如今，购房者越来越理性(资料图)。
“明显感觉到不少楼盘都在降价，其实一直在犹豫，现在是否是‘抄底’出手的好时机，担心同样的房子自己会比别的购房者买贵了。”在记者调查的100位购房者中，其中有约40%的购房者对记者表示出了这种顾虑。大家都想在房价最低点买房，但是都很难判断哪个时机是最低点。
7月10日至13日，由大连房屋交易大会组委会主办、大连北方国际展览股份有限公司承办的2014大连夏季房屋交易大会将在世界博览广场举行。据悉，“天天特价房超市”可谓此次房交会的一大亮点，该活动整合了大连市近千套特价房源，供购房者选择，其优惠力度之大、面积区间之广、房源数量之多前所未有，此次活动也让不少购房者对此次房交会抱有“抄底”期望。那么，房价还会继续“下行”吗?何时出手买房才能算是成功“抄底”?我们一起来看看记者对购房者和业内人士的采访。
现象
数据显示：房价整体稳定 个别区域“下行”
国家统计局发布的2014年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示：新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。大连方面，新建住宅价格指数环比持平，同比增长5.5%，90平方米以下环比下降0.1%;90至144平方米环比增长0.1%;144平方米以上环比持平。
中国指数研究院数据显示：6月全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10923元,环比5月下跌0.5%，这也是连续第2个月出现房价环比下跌,且跌幅扩大0.18个百分点。大连方面，新建住宅样本价格为每平方米11798元，环比下跌1.65%。
“从各方面显示的数据来看，大连现在的房价还是比较平稳的。”业内人士称，“明显感到楼市成交量和价格热度下行是从今年4月开始。”另外，业内人士指出，二手房对价格的敏感度相对较高，楼市的冷暖会先体现在城市二手房的成交量和价格上。
记者从大连好旺角房屋经纪有限公司了解到，今年大连二手房房价整体都在降，房价每个月下调的幅度并不大，但从去年年末到现在累计起来看，降了大概有5%至7%，有的区域降得少一些，有的区域降得可能多一些。6月，除了三八、星海、老虎滩这些区域价格比较稳定还略有增长外，其它的区域如山东路、泡崖、泉水因为新旧房源比较多，竞争比较激烈，所以价格有明显下降。
百姓声音1
房价“下行”不买怕错过 买了怕“砸”手里
“去年毕业后，为了能给自己买套性价比高的房子居住，我一直在收集各种购房信息。其实，平时除了关注一些官方的房价统计数据外，我也关注具体的楼盘。整体来看，很多楼盘价格的变化幅度并不是很大，但是落实到具体楼盘，不少楼盘的价格降了很多。像我关注的楼盘中，有个楼盘4月份时每平方米为15000元，5月份的时候每平方米已经降到13000元，而且最近有这样大优惠力度的楼盘常有出现。所以，我很纠结是否现在该出手，也不知道房价还会不会继续‘下行’?”观望了一年的某杂志社编辑张女士称。
像这样纠结的购房者不在少数，还有购房者告诉记者，“东港的房子降得厉害，原来每平方米三四万元的房子，现在每平方米五六千元地降价，不买怕错过了，买了又怕‘砸’手里。”
百姓声音2
开发商很难退差价 高性价比成选房关键
在某大学任职的教师王先生告诉记者：“朋友购买了甘井子区某个楼盘的房子，购买的时候每平方米近10000元，而后来该楼盘相同房屋的房价降到每平方米8000多元，每平方米差出近两千元，50平方米的房子就差了近10万元。后来，开发商给那个楼盘的大户型购房者退了一部分房屋差价，而对小户型的购买者，开发商坚持退房也不退差价。销售人员称，因为是学区房，小户型很容易出售，所以朋友的小户型也只能高价购买。”王先生说：“这么大的差价对普通工薪族来说确实不是小数目，而购房退差价的情况特别少，因为开发商没有这个义务，所以怎样挑选高性价比的房子就成了我这样‘刚需’购房者最头疼的事儿。”
