅速回暖，2010年这个额度就增长了35.47%。
到2011年初，上海房产税实施后，虽然房地产企业投资总额持续上涨，但上升趋势与试点前相比明显减弱，仅为13.79%。
“也就是说，上海房产税政策初步遏制了商品房的过度供给状态。”
报道同时还表示，研究还从上海市商品房销售额进行了分析。根据四年数据看到，除2009年外，商品房销售额持续下降，而房地产企业商品房完成投资额却逐年上升。尹音频解析道：“这从一个侧面反映出上海房地产企业商品房投资报酬率下降。同时也可以反映出上海商品房的空置率不断上升，房地产泡沫不断增大。”
“再来看一下销售住宅的特点，就会发现，住宅销售额占整个商品房销售额的比重由2008年的84.98%下降到2011年的77.81%，这表明房地产调控政策在一定程度上抑制了市场投机需求。”
她分析其背后的政策含义为：各类商品房销售额均有所下降，普通住宅销售比重呈现U形变化特征，拐点正是2011年房产税试点时间。因而房产税在一定程度上抑制了投机者的需求，尤其是对高档住宅、别墅的需求。
销售价格上的变化也是一个重要指标。从分析文章中看到，四年间，上海市商品房平均销售价格总体处于增长趋势，但增长趋势有所减弱。“虽然商品房总体价格在增长，但不难发现，实际上住宅平均销售价格在2011年有所下降，比2010年下降5.07%。”
此外，报道还援引尹音频介绍称，“房屋租赁市场与购房市场存在一定的替代关系，所以，我们还从租赁市场进行了分析。”
“实际上，上海历年房屋出租面积呈现增长趋势，但增速逐年降低。”从四年变化的数据上看到，上海住宅出租面积除2009年增长10.66%外，2010、2011年分别下降16.47%和12.93%。其中，普通住宅出租面积在2011年增长了31.17%。
“这背后的政策含义是：高房价的"挤出效应"使一部分人由房产交易市场转而进入租赁市场，同时地方政府的限价及限购等措施，也使相当部分的外地消费者被迫进入租赁市场，进而导致普通住宅出租面积增长。”
由此，在尹音频看来：征收房产税能够加重“炒房者”的房产持有成本，迫使其退出房地产市场，减少投机需求，是一种长期有效的调控工具。“应扩大房产税试点范围。”(编辑：卢月)
