限价、限购、限贷，楼市“三限”，已快走到尽头。限价不用说了，8月份70个大中城市新房价格68个下降，早已无所谓“限“；限购，46个限购 城市迄今只剩下“北上广深”以及珠海、三亚6个(有传闻说珠海也将退出)；就连呼声最高至今尚未松动的限贷，也已开始渐渐松动……
显然，限这限那的行政调控不是常态，作为中国经济的一个重要组成部分，楼市理所当然地必须步入新常态，适应新常态。
有人说，限购、限贷松绑，是为了救楼市，我不那么看。如果仅仅为了救市，那就不是常态，一旦救过来了，又会 “限这”、“限那”。日前，传出首套房认定松绑的消息，并且四大行相关负责人已接受央媒采访，表示“监管层已召集几大行开会，目前正在吹风阶段，预计该政 策会较快出台”，主要有以下背景：
第一，整个房地产市场已出现重大变化
十几年来房价之所以节节攀高，多少个“国X条”也刹不下来，主要原因是供不应求，如今市场已由供不应求转为供大于求。今年7月，新任住建部部长 陈政高首次公开讲话就强调，下半年要“千方百计地消化库存”。根据国家统计局数据，上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%；销售额同比下降 6.7%；截止到6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。而上海易居房地产研究院监测的35个城市数据显示，截至8月底，新 建商品住宅库存总量再攀新高，达26931万平方米，同比增长22.6%；35城新房存销比为17.5，就是说市场需要用17.5个月的时间才能消化完。 在此背景下，房地产调控的总体思路必须作出调整，即由直接调控房价，逐步转变为按供求平衡、平稳发展。这就是新常态。价格围绕供求关系上下波动，本是市场 经济的铁律，只是房地产事关国计民生，事关亿万人民群众安居乐业，还需要政府出台相关政策，而不能完全由市场说了算。
第二，金融市场和金融环境已出现重大变化
记得今年5月，央行曾召开住房金融服务专题座谈会，敦促商业银行合理配置信贷资源，要求商业银行对首套房房贷需求给予支持，但商业银行尤其是大 行却不为所动。如今，不是央行敦促商业银行，而是大行倒过来希望上面发文，调整房贷政策。原因就是金融环境变了：上半年，新增人民币贷款5.74万亿元， 月均新增9570亿元，而7、8两月，新增贷款分别为3852亿元和7025亿元，月均新增5440亿元。上半年社会融资10.57万亿元，月均为 1.76万亿元；7、8两月猛降至月均6000万元。在经济趋冷、房地产市场急速下滑的形势下，银行的钱要找好项目并不容易，而按揭贷款无疑是最优质品种 之一。这也是新常态。银行本来就是视流动性松紧与否，自主决定信贷投向和资金价格，对房贷的逐渐松绑就是回归到正常状态。
第三，松绑房贷政策，事关中央政治局提出的统筹处理好“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”五者之间的关系
楼市如何步入新常态？在笔者看来，概括起来是三句话：政策地方自定，房贷银行自主，税改统领长效机制。房地产本来就具有较高的区域性特征，对房 地产的调控政策自然不能一刀切。而房贷同其他贷款一样，自主权(包括对谁贷款，视贷款金额大小、借款人信用决定利率高低，等等)理应掌握在银行手中。但 “政策地方自定，房贷银行自主”还得有一个前提，必须建立税改统领下的长效机制，其核心是减少交易环节税费，尽快出台房产税。只有到了那时，哪怕多买几套 房进行房产投资，也是合理合法的，房地产市场才能真正回归新常态。而现在有些地方所谓“只要房贷余额还清，就算首套房”，那些有钱人有十套八套的也算首 套？怕就有助长投机投资之嫌了。