业内观点1
房市萧条不会崩盘 建议买附加值高的房子
大连一方地产有限公司策划经理孟祥龙认为，房价这么多年一直在涨，只是涨幅小了，现在回落一点儿很正常。房价的涨落主要看两大政策，大环境是GDP、政府的政策、银行的政策，小环境看成交量、成交总额、供求关系。房地产可能会萧条一段时间，但不会出现像香港那种崩盘的现象，应该会“软”着陆。
孟祥龙指出，“目前大连的房价该贵的地方没贵起来，该便宜的地方又不便宜。人民路上精装修的房子每平方米有一万五六千元的，现在在偏远市中心的地方也有楼盘卖出这个价格。市中心占有很多优质的资源，价钱反而与周边的差不多，我认为这是不合理的。”
对于购房者提出“现在是否是买房的最佳时机”这个问题，孟祥龙解答说：“没有投资属性就谈不上买房时机，如果是买学区房这样的‘刚需’群体，那就挑性价比较高的房子。我认为，现在购房还是看房子的附加值，市中心的地段还是值得考虑，像中山广场那儿的学区房，如果开盘价格在16000元左右，那这样的房子可能就特别受欢迎。”
同时，孟祥龙指出，现在很多楼盘虽然没在明面上降价，但通过现场打折、送物业费等手段都在优惠，而且优惠是累加的，有真正需求的购房者可以谨慎挑选一下。
业内观点2
品牌开发商调价灵活 投机购房不可取
大连资深地产人、指南针房地产营销策划有限公司副总经理袁晓姬认为：“有需求当然就是买房的好时机。现在不少楼盘的调价幅度还是比较大的，每平方米跌了两三千元很正常，降得少，购房者反而没有什么反应。像东港的一个项目，由于折扣优惠大，购房者到访楼盘售楼处的人数就立即增加了很多。所以，购房者的敏感度还是比较高的。”
袁晓姬说：“一般来说，调价比较大的都是品牌开发商，小开发商可能调价并不是很明显。就大连市场来说，大的、成熟的开发商，它以前的产品是可以复制的，它的成本相对低，所以楼盘房屋的售价或许还会比小开发商便宜一点儿，或者说更灵活。举两个具体例子：在旅顺的某品牌开发商的楼盘每平方米3800元起，比之前每平方米六七千元降了近一半，几乎是成本价出售;市内有楼盘之前每平方米8000元起，现在每平方米5800元起。像这样的打折已经是‘抄底’价，甚至是按成本价出售。”
袁晓姬建议，如果购房者多年看房子未出手，那现在倒是不错的出手时机。可以从性价比、品牌、折扣力度等方面综合考虑买房，个人认为，购买品牌开发商的房子在品质和配套上还是相对有保障。另外，有的开发商把房子抵债给工程方，而工程方又急于出售，这种情况优惠力度也很大，一般都会打七折或八折，也是不错的选择;二手房方面，很多房主觉得不是出售房屋的好时机，那建议出租，房租的回报目前还在呈上涨的态势。从租赁收益方面来看，房价降了，房租的回报就比较可观，也具有投资价值，但买房囤着为了等几年之后赚差价的投机行为是不可取的。
业内观点3
买方市场到来 二手房源容易讲价
大连好旺角房屋经纪有限公司运营中心经理李俊霞认为:“6月份开始推税费由房主和购房者共同承担，买房的成本少了很多，像房屋交易不满5年的房子，买方至少可以省房子总价的5%。大连这么多年一直是买方承担税费，很大的原因是卖方市场，而现在却是买方市场。
李俊霞表示，现在买房的时机是比较好的。一方面，房源比较多，可以挑选的空间比较大。二手房不像商品房，商品房可能这一栋楼的户型有很多一样的，看好后即使四楼这个户型卖出去了，可能五六楼或者其它的楼层还有这个户型，而二手房看好后，如果不及时出手，可能就会错过;另一方面，现在容易讲价。因为现在市场上的房子并不是特别好卖，房主愿意帮助承担税费。一旦以后市场好了，房主肯定会将税费变相转嫁。以前，挂盘的房子出来就没了。现在，很多房子出手可能需要半年或七八个月的时间。有的房主比较明智，100万元的房子，可能会便宜点儿卖，90万元出手，提前变现。这样投资半年，收益也是很可观的，因为现在银行的理财产品也比较多。否则，房子卖不出去，只能一直放在那儿，即使把房子租出去，每月可能会收到一两千元的租金，但除去物业费、取暖费，剩下的收益也并不多，而且房子租出去也不利于出售。
