今年以来，“房产商降价跑量、政府限价松绑、购房者预期发生变化……”的报道屡现报端。而随着分类调控思路渐成共识，在告别政策市后，楼市的市场化因素也开始逐渐显露。值得注意的是，有业内人士分析指出，当前市场化调整将导致风险进一步凸显，政府调控和房企都将面临考验。
据新华网报道，今年以来，房地产企业对房地产市场前景的看法日趋谨慎。数据显示，一季度全国房屋新开工面积同比下跌25.2%，房地产开发投资额继续放缓。而在广东，一季度全省商品房新开工面积同比跌幅更高达35%，3月份新开工面积降幅扩大8.5个百分点，反映出企业在开发建设方面持谨慎收缩态度。
而在销售方面，近期一些开发商加大了推盘力度。广州楼市“零首付”“垫首付”，杭州迎来第二波降价潮，一些开发商竞相降价，而在成都，开发商也加大了促销力度。
“以前房企关注焦点都在政府的调控政策，而现在更加关注市场本身，今年市场的内在因素将逐步显现，市场的手逐渐发挥作用。开发商不得不考虑到自己资金链的风险而采取促销措施，这些都是市场正常合理的反映。”中国城乡建设经济研究所所长陈准说。
“2014年是楼市行政化调控向市场化改革的过渡阶段，但目前离真正市场化阶段仍有较长一段距离。”房地产咨询机构克尔瑞公司分析师李权基说。
需要指出的是，楼市进入市场化时代，对于政府和开发商而言，都是一个不小的考验。
业内人士表示，在房地产市场开始步入市场化调整后，过去政府宏观调控下掩盖的一些问题将逐渐暴露，而宏观经济面临不小下行压力，楼市调整又拖累经济，错综复杂的形势将对政府构建长效机制和调控水平构成考验，楼市调控方式应更加注重市场化、长效化以及差别化。
广东省住建厅住房发展与市场监管处处长潘伟堂表示，房地产市场调控应注重因地制宜，分类指导，更加市场化的调节手段将取代行政式的调控手段。“房地产调控的新思路更加以市场为核心，更好地厘清市场和政府的关系。”
与此同时，广东房地产协会也表示，地方政府应因地制宜适当调整政策，对于供求关系缓和、房价相对平稳的非中心城区，可考虑逐步退出限购、限价等行政干预措施，更多释放市场活力。
事实上，相比政府的思维方式的转变，开发商转变的要更加痛苦。“今年房产商面临的挑战很复杂，需要高度关注。”陈准说，“市场优胜劣汰机制将越来越明显。此外，国际货币政策以及互联网金融等都可能给房地产市场带来挑战。”而信贷环境收紧，销售放缓导致流动性风险凸显，成为当前开发商面临的最大问题。
以广东为例，随着信贷政策收紧，一季度广东房地产企业资金状况已经开始出现隐忧。统计数据显示，一季度全省房地产开发企业到位资金同比增长13%，但增速比1-2月份大幅下滑，同比下跌14.9%。“目前房地产企业应顺应形势及时调整产品结构和营销策略，注重资金安全管控，防范流动性风险。”广东房地产协会报告建议。
另据了解，德信资本董事兼总经理陈义枫日前透露，目前房地产市场正进入一个弱周期，流动性风险将成为主要风险，中小开发商应根据自身资金状况谨慎投资项目。