另外，李俊霞称，房价受政策影响还是比较大的，政策如果下一步没有变化，房价还是会比较稳定的。
业内观点4
大连房价较平稳 大幅度降价是个别现象
大连市房地产业协会常务副会长高建华指出，目前，大幅度降价是个别现象，卖方和买方都在纠结中。国家不出新的政策，房价应该还会跌，但不会跌得可怕。从市场状况来看，大连的房价还是处于比较平稳的状态。现在，老百姓还是比较清醒的，观望者比较多。高建华建议购房者，在目前的市场情况下，要弄清楚自己是真“刚需”还是改善型。“刚需”指没有房子住，这类购房者在哪个时机购房都是可取的;而改善型就要根据市场行情有选择性地出手。
对于买房后怕房价下跌的购房者，高建华称：“即使开发商房子卖出去三分之一或三分之二的时候，房子也可能降价。很多楼盘存在贷款情况，开发商为了保障现金流，突然降价为了回收资金也是有的，碰到这种情况的购房者也很正常。高建华指出，遇到出现降价的情况，购房者与开发商如果事先没有约定，出现状况后再去开发商那儿“闹”要求退差价是没道理的。这就像老百姓买水果一样，同样的摊位早上去买的香瓜1斤1.5元，傍晚去买1斤1元，那买方就没理由要求卖方退差价。
律师建议1
没有约定 购房者无权要求开发商退差价
对于购房者关心的“面对新楼盘突然降价，前期购买房屋已交订金的购房者或者是签订合同的购房者，是否有法律权利要求开发商按照楼盘降价后的价格出售房屋”的问题，辽宁建方律师事务所律师张森森解答如下：
前期购买房屋已交订金的情况。在商品房交易中，订金并非一个规范的法律概念，实际上具有预付款的性质，不具有担保性质。在商品房交易中，购房者交付订金后，不履行合同义务，并不表示其丧失了请求返还订金的权利。反之，开发商不履行义务时，其也不须承担双倍返还订金的义务。前期购房者交付订金，只能说明购房者和开发商就购房事宜进行前期磋商，签订订金合同的目的在于最终达成商品房买卖合同。订金合同签订后，出现新楼盘突然降价的情况，购房者可以就房屋价款和开发商进行协商，要求开发商按照楼盘降价后的价格出售房屋，但最终是否能够按照降价后的价格订立商品房买卖合同，就要看双方能否协商一致。
前期已签订商品房买卖合同的情况。购房者与开发商之间的购房合同生效后，除非发生情势变更、继续履行合同显失公平时，购房者才可要求开发商按照楼盘降价后的价格出售。按照法律规定，符合情势变更需要两个条件：第一，须有情势变更的客观事实;第二，情势变更致合同继续履行显失公平或者不能实现合同目的。显失公平以是否给当事人额外增加了履约成本为客观判定标准。“额外增加了履约成本”是指因发生情势变更，使得当事人在合同订立时所应当承担的履约成本之外，不得再承担更多的费用或支出，由此增加了当事人的履约负担。购房者与开发商签订的购房合同生效后，发生市场价格涨跌等情形，楼盘降价后价格较之前的购房合同价格存在一定的差距，但依约继续履行合同并未因此额外增加购房者的经济负担，也就是没有额外增加履约成本，购房者仅仅是自己通过纵向和横向比较，与之后的购房人相比多付了房款，由此认为自己亏了。本质上讲，此种情形对购房者而言不属于情势变更的情形。因此，前期购买房屋已签订合同的购房者无权要求开发商按照楼盘降价后的价格出售房屋。
律师建议2
购房合同可以约定房价后期降价损失
对于购房合同中，是否可以约定“在新楼盘售卖期间，开发商如果后期房屋大降价，开发商可补偿前期业主的多付房款的购房损失”这个问题，张森森解答称：合同是当事人在平等自愿的基础上达成的意思表示一致，进而设立、变更、终止民事法律关系的协议。购房者和开发商约定“在新楼盘售卖期间，开发商如果后期房屋大降价，开发商可补偿前期业主的多付房款的购房损失”，是两者之间的真实意思表示，并且没有违反法律法规的规定。对此，购房合同中可以约定。
